Kupując ziemię rolną zakładamy, że jej właścicielem jest rolnik indywidualny, jego spadkobiercy, czasem samorząd lub Skarb Państwa. Jeśli właściciel miał problemy finansowe, to jego własność może być sprzedawana w drodze licytacji komorniczej, w formie przetargu od syndyka, lub czasem przez instytucję finansującą, która przejęła grunt w zamian za zobowiązania. Już ten ostatni przypadek należy do grona wyjątkowo rzadkich, jednak jest jeszcze jedna sytuacja, w której nawet osoby z wieloletnim doświadczeniem na rynku mogą być zaskoczone. Czasem właścicielem działki może być wspólnota gruntowa.

Czym jest wspólnota gruntowa?
Wspólnota gruntowa polega na uprawnieniu do korzystania z gruntu, w tym z jego pożytków, przez określony krąg osób. Lista uprawnionych może się zmieniać w czasie, gdyż członkostwo we wspólnocie podlega dziedziczeniu. Wspólnoty powstały w drodze uwłaszczeń dokonywanych w XIX wieku. Wtedy to grunty użytkowane wspólnie przekazywano na rzecz jednego podmiotu z prawem służebności na rzecz innych uprawnionych, ale czasem też tworzono wspólnoty gruntowe.

Już tutaj pojawia się pierwszy problem z wspólnotami. W części z nich udziały są dziedziczone w zgodzie z wynikającymi z ustawy proporcjami, a w części udział nie jest dalej podzielny, więc spadkobiercy muszą podejmować wspólne decyzje, gdyż dysponują oni jednym głosem. Część wspólnot gruntowych nie mogła dojść do porozumienia w sprawie sposobu dziedziczenia udziałów, więc zdarza się, że w ramach jednej wspólnoty część udziałów została podzielona, a część pozostaje w rękach wielu spadkobierców. Próba podjęcia jakiejkolwiek decyzji przez całą wspólnotę bywa więc bardzo trudna, a czasem nawet niemożliwa.

Jeśli nie wiadomo kto do końca jest właścicielem, to również i opodatkowanie wspólnot gruntowych jest wyjątkowo trudne, a czasem za sprawą zaradnych spadkobierców nawet niemożliwe. Ma to zmienić znowelizowana w 2016 roku ustawa o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, jednak proces ten zajmie zapewne jeszcze długie lata.

Pierwszy raz próbowano się uporać z wspólnotami gruntowymi przez II Wojną Światową. Wprowadzona w 1938 roku ustawa o uporządkowaniu wspólnot gruntowych zakładała odejście od własności wspólnej na rzecz współwłasności ułamkowej, oraz pełnej własności gdy tylko było to możliwe. Dla gruntów, których nie dało się skutecznie podzielić powoływano Wspólnoty Ziemskie i Wspólnoty Leśne.

Podejście do wspólnot gruntowych zmieniło się po wojnie. Od 1963 roku obowiązująca wtedy ustawa premiowała kolektywną własność. Zakazano podziałów wspólnot, co uniemożliwiło stopniowe dochodzenie do pełnej własności na fragmentach gruntów wspólnotowych. Od teraz sprawami wspólnoty miała zajmować się specjalnie powołana spółka.

Jeśli ktoś jest członkiem wspólnoty, a nie ma z tego tytułu wyraźnych korzyści, to może być on zainteresowany zbyciem swych udziałów, ale to jak już wiadomo nie jest możliwe. Można by zakładać, że powinno się w takim razie udać dokonać wyjścia ze współwłasności poprzez uzyskanie spłaty za udział, lub poprzez podział w naturze. Takie rozwiązanie też niestety nie jest możliwe. Zakaz podziału wspólnot obejmuje również wyjście ze współwłasności.

Również likwidacja wspólnoty gruntowej jest bardzo trudna, gdyż musiało by dojść do sprzedaży wszystkich w niej udziałów na rzecz innego podmiotu. W praktyce ustalenie kręgu spadkobierców dla całej wspólnoty jest na tyle kłopotliwe, że do transakcji takich nie dochodzi. Co gorsze, skoro nie wiemy kto jest właścicielem, to niemożliwym staje się też zasiedzenie gruntów należących do wspólnoty gruntowej.

Nawet komornik chcący doprowadzić do licytacji udziału we wspólnocie gruntowej będzie miał nie lada kłopot. Pierwszym problemem będzie ustalenie, czy dłużnik faktycznie posiada udziały we wspólnocie. Drugim problemem jest to, ze nabywcą udziałów może być tylko inny członek wspólnoty.

Ile gruntów posiadają wspólnoty?
Wedle danych z maja 2020 roku opublikowanych przez Departament Cyfryzacji, Geodezji i Kartografii Urzędu Marszałkowskiego Województwa Mazowieckiego w rękach wspólnot gruntowych pozostaje 23 985 hektarów spośród 3 555 963 hektarów stanowiących obszar całego województwa. To zaledwie 0,67%. Ciekawostką może być fakt, że mimo dążeń ustawodawcy do likwidacji wspólnot gruntowych te na terenie województwa mazowieckiego mają się dobrze, gdyż w ich posiadaniu w roku 2002 było o 932 hektary mniej ziemi.

Można by zakładać, że wspólnoty gruntowe są w posiadaniu gruntów rolnych i leśnych i jest to założenie słuszne, lecz problemem wspólnot może być fakt, że aż 13% spośród ich gruntów to nieużytki.

Najsłynniejsza wspólnota gruntowa w Polsce
Każdy, kto miał w swoim życiu przyjemność odwiedzenia Doliny Chochołowskiej spotkał się już z najsłynniejszą wspólnotą gruntową w Polsce. Jest to Wspólnota Leśna Uprawnionych Ośmiu Wsi z siedzibą w Witowie. Poza urokami gór to duża ciekawostka dla turystów, gdyż szlak wiodący przez dolinę przebiega przez grunty wspólnoty, a więc przez grunty prywatne. W tym konkretnym przypadku sytuacja jest jeszcze ciekawsza, gdyż grunty te są zarządzane przez Tatrzański Park Narodowy. W efekcie TPN może dbać o walory przyrodnicze i turystyczne, dzięki czemu my możemy odbyć spacer Doliną Chochołowską, a górale mogą czerpać pożytki, chociażby pod postacią drewna, ale i ze sprzedaży biletów wstępu na swój wspólny teren. Od razu warto zaznaczyć, że pożytki te nie są znaczne, gdyż lasy porastające dolinę są dość młode i są one skutkiem systematycznych zalesień z ostatnich kilkudziesięciu lat. Cała nadzieja w turystach.

Historię wspólnoty z Witowa najlepiej będzie zacząć już od roku 1770 kiedy to ta część Podhala trafiła pod zabór austriacki. Ci zmęczeni wojnami napoleońskimi szukali gorączkowo środków. Tak przyszedł im do głowy plan sprzedaży interesujących nas terenów. Pierwszym prywatnym właścicielem gruntów miał zostać niejaki hrabia Pajączkowski. Ten już w kilka chwil po zakupie żałował swej decyzji, a żal był tym większy im bardziej górale straszyli go historiami o panoszących się w tym terenie rozbójnikach.

Dziś można by powiedzieć, że był to dobry wstęp do udanych negocjacji, gdyż celem górali było zebranie gotówki i zakup ziemi na własną rzecz. O ile hrabia mógł być chętny, o tyle już ówczesne przepisy nie przyznawały chłopom osobowości prawnej, nie mówić nawet o prawie do posiadania ziemi. Chłop mógł co najwyżej pracować, ale chłop z gór był na tyle mądry, że już wtedy wpadł na koncept, który dziś nazwalibyśmy umową nabycia powierniczego.

Na powiernika, czyli osobę, która w imieniu górali miała stać się właścicielem ziemi wybrano księdza Jana Szczurkowskiego. Wybór ten nie był trafny. Ksiądz Szczurkowski w porozumieniu z hrabią Pajączkowskim zawyżył kwotę zakupu gruntów, a tuż po zakupie kazał traktować się niczym Pan na włościach, w tym… odrabiać pańszczyznę.

Górale może i nie mieli za dużo do powiedzenia z punktu widzenia ówczesnego prawa, ale zamiast prawa mieli ciupagi. Te starali się wykorzystywać w obronie przed licznymi groźbami, gwałtami, morderstwami i podpaleniami. Ksiądz Szurkowski w obawie przez narastającymi problemami przepisał własność gruntów na swojego bratanka, Andrzeja. Było to posunięcie taktyczne, gdyż jednocześnie gwarantował sobie prawo do rocznej renty, ale i zwrot gruntów, gdyby jakimś przypadkiem, na przykład od przedawkowania ciupagi, jego bratanek umarł.

Andrzej Szczurkowski nie przebierał w środkach i egzekwował pańszczyznę za pomocą wynajętych zbirów. Gdy sytuacja wyglądała na beznadziejną w obronie górali stanął baron Kajetan Borowski. Baron obiecał im w zamian za poparcie, że to on stanie się (w ich imieniu oczywiście) właścicielem gruntów, a pańszczyznę zniesie. Podstęp wobec Szurkowskiego się udał, gdyż ten został zmuszony do odsprzedaży dóbr barnowi. Udał się również podstęp względem górali, gdyż i oni po kilku latach względnego spokoju znów zostali przemocą zmuszeni do odrabiania pańszczyzny.

W międzyczasie mamy jeszcze proces górali przeciwko wszystkim winowajcom przed austriackim sądem, a ten zachowuje się dość nietypowo, gdyż skazuje obu Szczurkowskich za liczne oszustwa wobec Podhalan. Baron Borowski podpisuje w 1824 roku ugodę z góralami… i w chwilę potem powraca do stosowania wobec nich polityki silnej ręki.

Górale chyba zrozumieli, że po dobroci i w majestacie prawa daleko nie zajdą, więc zaczęli się coraz lepiej organizować. Niestety i działania Borowskiego były coraz bardziej radykalne. W 1830 roku doszło nawet do pacyfikacji wsi Witów. Upór i wytrwałość górali wobec hrabiego nakłoniły go do przekazania dóbr w ręce jego brata, Hieronima. To miało miejsce w roku 1839. Hieronim kontynuował wobec górali wrogą politykę, lecz już w roku 1843, po jednym z przegranych procesów musiał ratować się ucieczką z Podhala.

Spór górali o ziemie wspólnoty trwał od 1821 roku, kiedy to wspólnota oficjalnie powstała (choć są i źródła mówiące o 1819 roku) i zakończył się dopiero w roku 1867. Górale zwyciężyli. Dalsze losy ich wspólnoty zgodne są z opisaną wyżej historią rozwoju wspólnot gruntowych.

Część artykułu opisująca historię Wspólnoty Leśnej Ośmiu Uprawnionych Wsi powstała dzięki Asbiro, które gościło mnie w roli prelegenta podczas realizowanego w Zakopanem Winter Camp, oraz dzięki użytkownikowi portalu wykop.pl o nicku Dr_Killjoy.