Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym od lat jest na liście aktów prawnych wymagających zmiany. W ostatnim czasie prace nad ich wdrożeniem nabrały tempa, a uchwalenie ustawy o planowaniu przestrzennym jest planowane na koniec 2022 lub początek 2023 roku. Zobaczmy, jakie zmiany będą najistotniejsze i jak wpłyną one na proces inwestycyjny.
Studium uwarunkowań zamienione na plan ogólny
Jedną z kluczowych zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wprowadzenie planu ogólnego gminy, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego i podstawą do opracowywania znacznie bardziej szczegółowych planów miejscowych oraz do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W planie ogólnym będą również zawarte informacje, na których obszarach gminy mogą być w ogóle wydawane decyzje o warunkach zabudowy.
Plan ogólny w zamierzeniu ma być krótkim aktem prawnym, który nie będzie szczegółowo opisywał przeznaczenia danego terenu, ale będzie wskazywał katalog możliwości jego zagospodarowania. Taki zamysł planu ogólnego ma służyć szybkiemu jego uchwalaniu, co będzie obowiązkiem każdej gminy do połowy 2026 roku. Do czasu jego powstania aktualne studium uwarunkowań pozostanie w mocy, ale nie później niż do końca 2025roku. Jeśli do tego czasu gmina nie uchwali planu ogólnego, to aż do czasu jego uchwalenia nie będzie mogła wydawać decyzji o lokalizacji inwestycji przeznaczenia publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy. Uchwalenie planu ogólnego nie wpłynie w żaden sposób na ważność planów miejscowych, które nadal pozostaną w mocy.
Opłata planistyczna – zmiany w nowelizacji ustawy o planowaniu
Nowa wersja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym będzie dotyczyć również zmian w nakładaniu opłaty planistycznej. W ustawie zniknie możliwość ustalania wysokości tej opłaty przez gminy, którą zastąpi zapis określający wysokość renty planistycznej na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Usunięty zostanie również zapis o tym, że po upływie 5 lat od dnia zmiany przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, opłata ulegnie umorzeniu. W nowej wersji ustawy konieczność wniesienia opłaty planistycznej powstanie zawsze przy sprzedaży nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku zmiany planu miejscowego, niezależnie od tego, w jakim czasie od zmian w planie nastąpiła sprzedaż.
Decyzja o warunkach zabudowy – ważne zmiany w jej funkcjonowaniu
Nowością w nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym jest zapis, że obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej będą miały również osoby, które uzyskały pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy na podstawie wcześniej uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy. Warto wiedzieć, że dotyczy to jedynie osób, które złożyły wniosek o warunki zabudowy po 1 stycznia 2026 roku, a zatem chcąc uniknąć opłaty planistycznej warto rozważyć złożenie wniosku o wydanie decyzji przed tą datą.
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym zakłada również wprowadzenie terminu ważności decyzji o warunkach zabudowy, który ustalono na 5 lat. Wydane wcześniej decyzje były bezterminowe, ale one również stracą swoją ważność po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie znowelizowanej ustawy.
Wśród przepisów w nowej wersji ustawy o planowaniu przestrzennym znalazły się również zapisy dotyczące treści decyzji o warunkach zabudowy. Główna zmiana dotyczy wymogu dodawania do parametrów i warunków, jakie ma spełniać inwestycja, informacji o minimalnej powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczbie miejsc parkingowych. Co prawda w niektórych decyzjach WZ takie dane już były zawarte, ale od wejścia w życie nowelizacji takie zapisy będą prawnie wymagane.
Nowelizacja ustawy a inwestycje
Planowane zmiany w ustawie o planowaniu przestrzennym będą miały wpływ również na realizację inwestycji w ramach specustawy mieszkaniowej. Aktualne uchwały lokalizacyjne będą zastąpione przez ZPI – Zintegrowane Plany Inwestycyjne, będące szczególną formą planu miejscowego. ZPI powstaną na skutek negocjacji gmina-inwestor i będą zakończone podpisaniem umowy urbanistycznej, określającej wszystkie główne zasady lokalizacji danej inwestycji.
Kolejną nowością jest fakt, że w ramach ZPI będą mogły być realizowane nie tylko inwestycje mieszkaniowe, ale również usługowe, handlowe i produkcyjne. Dzięki temu być może w końcu uda się zagospodarować tereny, które wcześniej nie mogły być zagospodarowane w inny sposób.
