Jak starostowie (nie)zarządzają nieruchomościami Skarbu Państwa?

Czy wiesz, że państwo często samo nie wie, jakie nieruchomości posiada, ani kto z nich faktycznie korzysta? Z najnowszego raportu Najwyższej Izby Kontroli (sierpień 2026 r.) wyłania się wstrząsający obraz zarządzania publicznym majątkiem. Z ewidencji znikają tysiące działek, a ogromna część skontrolowanych terenów jest użytkowana bez jakiejkolwiek umowy. Myślisz o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa? Nie tym razem! Przyjrzyjmy się temu, jak w teorii powinno wyglądać zarządzanie mieniem Skarbu Państwa przez starostów, co ujawnił na ten temat raport NIK i jakie konsekwencje ma to dla rynku nieruchomości.

Teoria, czyli jak starosta staje się zarządcą

Zgodnie z przepisami, majątkiem Skarbu Państwa, w terenie nie zarządza bezpośrednio minister, czy prezydent (ten zarządza własnym długopisem, choć i to nie zawsze) lecz lokalni włodarze. Rolę tą pełnią starostowie oraz prezydenci miast na prawach powiatu. Ich stanowisko przypomina funkcję zarządcy wielkiego portfela inwestycyjnego. W ich kompetencjach leży m.in.:

• Utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym i prawnym,
• Ochrona praw własności (m.in. przed nielegalnym zajęciem),
• Właściwe planowanie, wycena, a także nabywanie, zbywanie czy wydzierżawianie gruntów,
• Prowadzenie rzetelnej ewidencji zasobów.

W teorii urzędnicy powinni prowadzić politykę w sposób racjonalny, oszczędny i zyskowny. Administracja ma dbać o to, by grunty „pracowały” i przynosiły zyski z tytułu najmu czy dzierżawy. Rzeczywistość brutalnie jednak weryfikuje te założenia. Skarb Państwa pytając starostów o to, jak się mają jego nieruchomości, mógłby usłyszeć coś w stylu: „nie mamy pańskiego płaszcza i co nam pan zrobi?”.

„Zagrożony majątek” – szokujące wnioski z kontroli NIK

Sierpniowa kontrola NIK ujawniła, że starostowie w całej Polsce masowo zaniedbują swoje obowiązki, a skala problemu jest ogromna. Oto kilka statystyk, które powinny obudzić każdego, nie tylko eksperta z branży:

• Tysiące działek „widmo”: W okresie objętym kontrolą ponad 5 tysięcy działek stanowiących własność Skarbu Państwa nie zostało w ogóle ujętych w Ewidencji Gruntów i Budynków.
• Bezumowne, „darmowe” użytkowanie: Aż 315 ze skontrolowanych przez NIK nieruchomości (czyli ponad 60%!) było użytkowanych bez tytułu prawnego. Ktoś je uprawiał, zagospodarowywał lub włączał do swoich prywatnych posesji, podczas gdy państwo nie pobierało za to ani złotówki.
• Przestarzałe systemy: Zamiast nowoczesnych programów do ewidencji, dane nierzadko prowadzono ręcznie w arkuszach kalkulacyjnych, często ignorując oficjalne wypisy z ewidencji. Podwójna „księgowość” i podwójne standardy to poważny problem.

Jak podsumowuje to sama Najwyższa Izba Kontroli w swoim raporcie:

„Ponad 5 tys. nieruchomości Skarbu Państwa nie figurowało w ewidencji, 315 – czyli blisko dwie trzecie – skontrolowanych działek było użytkowanych bez tytułu prawnego, a budżet państwa tracił dochody z powodu wieloletnich zaniedbań starostów.”

Co na to media? Ryzyko zasiedzenia i milionowe straty

Raport odbił się szerokim echem w serwisach informacyjnych. Polska Agencja Prasowa (PAP) alarmowała o „braku rzetelnego nadzoru i stratach liczonych w milionach”. Portal Money.pl wprost pisał o nieruchomościach pozostawionych „poza należytą kontrolą”.

Z perspektywy rynkowej i prawnej, taki chaos rodzi bardzo konkretne, negatywne konsekwencje:

1. Utrata majątku przez zasiedzenie: Gdy prawowity właściciel (Skarb Państwa) nie interesuje się swoją działką, a ktoś inny dysponuje nią swobodnie przez 20 lub 30 lat, dochodzi do zasiedzenia. Tylko na przebadanym przez NIK obszarze stwierdzono aż 96 takich przypadków, co kosztowało państwo minimum 3,1 mln zł. W toku są kolejne postępowania obejmujące grunty warte 11,5 mln zł.
2. Utracone podatki i czynsze: Gminy nie otrzymują milionów złotych z tytułu podatków od nieruchomości, a do centralnego budżetu nie wpływają środki, które mogłyby płynąć z legalnie zawartych umów dzierżawy. Te same gminy, które jednocześnie narzekają na niedofinansowanie.
3. Koszty rekultywacji i dzikie wysypiska: Niepilnowane państwowe działki stają się niejednokrotnie miejscem składowania odpadów (w tym niebezpiecznych). Ze względu na brak sprawcy, koszty sprzątania takich terenów w całości spadają z powrotem na publiczną kieszeń, czyli wszyscy sprzątamy bałagan po starostach z naszych podatków.

Czerwone światło dla urzędników, wnioski dla rynku

Informacje z kontroli NIK to gigantyczne wyzwanie dla administracji, ale też istotny sygnał dla rynku nieruchomości. Po pierwsze, to przestroga dla potencjalnych nabywców czy dzierżawców terenów państwowych, bo w urzędowych dokumentacjach panuje nierzadko bałagan, dlatego przed każdą transakcją należy dwukrotnie sprawdzić stan prawny gruntu w księgach wieczystych oraz rejestrach EGiB. Warto tez przyjrzeć się podstawom takich, a nie innych wpisów, a dyskusję z urzędem prowadzić na piśmie.

Po drugie, jeżeli obecnie „bezumownie” i po cichu korzystasz z nieużytków sąsiadujących z Twoją posesją, musisz liczyć się z tym, że po tak głośnym raporcie NIK wzmożone kontrole starostów są tylko kwestią czasu. A wtedy urzędnicy mogą zapukać z roszczeniem o zwrot kosztów za korzystanie z nieruchomości publicznej bez zawartej umowy.

Po trzecie: jest ryzyko, ale jest i zysk. Jeśli znasz jakąś fajną działkę Skarbu Państwa, którą nikt się nie interesuje, to daj mi znać. Ty masz wiedzę o działce, ja mam sadzonki rabarbaru, a już za 30 lat możemy mieć kilka milionów zysku. Przepis z rabarbarem jest już sprawdzony.