Zabudowa gruntów klas I-III jeszcze trudniejsza

„Na użytkach rolnych klas I–III poza granicami administracyjnymi miast rozszerzenie granic [obszarów uzupełnienia zabudowy] jest dopuszczalne wyłącznie na obszarach (…) położonych w odległości nie większej niż 50 m od granicy pasa drogowego drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (…), z wyłączeniem dróg ekspresowych i autostrad.” To cytat z rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, które 16 maja 2024 roku weszło w życie. Zabudowa gruntów rolnych dobrych klas będzie bardzo trudna. Dla wielu miast może to stanowić poważną barierę rozwoju.

Pierwotnie zabudowa gruntów rolnych klas I-III nie była ograniczana. Dopiero jedna z nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wprowadziła poważne zmiany w tym zakresie. Ustawodawca zdecydował wtedy, że na cele mieszkaniowe będzie można przeznaczać grunty rolne dobrych klas po spełnieniu kilku warunków. W praktyce możliwe to było, gdy działka nie była zbyt duża, znajdowała się w rozsądnej odległości od drogi publicznej, a w sąsiedztwie faktycznie istniała już zabudowa inna niż zagrodowa. Regulacje te z jednej strony były restrykcyjne, ale z drugiej pozwalały na systematyczne rozbudowywanie się w głąb działek rolnych. Głównym powodem dla tego czy daną działkę da się przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową w długim terminie, wydawała się atrakcyjność okolicy i chęci sąsiadów do zagospodarowania swoich działek.

Wraz z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z końcem 2023 roku znowelizowano również artykuł 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który umożliwiał omówioną wcześniej zabudowę gruntów klas I-III. Ustawodawca w teorii uprościł przepisy, gdyż katalog warunków koniecznych do spełnienia zmieniono na tylko jeden wymóg. Wystarczy, że działka będzie położona na obszarze uzupełnienia zabudowy, a zrealizowanie na niej zabudowy mieszkaniowej nie będzie wymagało zgody ministra, na przeznaczenie gruntów na cele inne niż rolnicze. Mimo teoretycznego uproszczenia przepisów zmiana ta zablokowała zabudowę mieszkaniową do czasu uchwalenia planów ogólnych, gdyż to w nich właśnie określane są obszary uzupełnienia zabudowy.

Samorządy póki co podchodzą ostrożnie do nowych planów. Aby je opracować trzeba mieć na nie środki. Te mają pochodzić z KPO i dopiero niedawno zaczęto ich dystrybucję. Drugim powodem dla braku planów ogólnych był brak rozporządzeń do ustawy, w tym właśnie rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Dziś rozporządzenie już mamy, jednak gminy nadal mają czas na pracę. Plany mają zostać uchwalone do 1 stycznia 2026 roku. Samorządowcy twierdzą, że to za krótko co najmniej o rok, a ustawodawca już rozważał zmianę tego terminu. Jeśli prace mają być finansowane z KPO, to również zgoda po stronie Unii byłaby niezbędna, więc szanse na zmianę terminu nie są dziś duże.

Dla osób marzących o własnym domu oznacza to, że bez planu ogólnego ich działki klas I-III nie mogą zostać przeznaczone pod inwestycje mieszkaniowe. To nie tylko tymczasowa blokada, ale też zmiana w świadomości potencjalnych nabywców takich gruntów, która utrwala przekonanie, że na gruntach rolnych budować nie wolno. Rozporządzenie w sprawie ustalania obszarów uzupełnienia zabudowy tylko pogłębi to przekonanie.

Same obszary uzupełnienia zabudowy będą mocno ograniczone. W uproszczeniu można stwierdzić, że obszar ten będzie powstawał tylko wokół skupisk istniejącej już zabudowy i w niewielkiej od niej odległości. Dodając do tego ograniczenia związane z obejmowaniem obszarem uzupełnienia zabudowy gruntów dobrych klas, mamy możliwość zabudowy, ale jest ona bardzo ograniczona. W praktyce budowy na gruntach dobrych klas będą należały do ekstremalnej rzadkości. 

Zmiany są dość radykalne, choć celowość ich wprowadzenia można zrozumieć. Należy przyznać, że dotychczasowa ochrona gruntów rolnych była często tylko iluzoryczna. Widać to po rozrastających się przedmieściach Lublina czy Rzeszowa. W przyszłości, to właśnie te miasta będą miały spory problem z dalszym rozwojem. Rozwiązaniem będzie poszerzanie granic miast, a to zazwyczaj decyzja nie tylko urbanistyczna, ale i polityczna. Bez niej pod miastem będzie możliwa głównie zabudowa zagrodowa, gdyż ta może być realizowana poza obszarami uzupełnienia zabudowy. (patrz aktualizacja w ostatnim akapicie)

Zmiana, która z jednej strony wygląda na radykalne ograniczenie możliwości zabudowy z drugiej strony utrudnia rabunkowe gospodarowanie gruntami, które powinny być wykorzystywane pod produkcję rolniczą. Dla Kowalskiego nadal będzie otwarta ścieżka do własnego domu na wsi z wykorzystaniem zabudowy zagrodowej, ale zabudowa deweloperska nie będzie mogła z tego wyjątku skorzystać (patrz: aktualizacja w ostatnim akapicie). Ocena nowych przepisów nie będzie jednoznaczna, a w początkowej fazie ich obowiązywania zdanie o nich będzie zależeć głównie od tego, czy ktoś w ich wyniku straci, czy też zyska. Problem w tym, że zyskujących tu i teraz trudno szukać, choć w przyszłości możemy zyskać wszyscy.

Aktualizacja z 11.09.2024: Kolejna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i zapoznanie się z rozporządzeniami do tej ustawy mówi nam wyraźnie, że zabudowa zagrodowa, nawet dla rolnika posiadającego średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie, będzie możliwa tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy.