VAT w obrocie nieruchomościami jest jednym z tych tematów, które częściej przewijają się w zapytaniach o interpretacje do Urzędów Skarbowych, oraz w fachowych opracowaniach dla doradców podatkowych i księgowych. Nic dziwnego, gdyż podatek ten (jakieś 9 lat temu tymczasowo podniesiony na 3 lata) może stanowić o mieć, lub nie mieć dla 23% z kwoty jaką uzyskamy ze sprzedaży działki. Jako, że 23% lepiej mieć w kieszeni swojej, niż urzędnika zastanówmy się kiedy urzędnik będzie miał prawo do naszych pieniędzy.
Urzędy Skarbowe, ich naczelnicy, sądy miały bardzo rozbieżne zdanie o tym kiedy należy zapłacić podatek VAT od sprzedaży działek powstałych z podziału większej połaci gruntu, która od dłuższego czasu jest naszą własnością. Najłagodniejsze podejście Urzędu Skarbowego do należnej mu daniny, to takie, w którym urząd nie zwracał się do nas o VAT o ile tylko sprzedawaliśmy działki z majątku osobistego. Zgodnie z tą interpretacją VAT trzeba było płacić, gdy kupiło się grunt „na firmę” i teraz z majątku firmy chciało się go sprzedać.
Niestety część aparatu fiskalnego uznała, że jest to furtka do prowadzenia niezarejestrowanej działalności gospodarczej polegającej na dostarczaniu gruntów na cele budowlane na rynek i zaczęła obrót taki opodatkowywać. Niektóre z urzędów twierdziły, że zwolnieni jesteśmy z podatku VAT tylko wtedy, jeśli na sprzedaży nie zarobimy więcej niż 40 tysięcy Euro. Kwota ta przekłada się na 200 tysięcy złotych i dopiero pod tą postacią staje się dla nas jasnym, że urzędnik miał na myśli zwolnienie ze względu na wysokość obrotu, wcześniej zwane zwolnieniem podmiotowym. W dalekich czeluściach internetu można jeszcze trafić na kwotę 30 tysięcy Euro, czyli 150 tysięcy złotych, bo taka była pierwotnie wysokość tego zwolnienia.
O ile 200 tysięcy gdzieś na dalekim odludziu to kwota wręcz niemożliwa do uzyskania ze sprzedaży działek w ciągu jednego roku, o tyle posiadacze gruntów w terenach lepiej zurbanizowanych mogli narzekać, że apetyt skarbówki jest zbyt duży. Na tamtą chwilę jeszcze taki nie był, ale w kilka chwil potem już takim się stał. Urzędy zaczęły dążyć do opodatkowywania niemalże każdej sprzedaży nieruchomości powstałej z podziału działki rolnej. Ich interpretacja zasadzała się na tym, że podział działki oparty o uzyskanie Warunków Zabudowy to zwiększenie wartości, a skoro dochodzi do dodania wartości, to podatek od wartości dodanej, czyli VAT trzeba płacić. Ten moment na rynku był bardzo nietypowy, gdyż każdy kto zapytał o interpretację Urząd Skarbowy słyszał, że podatek płacić musi, ale też spora część ludzi o nic nie pytała i nigdy takowego podatku nie płaciła. Dlaczego? Na szczęście skarbówka nie odgrywa żadnej roli w uzyskiwaniu Warunków Zabudowy, więc jeśli się jej do nich nie przyznamy, to może o nich nie wiedzieć. Przynajmniej nie powinna, bo ilość wiedzy jaką dziś mają o nas urzędnicy to temat na oddzielną księgę. Część sprzedających postanowiła uniknąć problemu z VATem dzieląc działki tylko na fragmenty do 3000 metrów kwadratowych, gdyż dla takiego podziału Warunki Zabudowy nie są potrzebne.
Pazerność urzędników rosła, podatki lały się szerokim strumieniem na ich konta, lecz w końcu doszło do wyraźnie postawionego veta. Było nim skierowanie postępowania sądowego aż przed organy Unii Europejskiej pod postacią Trybunału Sprawiedliwości (znany szeroko dzięki frankowiczom TSUE). W wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Trybunał orzekł, że z podatkiem VAT trzeba się liczyć w zdecydowanie mniejszej liczbie przypadków. Przede wszystkim TSUE zaznacza, że sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego nie znajduje się na podatkowym celowniku urzędników. O ile nie jesteśmy przedsiębiorcą-właścicielem, lub właścicielem zachowującym się jak przedsiębiorca podczas procesu sprzedaży, to podatku, który przedsiębiorców miał dotyczyć nie zapłacimy.
Wyrok korzystny, lecz niestety jak większość unijnych przepisów niejasny. Póki co kolejne wyroki potwierdzają domniemania, że uzyskanie Warunków Zabudowy i podzielenie działki na mniejsze fragmenty nie powoduje skutków w opodatkowaniu podatkiem VAT. Skutki takie spowoduje natomiast uzbrojenie działki czy jej ogrodzenie. Równie niebezpieczne może być prowadzenie profesjonalnych działań marketingowych przez osobę sprzedającego. Co ważne: profesjonalny marketing można zlecić podmiotowi zewnętrznemu, ale już samodzielne wykonywanie takich działań może nas drogo kosztować.
Wyrok zapadł już w 2011 roku, więc niedługo będzie miał okrągłe 10 lat, lecz jego stosowanie nie weszło wszystkim w nawyk. Część urzędników nadal stosuje własne, lub też narzucone przez przełożonego interpretacje podatkowe. TSUE stoi w obronie naszych interesów, więc w walce z urzędnikiem zawsze możemy bronić się korzystnym dla nas wyrokiem, jednak przed podjęciem walki warto rozpatrzeć dwie sprawy: czy warto, oraz czy jest o co? Nie ma co się oszukiwać i trzeba szczerze przyznać, że część zakupów gruntów i tak miała cel inwestycyjny, więc ich opodatkowanie wydaje się w pewien sposób uzasadnione. Oczywiście możemy iść do sądu, a nawet możemy wygrać, ale czy w dobie galopujących wydatków budżetowych nie usłyszymy od urzędnika, któremu każemy na podstawie wyroku oddać kasę: „Nie mamy Pańskiego VATu, i co nam Pan zrobisz?”
