Chciałem opowiedzieć Ci historię pewnej Fundacji, która w 2021 r. kupiła od KOWR działkę o powierzchni 6,3537 ha, położoną na obszarze Natura 2000.

Fundacja, po zakupie działki od KOWR, podzieliła ją na 21 działek, z czego 20 o powierzchni od 0,3000 ha do 0,3002 ha i 1 drogowa o powierzchni 0,3524 ha, a następnie przystąpiła do sprzedaży wydzielonych działek i udziału w drodze.

Z uwagi na to, że nabycie nieruchomości przez Fundację nastąpiło z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, to zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) do tej nieruchomości nie stosuje się przepisów UKUR. Fundacji nie dotyczą obowiązki wynikające z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat nie jest wymagana zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). 

Dlaczego w UKUR pojawiło się wyłączenie odnośnie nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa? Ponieważ takie nieruchomości wchodzą w skład majątku Skarbu Państwa i można założyć, że Skarb Państwa i jego powiernik KOWR będą dysponowali nimi w sposób uwzględniający cele UKUR. Poza tym obrót takimi nieruchomościami jest ograniczony ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (UGNRSP), nie ma więc uzasadnienia dla kumulowania ograniczeń z UGNRSP i UKUR, ponieważ służą one realizacji tych samych celów.

Ale… biorąc pod uwagę zasadę ograniczonego zaufania do ustawodawcy Fundacja mimo wszystko wystąpiła do KOWR o zgodę na sprzedaż działek. KOWR jednak, z uwagi na to, że do nieruchomości nie stosuje się art. 2b, przewidującego m.in. 5-letni zakaz zbycia, stwierdził, że brak w ogóle podstaw do wszczynania postępowania administracyjnego o wyrażenie zgody na zbycie działek.

Fundacja przystąpiła do sprzedaży działek.

Z uwagi na to, że nieruchomość została nabyta od KOWR, to zgodnie z art. 29 ust. 4 UGNRSP – KOWR przysługiwało prawo pierwokupu. Fundacja zawarła więc z kupującym warunkową umowę sprzedaży.  KOWR nie skorzystał z przysługującego mu prawa pierwokupu, więc strony zawarły umowę przenosząca własność w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży.

Referendarz oddalił jednak wniosek o wpis własności na rzecz kupującego!

Kupujący wniósł więc skargę na orzeczenie referendarza. Sąd Rejonowy, po rozpoznaniu skargi przyznał jednak rację referendarzowi i również oddalił wniosek, stwierdzając, że:

Celem przepisu art. 2b UKUR jest zapewnienie właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Polskiej, ochrona i rozwój gospodarstw rodzinnych. W związku z powyższym, na sprzedającej Fundacji ciążą obowiązki, o których mowa w art. 2b ust. 1-2 UKUR; zatem na zbycie działki wymagana jest zgoda KOWR i wobec ograniczeń w zbywaniu nieruchomości rolnych, doszło do naruszenia zasad obrotu, skutkującego nieważnością czynności prawnej, zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieważne jest zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka.

Kupujący złożyła apelację od postanowienia Sądu Rejonowego. Sąd Okręgowy rozpoznając apelację stwierdził, że:

W doktrynie przyjmuje się, że art. 1a UKUR należy rozumieć w ten sposób, że obrót nieruchomością wchodzącą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa następuje z pominięciem instrumentów przewidzianych w UKUR, w związku z tym, na nabywcy nie ciąży obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego ani zakaz zbywania nieruchomości lub oddawania jej w posiadanie (art. 2b ust. 1 i 2 ustawy). 

Podzielając powyższe zapatrywania nie sposób odmówić racji zarzutom apelacji zmierzającym do wykazania, iż w okolicznościach sprawy uzyskanie zgody KOWR nie było wymagane, ponieważ działka została nabyta przez sprzedającego z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, więc ograniczenia wymienione w art. 2b ust. 1 i 2 UKUR nie mają zastosowania.

Konstatację tę potwierdza pośrednio treść pisma KOWR, która wskazuje na brak podstaw do wszczynania postępowania administracyjnego, o którym mowa w art. 2b ust. 3 UKUR.

Łączna powierzchnia nabytych gruntów rolnych przekraczała 0,3 ha i była mniejsza niż 1 ha, kupujący, nie musiał więc być rolnikiem indywidualnym.

Z aktu notarialnego wynikało, że przed zawarciem umowy dokonano obligatoryjnych czynności kontroli okołotransakcyjnej w postaci uprzedniego umożliwienia skorzystania z prawa pierwokupu KOWR, który z uprawnienia nie skorzystał.

Reasumując, skoro zbywca zwolniony był z obostrzeń przewidzianych w art. 2b ust. 1 i 2 UKUR nabywca korzystał z przywileju z art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy, zaś KOWR nie skorzystał z prawa pierwokupu, zatem formalnie zaktualizowały się przesłanki dokonania wpisu własności w księdze wieczystej na rzecz kupującego.

Ale…

Sąd stwierdził, że choć w UKUR nie wyrażono tego wprost, to jednym z podstawowych, rzeczywistych celów ustawodawcy jest zapobieganie wykupywaniu nieruchomości rolnych w celach niezwiązanych z prowadzeniem działalności rolniczej (inwestycyjnych, spekulacyjnych itp.).

Sekwencja czynności, polegająca na podziale nieruchomości rolnej położonej w obszarze Natura 2000 na 21 działek o powierzchni między 0,3000 a 0,9999 ha, następnie ich zbycie szeregu osobom nieposiadającym statusu rolnika indywidualnego, prowadzące do defragmentacji nieruchomości objętej ochroną ustawową, musi być uznana za niezasługującą na ochronę prawną, więc choć formalnie zachowanie stron umowy sprzedaży pozostawało w zgodności z prawem, to praktycznie naruszało zakazy sformułowane w art. 2a ust. 1 UKUR, a co za tym idzie czynność prawna, jako zmierzająca do jego obejścia była nieważna.

Sąd Okręgowy po swoich wywodach stwierdził ostatecznie, że apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie i należy podzielić stanowisko Sądu Rejonowego co do nieważności umowy.

Skoro:

1. Fundacja kupiła nieruchomość od KOWR, który dysponując nią powinien uwzględniać cele UKUR.
2. Nabycie nieruchomości przez Fundację podlegało ograniczeniom przewidzianym w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
3. KOWR odmówił wszczęcia postępowania o wyrażenie zgody na zbycie, bo stwierdził, że w tym wypadku zgoda jest niepotrzebna. 
4. Działki powstałe z podziału nie były sprzedawane jednej osobie, więc nie można powiedzieć, że sprzedający dokonał podziału, żeby kupujący mógł ominąć wymogi rolnika indywidualnego.
5. KOWR miał szansę na wykonanie prawa pierwokupu i z tego prawa nie skorzystał.

To nasuwa mi się kilka pytań:

1. W którym miejscu można zarzucić, że Fundacja działała w celu ominięcia przepisów?
2. Czyżby sądy podjęły swoją osobistą krucjatę przeciwko „spekulantom”? 
3. Czy ma ktoś kontakt do Pana Artura z „1 z 10”?