Sąd Najwyższy uchwałą z 14 czerwca 2023 w składzie siedmiu sędziów orzekł, że ogłoszenie upadłości przez dłużnika nie zamyka wierzycielom drogi do wytoczenia powództwa o uznanie czynności prawnej dłużnika za bezskuteczną. Oznacza to, że wierzyciel ma prawo do zastosowania skargi pauliańskiej nawet w przypadku upadłości dłużnika.
Uchwała Sądu Najwyższego zbiegła się w czasie z przyjęciem przez senat projektu nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego. Projekt ten zakłada przyznanie prawa przejęcia na własność udziałów dłużnika w licytowanej nieruchomości przez współwłaścicieli zaspokajających w niej swoje potrzeby mieszkaniowe.
Te dwie wiadomości mogą w znaczący sposób wpłynąć na inwestowanie w udziały w nieruchomościach. Nie spodziewam się, aby był to wpływ pozytywny.
Na czym polega inwestowanie w udziały w nieruchomościach? Przeciętny Kowalski uważa, że zakup udziału w nieruchomości z której korzysta ktoś inny to głupota. Nie jest to prawdą. Osoba, która korzysta z nieruchomości ponad swój udział, a więc na przykład zajmuje całe mieszkanie mając w nim udział w wysokości ⅓ musi liczyć się z tym, że pozostali współwłaściciele mają prawo żądać od niej zapłaty za korzystanie z ich udziału. Jest to jednym z powodów, które motywują osobę korzystającą z mieszkania do zakupu pozostałych udziałów w nieruchomości, lub do zbycia swojego udziału.
Jeśli dodamy do tego fakt, że udziały wbrew wycenom rzeczoznawców nie mają dużej wartości rynkowej to w oczach skutecznego inwestora może to być dobry sposób na pomnożenie gotówki.
Inwestor ma w swoim arsenale kilka innych możliwości, niż tylko negocjacje z osobą zamieszkującą lokal. Może on zgłosić się do sądu z wnioskiem o wyjście ze współwłasności. Jeśli osoba zamieszkująca zdecyduje się na tym etapie na nabycie pozostałych udziałów w lokalu to można się spodziewać, że orzeczenie sądu będzie zgodne z wolą stron. Sąd może też orzec, że osoba zamieszkująca lokal musi sprzedać swój udział współwłaścicielowi, co w efekcie może doprowadzić nawet do eksmisji. Kolejny przypadek w którym sąd może przychylić się do woli stron to ten, w którym współwłaściciele zdecydują się sprzedać lokal i podzielić uzyskanymi w ten sposób środkami. Jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia co do sprzedaży lokalu jak i przejęcia udziałów przez dowolnego z nich, to sąd może wskazać komornika, który przeprowadzi licytację. W tym przypadku współwłaściciele też podzielą się pieniędzmi uzyskanymi w toku licytacji, ale kwota do podziału będzie niższa o koszty komornika.
Licytacja komornicza nie jest dobrym rozwiązaniem dla żadnej ze stron, więc dlatego najczęściej udaje się dojść wśród współwłaścicieli do porozumienia co do dalszych losów nieruchomości. Jeśli porozumienia nie uda się osiągnąć, a udział został kupiony w atrakcyjnej cenie to inwestor nadal nie będzie narzekał na wysokość kwoty jaką uda mu się zarobić.
Co z nieruchomościami gruntowymi? Tutaj sprawa trochę się komplikuje. Jeśli przedmiotem transakcji miałby być udział w nieruchomości rolnej stanowiącej gospodarstwo rolne to na podstawie artykułu 166 Kodeksu cywilnego prawo pierwokupu przysługuje pozostałym współwłaścicielom. Ponadto jeśli nieruchomość podlega pod przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, to w zależności od powierzchni transakcja może być objęta pierwokupem Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, lub też może wymagać zgody KOWR na jej przeprowadzenie.
Kupowanie tanich udziałów w nieruchomościach rolnych nadal może być dobrą strategią, a jedną z opcji wyjścia z inwestycji pozostaje zgodny podział gruntu przez współwłaścicieli, a w przypadku braku takiej zgody wspomniana już wcześniej procedura wyjścia ze współwłasności na drodze sądowej.
Jak kupić udział w nieruchomości? Te najczęściej sprzedawane są przez komorników lub syndyków, choć czasem trafiają się też udziały do kupienia na wolny rynku. Jeśli do zakupu jest tylko udział to będzie to oznaczało, że wśród współwłaścicieli nie udało się dojść do porozumienia, lub że mamy do czynienia z osobą zadłużoną. Oba przypadki powodują, że należy zachować dodatkową ostrożność podczas zakupów.
Jaki jest praktyczny sens uchwały Sądu Najwyższego? Posłużę się przykładem. Pan Jan prowadził firmę budowlaną. Jako osoba ostrożna od dawna miał rozdzielność majątkową z żoną. Udało mu się wygrać duży przetarg. Duże pieniądze, ale i spore ryzyko. Przed przystąpieniem do przetargu darował swój udział ½ we wspólnym z żoną mieszkaniu na rzecz ich córki. Interes niestety się nie udał i po trzech latach ogłosił upadłość. Syndyk sprzedał składniki majątku Pana Jana, a uzyskanymi kwotami podzielił wierzycieli. Rodzina Jana postanawia zmienić miejsce zamieszkania. Żona z córką sprzedają swoje udziały w mieszkaniu. Nowy nabywca po kilku miesiącach dowiaduje się, że wierzyciel chce zająć udział w kupionym przez niego mieszkaniu, który to wcześniej należał do Pana Jana. Uchwała Sądu Najwyższego stwierdza, że jak najbardziej jest to możliwe. Zakup mieszkania staje się od teraz równie niebezpieczny co spacer po polu minowym.
Uchwała Sądu Najwyższego komplikuje inwestowanie w nieruchomości jak i w udziały w nieruchomościach rozszerzając narzędzia dostępne dla wierzycieli. Projekt nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego ma zupełnie odwrotny skutek. Do tej pory udziały w nieruchomościach zamieszkałych były licytowane były tak jak każda inna nieruchomość. Jeśli nowelizacja zostanie wprowadzona, to współwłaściciele zamieszkujący licytowaną nieruchomość będą mieli prawo jej nabycia. Najpierw mogą to zrobić w cenie oszacowania, a po pierwszej nieudanej licytacji za ¾ tej kwoty. To uszczupli kwoty uzyskiwane z licytacji i postawi w gorszej pozycji wierzycieli. Dla osób inwestujących w udziały nowelizacja ta może oznaczać znacznie mniejszy wolumen licytacji udziałów, które będą dochodzić do skutku.
Przed przystąpieniem do inwestowania w udziały koniecznie pamiętaj, że jest to trudna i skomplikowana droga. Ten materiał opisuje całą procedurę pobieżnie i jest głównie komentarzem do bieżących wydarzeń. Inwestowanie w udziały wymaga specjalistycznej wiedzy jak i sporo odwagi.
