Wprowadzenie w życie planów ogólnych może odblokować procedurę wydawania warunków zabudowy dla gruntów rolnych o klasach bonitacyjnych I-III. Przywilej zabudowy takich działek spotka niewielu szczęśliwców, których grunty znajdą się w Obszarze Uzupełnienia Zabudowy. Zdecydowana większość właścicieli nieruchomości gruntowych na wprowadzonych przepisach zdecydowanie straci. W tej grupie są również rolnicy.
Zabudowa gruntów rolnych o wysokiej przydatności w rolnictwie (czyli tych o klasach bonitacyjnych I-III) była kiedyś możliwa bez jakichkolwiek ograniczeń. Ten stan prawny jest już pieśnią przeszłości. Podobnie jest z możliwością realizacji zabudowy mieszkaniowej, jak i zagrodowej na takich gruntach, lecz te dwa przypadki nie dotarły jeszcze do powszechnej świadomości posiadaczy, jak i nabywców gruntów rolnych.
Duża część osób nadal uważa, że lekiem na wysoką klasę bonitacyjną jest realizacja zabudowy zagrodowej. Niestety nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i drobna zmiana w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych powodują, że uzyskanie warunków zabudowy pod taką inwestycję nie jest możliwe. Przy okazji, zmiany te są też powodem, dla którego nie da się na gruntach dobrych klas realizować zabudowy mieszkaniowej.
Przed zmianą ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, działki położone wśród zabudowy mieszkaniowej można było wykorzystać pod zabudowę jednorodzinną lub nawet wielorodzinną, po spełnieniu kilku warunków zawartych w art. 7 pkt 2a wspomnianej ustawy. Dziś przepis ten mówi, że inwestycja taka będzie możliwa tylko wtedy, gdy grunty te będą położone w Obszarze Uzupełnienia Zabudowy.
Skoro nie da się uzyskać warunków zabudowy dla gruntów o dobrych klasach, to może rozwiązaniem będzie zmiana klasy bonitacyjnej na niższą? Ten pomysł może się powieść, ale w bardzo ograniczonych przypadkach. Najwyższa Izba Kontroli przyjrzała się, w jaki sposób starości sprawują nadzór nad ochroną gruntów rolnych i leśnych. Wnioski nie były pozytywne, a ich wynikiem jest wnikliwsze przyglądanie się zmianom klas bonitacyjnych. Jest to ogólna zasada i znajdą się starostwa, w których nadal uda się taką zmianę skutecznie przeforsować, mimo braku znaczących podstaw do faktycznej zmiany bonitacji.
Konieczność położenia gruntu o wysokiej przydatności w rolnictwie w Obszarze Uzupełnienia Zabudowy, by móc, uzyskać dla niego warunki zabudowy powoduje, że duża część osób zmuszona jest czekać na wprowadzenie przez gminy planów ogólnych. Te mają zacząć obowiązywać najdalej od 1 stycznia 2026 roku. W wielu gminach uchwalenie planów będzie walką z czasem, ale są i takie, którym uda się zmieścić o wiele przed upływem ustawowego terminu. Tam szansa na WZ-kę będzie, ale trzeba pamiętać o tym, że Obszary Uzupełnienia Zabudowy będą znacząco ograniczone, a więc tylko niewielka część gruntów odzyska swój budowlany potencjał.
Kolejną szansą na budowę jest posłużenie się starą decyzją o warunkach zabudowy na zabudowę mieszkaniową. Oczywiście decyzja taka musiałaby być wydana przed wspominanymi już nowelizacjami. Część samorządów udostępnia na mapach w ramach Systemu Informacji Przestrzennej, dane o wydanych w przeszłości decyzjach o warunkach zabudowy. Starych decyzji można też szukać w samym urzędzie, jak i podczas rozmów z sąsiadami, którzy powinni być stronami postępowania przy wydawaniu decyzji. Taką starą decyzje można przenieść za zgodą osoby, na rzecz której była ona wydana, a następnie posłużyć się nią w celu uzyskania Pozwolenia na Budowę.
Bardziej prawdopodobny będzie przypadek, w którym dla działki rolnej o klasach bonitacyjnych I-III wydano wcześniej decyzję, umożliwiającą realizację zabudowy zagrodowej. O ile decyzję taką też można na siebie przenieść, tak już realizacja zabudowy może okazać się niemożliwa. Pierwszym problemem będzie stosowany przez wiele gmin wymóg, by osoba przyjmująca na siebie decyzję miała taki sam status rolnika, jak osoba, której ją pierwotnie wydano. Drugi kłopot to weryfikacja spełnienia tego samego warunku przez Starostwo Powiatowe. Jeszcze poważniejszym problemem jest twierdzenie części urzędników trudniących się wydawaniem pozwoleń na budowę, że zmiana ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych uniemożliwia posłużeniem się starą decyzją do uzyskania pozwolenia.
Kowalski chcący budować się na gruntach o dobrych klasach bonitacyjnych, będzie miał nie lada kłopot i jedyną szansą na jego rozwiązanie (o ile problem nie został rozwiązany w przeszłości) jest plan ogólny i Obszar Uzupełnienia Zabudowy, lub nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Dużym problemem wynikającym z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest fakt, że w takiej samej pozycji postawiono też rolników.
Do tej pory rolnicy mogli uzyskiwać warunki zabudowy na zabudowę zagrodową, nawet w przypadku braku spełniania wymogu dobrego sąsiedztwa, czyli mimo braku podobnej zabudowy w analizowanym obszarze, o ile tylko posiadali nie mniej niż średnią powierzchnię gospodarstwa dla danej gminy. Zasada ta została przeniesiona do znowelizowanej ustawy. Problemem jest to, że nie zwolniono rolników z konieczności uzyskiwania decyzji w Obszarze Uzupełnienia Zabudowy.
Konstrukcja art. 61 powoduje, że można podejrzewać błąd po stronie legislatora, jak i niezrozumienie problemu przez ustawodawcę. Zwolniono rolnika z konieczności uzyskiwania warunków zabudowy w nawiązaniu do istniejącej zabudowy o podobnym charakterze (art 61. pkt 1), ale wymóg położenia na Obszarze Uzupełnienia Zabudowy pozostał (art. 61. pkt 1a). Regulacja ta budzi zdziwienie, gdyż Obszar Uzupełnienia Zabudowy będzie okalał istniejącą zabudowę, a więc spełnienie w tym obszarze warunku dobrego sąsiedztwa jest naturalne i zwalnianie z niego kogokolwiek, nie ma sensu. Sens miałoby zwolnienie rolnika z konieczności budowy w pobliżu istniejącej zabudowy, a więc w Obszarze Uzupełnienia Zabudowy.
Ustawodawca ograniczając możliwość zabudowy kolejnych połaci ziemi, walczy z problemami wynikającymi z chaosu przestrzennego. To działanie pożądane, ale czy tak poważne restrykcje są konieczne? Urbaniści mogą powiedzieć, że tak, ale liczne grono rolników jak i osób chcących budować się na wsi może mieć inne zdanie.