Kim jest flipper?

Powraca dyskusja o opodatkowaniu flipperów. To za sprawą projektu ustawy złożonego przez posłów Lewicy. Ten nie jest szczególnie przemyślany i zdecydowanie bardziej zaszkodzi kupującym, niż osobom handlującym dla zysku nieruchomościami. Samo uzasadnienie projektu pokazuje, że politycy sami nie wiedzą z czym chcą walczyć, a zjawiska flippingu, jako takiego, próżno szukać w ich wypowiedziach. Czasem flipperami nazywani są spekulanci, pośrednicy czy nawet deweloperzy. Kim zatem jest flipper? Odpowiedzi na to pytanie już kilka lat temu szukali Adam Czerniak, Hanna Milewska-Wilk i Tomasz Bojęć. Odpowiedź zawarli w badaniu zatytułowanym “Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym”.

Z jego lektury dowiadujemy się, że sam flipping może być różnie rozumiany w zależności od rynku, na którym ma on miejsce. Jedną z cech wspólnych tego zjawiska jest nabywanie nieruchomości w celu ich odsprzedaży z zyskiem. O ile badacze zza oceanu mówią o tym, że zakup od sprzedaży mogą dzielić maksymalnie dwa lata, tak na naszym rynku powinno się mówić raczej o roku i taką też granicę stawiają nasi autorzy.

Będąc bardziej precyzyjnym, mówią oni o transakcjach, które dzieli od 2 do 365 dni. Górna granica jest zrozumiała, gdyż czas ten dość wyraźnie oddziela osoby sprzedające dla szybkiego zysku od kogoś, kto sprzedaje z powodu zmiany miejsca zamieszkania, czy innych ważnych zmian w jego życiu. Trudniej zgodzić się z granicą dolną. Dla wielu zaawansowanych flipperów ideałem jest transakcja, w której mają oni osobę chętną na nabycie nieruchomości, którą planują kupić jeszcze przed jej nabyciem. Działanie takie ułatwia podpisanie ze zbywcą umowy przedwstępnej, często w formie aktu notarialnego.

Taka definicja wyrzuca też poza grono flipperów każdego, kto posługuje się cesjami umów przedwstępnych. Ten model inwestowania jest bardzo popularny na rynku pierwotnym, a ze względu na swój charakter ma on duży wpływ na widoczność działań flipperów z perspektywy zwykłego uczestnika rynku. To właśnie ten rodzaj inwestowania w największym stopniu pokazuje nowemu nabywcy, dokładny zarobek flippera budząc w nim dość uzasadniony dyskomfort. Inwestor często odpowiada klientowi, że “trzeba było kupować wcześniej”, ale z perspektywy klienta to trudne do zrozumienia, gdyż dla niego oferty masowo rezerwowane przez flipperów nie były dostępne.

To o tyle istotna wada przyjętej definicji, że wyrzuca ona poza granice flippingu tą jego część, która może mieć faktycznie największy wpływ na kształtowanie cen na rynku nieruchomości, jak i największy wpływ na postrzeganie zjawiska przez uczestników rynku. Ustawodawca próbował, co prawda ograniczyć możliwości cesji na rynku pierwotnym, ale skutki jego działań są nie tylko nieskuteczne, ale potwierdzają dalekie niezrozumienie mechanizmów rynkowych przez autorów przepisów, jak i osoby za nimi głosujące.

Rozwiązanie przyjęte przez autorów badania było bardzo sensowne z punktu widzenia jakości i dostępności danych. Wiedząc to można stwierdzić, że dużą część rynku flippingowego w Polsce udało się dobrze poznać i opisać, ale jego znaczna część wymyka się nie tylko przyjętej definicji, jak i trudno o dane, które pozwolą na dokładne poznanie skali i skutków omawianego zjawiska.

Wracając na chwilę do górnej granicy w jakiej flipper planuje zbyć nabytą nieruchomość warto dodać, że osoby przetrzymujące nieruchomości przez dłuższy czas, tylko dla samego faktu wzrostu ich wartości to spekulanci. W ich przypadku zarobek możliwy jest tylko wtedy, gdy ceny na rynku rosną w dość szybkim tempie, co daje im zysk lepszy niż bankowa lokata czy obligacje skarbowe. Na wzrostach cen korzystają też flipperzy, ale nie jest on dla nich głównym źródłem dochodu, a jeśli jest to znaczy, że brak im odpowiedniego warsztatu i pierwsza korekta cen zmusi ich do zmiany nastawienia lub nawet  zmiany zajęcia.

Jak flipperzy zarabiają pieniądze? W większości starają się oni wykorzystywać swoją większą wiedzę o rynku, w tym o aktualnych cenach i dzięki temu kupują oni tanie lokale o nierynkowych cechach, tworząc z nich lokale najbardziej na rynku pożądane. Tyle w teorii. W praktyce duża część flipperskich inwestycji to powtarzalne wystroje wnętrz z nudną pastelową kolorystyką i kilkoma niedrogimi dodatkami, które mają podnieść prestiż nieruchomości.

Duża część inwestycji opiera się na przebudowach i remontach. To chyba do niedawna najpopularniejsza metoda pomnażania pieniędzy dzięki flippowaniu. Dziś popularność zyskuje również kupowanie nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym. To wymaga znacznej wiedzy, ale niektórzy wolą dowolny skomplikowany stan prawny, od zmieniających się po kilka razy w miesiącu przepisów prawa budowlanego czy warunków technicznych.

Są też tacy, którzy mają duże umiejętności negocjacyjne lub duże szczęście i oni kupują lokale, które wystarczy posprzątać i ponownie sprzedać. Takie oferty też trafiają się na rynku, ale nie jest ich dużo. W przeciwieństwie do ilości chętnych z gotówką w kieszeni, a to prowadzi do negocjacji, w efekcie których coś co było okazją w chwili publikacji ogłoszenia, może bardzo szybko przestać nią być.

Jak widać flipper lubi zarabiać dzięki wykorzystaniu swojego kapitału i wiedzy o rynku. Po raz kolejny nie jest to precyzyjna definicja, bo często kapitał na flipa pochodzi od zewnętrznego inwestora. Również wiedza flippera nie zawsze jest na wysokim poziomie i często zdarzają się problemy z realizacją inwestycji przy zakładanym budżecie i z zakładanym zyskiem. Mimo wszystko trudno narzekać na definicję, gdyż o lepszą będzie nam niezmiernie trudno. To wszystko głównie za sprawą braku precyzyjnych danych o rynku nieruchomości. 

Z przedstawionej definicji mamy też pewną istotną korzyść. Gdy tylko rynek zwolni większość dzisiejszych flipperów zostanie spekulantami. Ustawodawca nie potrafił rozwiązać problemu, ale ten rozwiąże się sam.

Zapisz się na newsletter!

To najlepsze źródło informacji o promocjach, organizowanych przez nas webinarach, a także cotygodniowe podsumowanie najważniejszych wiadomości z rynku nieruchomości, które trafi wprost na Twoją skrzynkę mailową.

Dodaj komentarz