Zjawisko przenoszenia się mieszkańców miast na wieś nie ustało, a wiele wskazuje na to, że nie ustanie. Niestety, sielankowe wyobrażenia o życiu w otoczeniu natury często zderzają się z brutalną rzeczywistością: praca rolnika to hałas traktorów o świcie, kurz w trakcie żniw i specyficzne zapachy. Kto ma ustąpić w tym konflikcie? Ustawodawca właśnie przedstawił projekt ustawy, która ma stanąć w obronie rolników. Jednak czy zaproponowane przepisy nie okażą się martwym prawem? Przyjrzyjmy się temu bliżej.
Jaki jest cel zmiany legislacyjnej?
Głównym celem omawianej nowelizacji jest ochrona rolniczych funkcji produkcyjnych wsi. Ustawodawca wprost przyznaje, że produkcja rolna to działalność gospodarcza o fundamentalnym znaczeniu dla bezpieczeństwa żywnościowego kraju, która ze swojej natury jest uciążliwa dla otoczenia.
Nowe prawo ma położyć kres rosnącej fali konfliktów sąsiedzkich i procesów cywilnych wytaczanych rolnikom przez nowych, „miastowych” sąsiadów, którym przeszkadza pianie kogutów czy nocne opryski. Cel jest jasny: dać rolnikom spokój prawny i gwarancję, że mogą wykonywać swoją pracę zgodnie z zasadami sztuki rolniczej, bez obaw o oskarżenia o tzw. immisje (zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich).
Jakie narzędzia i rozwiązania proponuje ustawodawca?
Projekt ustawy wprowadza dwa niezwykle mocne i konkretne narzędzia prawne, które modyfikują zarówno Kodeks cywilny, jak i ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR):
Domniemanie legalności uciążliwości (zmiana w Kodeksie cywilnym)
Dodawany art. 144(1) k.c. wprowadza zasade, że zapachy, hałas czy kurz wynikające z prawidłowo prowadzonej gospodarki rolnej (roślinnej, zwierzęcej, rybnej) zawsze mieszczą się w granicach tzw. „przeciętnej miary”. Oznacza to wprost odebranie nowym mieszkańcom wsi głównego oręża w sądzie. Jeśli rolnik działa zgodnie z prawem, sąsiad z reguły nie będzie mógł skutecznie domagać się zaniechania tych uciążliwości.
Obowiązkowe oświadczenie u notariusza pod rygorem nieważności (nowy art. 9aa UKUR)
To prawdziwe trzęsienie ziemi dla rynku obrotu gruntami! Jeśli ktoś będzie kupował działkę (lub prawo użytkowania wieczystego) na określonym terenie rolniczym, akt notarialny będzie musiał zawierać oświadczenie kupującego, że:
- wie, iż na tym terenie prowadzona jest lub może być prowadzona działalność rolnicza;
- jest świadomy uciążliwości takich jak hałas, zapachy, zwiększony ruch maszyn;
- akceptuje te niedogodności.
Brak takiego oświadczenia będzie skutkował nieważnością umowy sprzedaży.
Co, gdy gmina nie ma planu?
Tutaj dochodzimy do najważniejszego i najbardziej kontrowersyjnego punktu nowelizacji. Projektodawca wpadł we własne sidła legislacyjne, uzależniając ochronę rolników od sprawności samorządów. Wszystkie rewolucyjne rozwiązania, o których mowa wyżej (zarówno domniemanie z k.c., jak i oświadczenia u notariusza), mają zastosowanie wyłącznie do nieruchomościpołożonych w obrębach ewidencyjnych, w których:
- plan ogólny gminy wyznacza strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową lub strefę produkcji rolniczej, LUB
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) ustala przeznaczenie terenu na cele rolne.
Zmiana, która nic nie zmienia dla większości roników?
Co dzieje się w przypadku, w którym grunty nie są objęte wspomnianymi dokumentami planistycznymi? Według projektowanego art. 144(1) § 2 Kodeksu cywilnego, domniemania chroniącego rolnika nie stosuje się! To ogromna luka.
Brak MPZP to polski standard. Zdecydowana większość gmin wiejskich i miejsko-wiejskich nie posiada uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla całości swoich terytoriów. Rozwój zabudowy, w tym stawianie domów jednorodzinnych „w szczerym polu” pośród pracujących rolników, odbywa się w trybie decyzji o Warunkach Zabudowy (tzw. popularne „WZ-ki”). W tych obszarach nowa ustawa nie zmieni absolutnie niczego, a właściciele gruntów na wsiach mają pełne szuflady decyzji o warunkach zabudowy uzyskanych „na zaś”, których uchwalanie planów ogólnych nie wycofa z obrotu prawnego.
Ustawodawca zakłada, że luki załatają wprowadzane właśnie plany ogólne (mające zastąpić dawne studia uwarunkowań). Jednakże z perspektywy rynku i ekspertów urbanistycznych jest tajemnicą poliszynela, że znaczna część samorządów nie zdąży z ich uchwaleniem w ustawowym terminie. Procesy te są czasochłonne, kosztowne i wysoce polityczne na szczeblu lokalnym. Część samorządów wprost planów ogólnych nie chce i nawet się nad nimi nie pochyliła.
Jeśli czytasz ten projekt jako rolnik szukający ratunku przed roszczeniowym sąsiadem, który wybudował dom na „WZ-ce”, nowa ustawa może Cię głęboko rozczarować. Do momentu, w którym Twoja gmina formalnie nie przyjmie planu ogólnego z wyznaczoną odpowiednią strefą (lub MPZP), przepisy ochronne pozostaną w Twojej wsi całkowicie martwe. Będziecie musieli rozwiązywać spory na dotychczasowych, ogólnych zasadach kodeksowych. Są już rolnicy, którzy spory takie przegrali.
Inicjatywę należy ocenić jako słuszną w swoich założeniach, jednak uzależnienie jej funkcjonowania od kulejącego systemu planowania przestrzennego w Polsce sprawia, że najbardziej pokrzywdzeni znów będą rolnicy z obrzeży miast opanowanych przez chaotyczną suburbanizację. Oni wciąż będą musieli radzić sobie sami.