Jeśli podobnie jak duża część Polaków szukasz bezpiecznego miejsca na ulokowanie swojej gotówki to na pewno Twoją uwagę zwróciły również grunty. W przeciwieństwie do giełdy nie ma tutaj nieodpowiedzialnych prezesów, a w przeciwieństwie do mieszkań nie musisz się martwić o niepłacącego lokatora. Mimo tych zalet inwestowanie w grunty nadal nie jest proste, gdyż spekulantów na tym rynku ma trzymać w ryzach ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Do tej pory była ona skutecznym straszakiem, ale niedługo ma się to zmienić.
Zanim przejdziemy do potencjalnej nowelizacji tejże ustawy warto wspomnieć o niedawnym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ten wskazuje, że grunty rolne nabyte w kręgu rodzinnym po 25 czerwca 2019 roku mogą być przedmiotem dalszego obrotu bez konieczności uzyskiwania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na ich sprzedaż. Jest to wynik nowelizacji ustawy z 2019 roku, która ułatwiała obrót ziemią w kręgu rodzinnym. Przy okazji efektem nowelizacji jest to, że każdy inwestor może nabyć grunt za zgodą KOWR, lub przy jego pierwokupie, potem darować lub sprzedać osobie bliskiej, a ta następnie może go wprowadzić do obrotu. Oczywiście w międzyczasie grunt można podzielić czy uzbroić w media.
Opisana powyżej interpretacja obowiązujących przepisów przez NSA znajduje odzwierciedlenie w kolejnych zmianach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego proponowanych przez ustawodawcę. Ten ma zamiar zezwolić na zbywanie nieruchomości rolnych nabytych od osób bliskich już od 30 kwietnia 2016 roku, czyli od samego początku obowiązywania ustawy. Warto wspomnieć, że na początku obowiązywania tych przepisów mówiły one o 10-letnim zakazie zbywania, więc proponowana zmiana jest bardzo korzystna.
Spory problem z wprowadzaniem do obrotu nieruchomości rolnych mieli byli małżonkowie, jak i osoby regulujące własność takich gruntów w obrębie małżeństwa. Dotychczas KOWR uważał, że podział majątku po ustaniu małżeństwa jak i przekazanie pełnej własności gruntu w trakcie trwania małżeństwa na jednego z małżonków traktowane jest jako ponowne nabycie, a więc do zbycia musi minąć 5 lat. Ustawodawca proponuje, aby w obu tych przypadkach można było nieruchomość zbyć wcześniej o ile wchodziła ona wcześniej przez okres co najmniej 5 lat w posiadanie małżonków.
Sporo interpretacyjnych wątpliwości budziły grunty rolne nabywane w drodze zasiedzenia. W chwili obecnej ścierają się dwa poglądy. Jeden z nich mówi, że grunt taki można zbyć o ile minęło 5 lat od daty z którą doszło do zasiedzenia, a drugi pozwala na sprzedaż po 5 latach, ale od wydania orzeczenia o zasiedzeniu. Bardziej uzasadnione wydaje się to pierwsze stanowisko, jednak planowana nowelizacja może ukrócić dalsze dywagacje. Zakłada ona, że grunty nabyte w drodze zasiedzenia będzie można swobodnie zbywać.
Podobne interpretacyjne wątpliwości dotyczyły nabywania nieruchomości od komorników. Z jednej strony ustawa mówiła, że gruntów rolnych nabytych na licytacji nie wolno zbywać przed upływem 5 lat, ale z drugiej część osób uważała, że przecież nabywca nie zobowiązuje się podczas licytacji (co z kolei ma miejsce podczas zakupów w formie aktu) do tego, że ziemi przed upływem 5 lat nie sprzeda. Nowe przepisy mają rozwiązać i ten problem. Grunty nabywane zarówno od komorników jak i od syndyków będzie można sprzedawać przed upływem 5 lat od daty nabycia. Ta zmiana może być bardzo korzystna dla dłużników, wierzycieli, jak i potencjalnych chętnych na nabycie gruntów rolnych w niższej cenie. Grunty rolne ponownie staną się lepszym zabezpieczeniem wierzytelności hipotecznych, gdyż obrót nimi w przypadku utraty płynności przez dłużnika nie będzie tak rygorystycznie ograniczony jak do tej pory.
Kolejna zmiana ma dotyczyć gruntów dla których zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli będzie on przeznaczał nieruchomość na cele inne niż rolne, to będzie można ją zbyć przed upływem 5 lat. Przepis najpewniej będzie interpretowany w ten sposób, że konieczne będzie uzyskanie MPZP dla całej zbywanej nieruchomości, więc warto już teraz pomyśleć jak nieruchomość nabyć w częściach, aby potem choć część z niej móc swobodnie sprzedać. Oczywiście rozwiązaniem idealnym będzie rozszerzenie MPZP dla całego terenu działki, lecz to nie zawsze jest możliwe.
Proponowane przepisy mają też zmienić to jakich gruntów ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie dotyczy. Dziś mowa o gruntach o powierzchni mniejszej niż 3000 m2. Po zmianie przepisów będą to grunty w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 3000 m2. Ta kosmetyczna zmiana pozwoli na swobodny obrót gruntami, które co prawda mają 0,3 ha, ale użytki rolne stanowią w tej powierzchni mniej niż 0,3 ha. Takich gruntów wbrew pozorom jest sporo. Przy udziale kreatywnego geodety będzie można tworzyć działki rolne, które nie będą podlegały pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, a dzięki rolnemu charakterowi będą wymykały się przepisom o podatku VAT.
Lista pozytywnych zmian wydaje się duża i bardzo korzystna dla każdego kto chciałby pomnożyć swój majątek dzięki inwestowaniu w grunty. Zainteresowani powinni śledzić z uwagą listę ustaw podpisanych przez prezydenta wypatrując na niej ustawy z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Wśród „innych ustaw” kryje się właśnie między innymi ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Miejmy nadzieję, że w najbliższym czasie tuszu w prezydenckim długopisie nie zabraknie.
