Chcesz kupić działkę na której pobudujesz swój dom. W dalszej perspektywie, chcesz również prowadzić w nim swoją działalność i przyjmować klientów. W związku z tym w Twojej głowie pojawia się pytanie: czy na działce budowlanej można prowadzić działalność usługową? Jak to zwykle bywa, również i w tym wypadku odpowiedź nie będzie jednoznaczna.
Zacznijmy do samej działki i możliwości jej zabudowania. Jeśli dla działki którą się interesujesz nie uchwalono Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, to przed budową będzie konieczne uzyskanie Warunków Zabudowy. Tutaj masz dwie opcje do wyboru. Możesz od razu przyznać się urzędnikowi do swoich planów i poprosić o WZ, które pozwolą na budowę budynku mieszkalnego, ale dopuszczą w nim funkcję usługową. W efekcie od razu wiesz, że budowany dom spełni zakładane założenia. Niestety musisz się liczyć z ewentualnością płacenia wyższego podatku od nieruchomości. Wynika to z tego, że nieruchomości przeznaczone pod usługi, czy produkcję opodatkowane są wyższą stawką niż nieruchomości przeznaczone pod funkcje mieszkaniowe. Możesz też nie przyznać się urzędnikowi do swoich planów i postarać się o zmianę sposobu użytkowania części budynku w późniejszym czasie. Najczęściej taka zmiana jest możliwa, gdyż jak widać niesie to dodatkowy dochód dla samorządu, więc powinien on chętnie przystać na Twoją propozycję. Oczywiście musisz liczyć się z tym, że Twój plan się nie powiedzie. Będzie tak najczęściej w przypadku, gdy okolica ma charakter ściśle mieszkaniowy i samorząd nie chce w tej okolicy jakiejkolwiek działalności, oraz dodatkowego ruchu potencjalnych klientów.
Co jeśli dla działki na której chcesz się budować uchwalono Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego? Nie mam dobrych wieści: trzeba będzie go przeczytać. Co gorsze, trzeba będzie to zrobić dokładnie. Nie daj się zwieść zapewnieniom sprzedającego, oraz podpowiedziom znajomych, że oni mają działkę o symbolu MN i prowadzą usługi, więc i Tobie się uda. Niestety, nie jest to takie proste. MPZP jest lokalnym aktem prawa i to on decyduje o tym, czy Twoja działalność będzie mogła być tutaj prowadzona. Trzeba dokładnie przeczytać jego ustalenia, a nie tylko legendę. To treść decyduje o późniejszym możliwym zagospodarowaniu działki. Najczęstsze przypadki są następujące: plan pozwala na prowadzenie działalności, plan pozwala tylko na pewne rodzaje działalności, plan nie mówi nic o działalności.
Jeśli Twój plan pozwala na prowadzanie interesującej Cię działalności to sprawa jest prosta i nie budzi ona większych wątpliwości. Te pojawiają się, gdy tylko część usług jest możliwa do prowadzenia na danym terenie. Najczęściej w planach spotykamy się z pojęciami usług uciążliwych i nieuciążliwych. Te dwa terminy są dość dobrze rozpoznawalne, a i MPZP zazwyczaj dodatkowo je definiuje. Gorzej, gdy MPZP wyklucza jakąś działalność, lecz robi to na tyle lakonicznie, że do końca nie wiadomo, czy Twoja działalność, jako pokrewna, jest możliwa do realizacji na tym terenie, czy też nie.
Trzeci przypadek to ten, gdy MPZP nie mówi nic o prowadzeniu usług. Tutaj interpretuje się taki stan rzeczy na Twoją niekorzyść. Wolno się budować, ale prowadzić działalności już nie wolno. Praktyka pokazuje nieco inny stan faktyczny, ale do niej wrócimy za kilka chwil.
Teraz warto wspomnieć, że prowadzenie działalności pod danym adresem to co innego niż zarejestrowanie jej w swoim domu. Jeśli planujesz przyjmować pod swoim adresem klientów, faktycznie świadczyć pod tym adresem usługi, to MPZP może stanąć Ci na przeszkodzie. Jeśli planujesz tylko zarejestrować działalność pod swoim adresem i stąd dzwonić do księgowej, a klientów obsługujesz poza domem, lub też pracujesz jako programista na B2B i Twoja praca nie jest w jakikolwiek sposób „uciążliwa dla otoczenia”, to nikt nie będzie miał do Ciebie pretensji. Co najwyżej wspomniana księgowa będzie narzekała, że można by wliczyć część kosztów utrzymania domu w koszty prowadzenia działalności, ale to powoduje konieczność zmiany sposobu użytkowania, a to nie jest możliwe, bo plan mówi NIE.
Tyle teoria, teraz pora na praktykę. Jak zauważyliście MPZP to dość potężny argument w rękach urzędnika. Wy macie inny, a jest nim Wasze poparcie w kolejnych wyborach. Z tej prostej przyczyny bardzo często można spotkać komis samochodowy działający na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, lub lekarza prowadzącego prywatną praktykę we własnym domu, który również przeznaczony jest tylko do celów zamieszkiwania. Póki nie przeszkadzamy sąsiadom, a urzędnik nie ma ochoty nam dokuczać, to cicha działalność może trwać przez długie lata. Oczywiście podejmując takie ryzyko trzeba wiedzieć, że jest ona niezgodna z lokalnymi przepisami i możemy zostać wezwani do przywrócenia sposobu użytkowania nieruchomości zgodnego z jej przeznaczeniem.
Czy warto ryzykować? To pytanie pozostawiam otwarte. Wiem, że na pewno warto dobrze żyć z sąsiadami, bo jeśli oni nas lubią, to najpewniej i urzędnicy nie prędko dowiedzą się o naszej działalności.
