Media donoszą o kolejnej nieudanej inwestycji polegającej na budowie aparthotelu. Tym razem mowa o inwestycji we Wrocławiu przy ulicy Gwarnej. Miał tam powstać hotel. Inwestorzy mogli nabywać w nim pokoje, które miały przynosić im atrakcyjny dochód. Rozkręcenie inwestycji przerwała pandemia, a po niej okazało się, że spółka nie ma środków na pokrycie bieżącej działalności, co w efekcie doprowadziło do jej upadłości. Inwestorzy czują się oszukani. Trudno im się dziwić. Niestety w dużej części dali się oszukać na swoje własne życzenie, wybierając dość ryzykowny sposób na pomnożenie pieniędzy. Przez sposobem tym ostrzegał nawet UOKiK, ale na nic ostrzeżenia, gdy materiały marketingowe mówią, że będzie dobrze.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przyglądał się już wielu inwestycjom w aparthotele i condohotele. Wnioski zazwyczaj były te same. Podmioty sprzedające inwestycje milczą na temat tak niepopularnych przy inwestowaniu tematów, jak ryzyko, sposoby wyjścia z inwestycji czy faktyczne gwarancje jej powodzenia. Dobry marketing wystarczał, by mamić inwestorów obietnicami stałego i bezpiecznego zwrotu bez jakiejkolwiek pracy. Rzeczywistość pokazuje, że nie jest to takie proste.
Pierwsza część składowa problemów nabywców to brak obowiązywania ustawy deweloperskiej, podczas zakupu pokoju hotelowego. Ustawa ta dotyczy nieruchomości mieszkalnych, a nie usługowych, czy hotelowych. W praktyce inwestor może dość swobodnie korzystać ze środków wpłaconych przez inwestorów, co oznacza że w przypadku niepowodzenia inwestycji nie ma gwarancji, że wszystkie środki z wpłat zostały przeznaczone na budowę, więc ich odzyskanie może być niemożliwe i najczęściej, tak właśnie jest.
Mentalność inwestorów też nie jest czynnikiem podnoszącym ich bezpieczeństwo. Kupując mieszkanie na własne potrzeby starają się oni dbać o jakość, więc zwracają uwagę na renomę dewelopera. Kupując mieszkanie na wynajem często pomijają ten krok, co mści się przy licznych usterkach w trakcie użytkowania. Podobnie jest z zakupem pokoju hotelowego, który przecież nie będzie dla inwestora niczym innym, jak maszynką do zarabiania pieniędzy. Ten sposób myślenia potrafi się zemścić.
Kolejny problem to gwarancje zysków. Te często są tylko marketingowym sloganem i brak za nimi prawdziwych gwarancji, że inwestycja okaże się dochodowa. W przypadku niskiego obłożenia obiekt może się utrzymać, czasem również i jego operator wyjdzie na swoje, ale zyski właściciela nie będą powalające. O ile będą. W przypadku inwestycji z Wrocławia właściciele pokoi muszą ponosić koszty utrzymania obiektu bez względu na to, czy ten zarabia, czy też nie.
Zyskowność takich inwestycji w dużej mierze zależy od lokalizacji. Jeśli ta jest pożądana przez turystów, to jest to dobry znak. Problem w tym, że duża część aparthoteli i condohoteli powstaje w lokalizacjach pobliskich do lokalizacji topowych, ale nie w miejscach o największej szansie na sukces. To oczywiste, że najlepsze lokalizacje będą przedmiotem licytacji pomiędzy dużymi sieciami, a te mając swój kapitał nie potrzebują inwestora z ulicy. Wiedząc to warto zastanowić się, jaki jest potencjał danego obiektu i czy obroni się on przed silną konkurencją, gdy w sąsiedztwie powstanie duży hotel znanej sieci.
Jak w każdym przypadku również i w tym warto zastanowić się nad tym, kto i kiedy zarabia pieniądze, a potem prześledzić ich przepływ. Podmiot organizujący inwestycje zarabia na ich budowie i sprzedaży. W zdecydowanej większości przypadków zarządzaniem gotowym obiektem zajmuje się już ktoś inny. Póki obiekt jest stosunkowo nowy, nie wymaga on znacznych nakładów, ale to zmienia się w czasie znacząco obniżając zyski właścicieli hotelowych pokoi. To nie jest już problemem firmy, która namawiała na zakupy. Ten podmiot najczęściej ma już kilka kolejnych inwestycji w swoim portfelu.
Skoro wiadomo, że inwestycja w pokoje hotelowe może być bardzo ciekawym rozwiązaniem w przypadku nowych obiektów, to może warto inwestować tylko w te nowe? To byłoby całkiem dobrym pomysłem, gdyby nie to, że pracujący już kilka lat pokój nie będzie atrakcyjną ofertą na rynku, a grono potencjalnych klientów jest ograniczone. Tutaj w zależności od sposobu w jaki inwestycja była realizowana, karty rozdawać może podmiot będący pierwotnym organizatorem inwestycji, zarządca czy podmiot zainteresowany przejęciem całego obiektu. Nigdy nie jest to inwestor i nigdy nie będzie.
Dobre inwestycje istnieją, ale wymagają wiedzy, doświadczenia, najczęściej brudzenia sobie rąk ciężką pracą. Alternatywą jest pożyczanie pieniędzy bankom w formie lokat, czy państwu w formie obligacji. Oni nie mają tak ładnych ulotek z dużymi procentami, ale zdecydowanie częściej wywiązują się z obietnic. Kim więc wolisz być? Inwestorem? Może jednak wystarczy Ci rola kogoś, kto tylko pożycza pieniądze? Obie drogi są dobre, ale nie da się korzystać z ich korzyści bez ponoszenia ryzyka.
Chcesz inwestować w nieruchomości? Może zainwestuj w grunty.
