Spółdzielnie mieszkaniowe, które dotychczas nie uzyskały trwałego tytułu prawnego do zabudowanych gruntów, będą mogły skorzystać z roszczenia o ustanowienie wieczystego użytkowania i uregulować stan prawny znajdujących się na nich budynków. Takie rozwiązanie przewiduje projekt ustawy przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Projekt ustawy, który ma na celu rozwiązanie problemu nieuregulowanych gruntów, został stworzony w odpowiedzi na potrzeby środowiska spółdzielczego, które od lat występuje o podjęcie działań legislacyjnych w tym kierunku. Do tej pory obietnic było wiele, jednak wszystkie kończyły się przed podjęciem konkretnych działań co utrwalało problemy spółdzielni gospodarujących na feralnych działkach.
Zgodnie z obecnymi przepisami, spółdzielnie mieszkaniowe mogą ustanawiać spółdzielcze prawa jedynie w budynkach stanowiących własność lub współwłasność spółdzielni. Skuteczne ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu, a także odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego, jest uwarunkowane posiadaniem prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której posadowiony został budynek. Jeśli spółdzielnia nie jest właścicielem gruntów to w efekcie właściciel mieszkania nie może założyć dla niego księgo wieczystej.
Nieuregulowany stan prawny gruntów ogranicza również działalność spółdzielni mieszkaniowych, utrudniając prowadzenie działalności inwestycyjnej oraz dokonywania nakładów w interesie członków tych spółdzielni. Projekt ustawy ma na celu umożliwienie spółdzielniom uregulowania stanu prawnego gruntów, na których wybudowały budynki mieszkalne.
Projektowane regulacje zakładają m.in. przyznanie spółdzielniom mieszkaniowym roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Analogiczne roszczenie ma przysługiwać spółdzielniom, “które na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego wybudowały same lub wybudowali ich poprzednicy prawni, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego, budynki mieszkalne i korzystają z tych gruntów na podstawie innego niż własność lub użytkowanie wieczyste odpłatnego tytułu prawnego”.
W ramach przygotowywanych rozwiązań proponuje się odejście od umownego uregulowania stosunków związanych z użytkowaniem wieczystym gruntów na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Zamiast tego, projekt zakłada wprowadzenie procedury administracyjnej, którą będzie prowadzić właściwy organ jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.
W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku spółdzielni, organ będzie miał obowiązek zawrzeć z nią umowę o ustanowienie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz nieodpłatne przeniesienie własności budynków. Ustalona opłata za ustanowienie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej będzie odpowiadać wartości rynkowej tego prawa, uwzględniając fakt, że spółdzielnia wybudowała na nim budynek mieszkalny.
Projekt ustawy przewiduje także, że spółdzielnie mieszkaniowe będą miały prawo wnioskować o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów na prawo własności. Jeżeli organ wyrazi zgodę na takie przekształcenie, spółdzielnia będzie zobowiązana do wniesienia opłaty, która zostanie ustalona na podstawie wartości rynkowej gruntu, pomniejszonej o wartość użytkowania wieczystego.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla, że proponowane rozwiązania mają na celu uregulowanie sytuacji prawnej gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, co pozwoli im na swobodniejsze prowadzenie działalności inwestycyjnej oraz efektywniejsze zarządzanie zasobami nieruchomości. Przewiduje się też, że zmiany te przyczynią się do poprawy jakości życia mieszkańców i stabilności rynku mieszkaniowego w Polsce.
Projekt ustawy ma również na celu zwiększenie przejrzystości i sprawności procesów decyzyjnych związanych z użytkowaniem wieczystym gruntów. Wprowadzenie administracyjnej procedury uregulowania stanów prawnych gruntów i budynków ma zapewnić szybsze i bardziej efektywne rozwiązanie problemów spółdzielni mieszkaniowych, które obecnie zmagają się z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów, na których wybudowały swoje budynki.
