Datowany na 2 września 2026 r. projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami ma (według zapowiedzi ustawodawcy) uzdrowić rynek. Ustawodawca obiecuje eliminację „ogłoszeń-widm”, ukrócenie pobierania „podwójnych prowizji” i wyższe standardy weryfikacji ofert. Głębsza analiza prawno-biznesowa ujawnia szereg luk, które mogą przynieść efekt odwrotny do zamierzonego: spadek realnej ochrony klientów, wzrost cen nieruchomości i powrót do szarej strefy.
Zakaz „podwójnej prowizji”? Rzeczywistość zakpi z założeń
Projektowany art. 180 ust. 3 zakłada, że wynagrodzenie przysługuje wyłącznie od jednej ze stron transakcji. Przepis uderza w podnoszony przez dyskutantów i zdecydowanie naciągany konflikt interesów, ale ignoruje realia rynkowe. Być może i ustawodawca pomyślał o tym, by kupującemu było lżej, ale czy strona transakcji, to zawsze kupujący? Zamiana nieruchomości to jedna transakcja cywilnoprawna. Przepis zmusza pośrednika łączącego dwie strony do pobrania opłaty tylko od jednej z nich, mimo wykonania podwójnej pracy. Która więc ze stron będzie chroniona umową? Która poniesie koszty, a kto pojedzie na gapę?
Pozytywne zjawisko, jakim jest konsolidowanie branży i podnoszenie dzięki temu standardów może zostać zahamowane. Duże biura nieruchomości działają dziś jako huby technologiczno-marketingowe zrzeszające pod swoimi skrzydłami wielu agentów. Prostym obejściem ustawowego zakazu pobierania prowizji od obu stron tej samej transakcji będzie…. prowadzenie jej przez dwa podmioty, czyli przez dwóch pośredników. W dzisiejszych realiach pośrednicy zawierają umowy w imieniu reprezentowanej przez siebie firmy, ale gdyby tylko zwierali je w swoim imieniu, to ustawa jak za dotknięciem magicznej różdżki przestaje działać.
Paradoks ochrony: słabsze bezpieczeństwo dla konsumenta
Wydzielenie agentów na pierwszą linię (jako strony umowy pośrednictwa) uderzy w bezpieczeństwo transakcyjne klientów. Mały agent na JDG wybierze podstawowe, obowiązkowe OC (równowartość 25 000 euro, czyli ok. 105 tys. zł). Przy weryfikacji nieruchomości o wartości 1,5 mln zł popełniony przez agenta błąd prawny przewyższy polisę ponad dziesięciokrotnie. Klienci stracą dostęp do wielomilionowych polis rozszerzonych, jakimi dysponują duże agencje. Klient mogący dochodzić roszczenia z OC dużej firmy jest w zupełnie innej sytuacji, niż klient, który nie ma umowy, lub klient który nawet umowę ma, ale z pojedynczym agentem na minimalnej składce.
Inflacja cenowa i fala umów towarzyszących
Biura, nie mogąc rozłożyć kosztów na dwie strony, podniosą stawkę dla sprzedającego. Sprzedający doliczy tę kwotę do ceny ofertowej. Kupujący i tak sfinansuje prowizję w kredycie, ale formalnie pozostanie bez prostego dostępu do ochrony prawnej.
Zablokowanie prowizji za „pośrednictwo” wywoła wysyp umów na „audyt „, „raport ” czy „opłatę rezerwacyjną” wystawianych przez spółki zależne. Nie chcesz płacić prowizji? Nie ma sprawy. Zapłać za zestaw usług towarzyszących, lub grzecznie czekaj w kolejce aż ktoś obsłuży niepłacącego klienta.
Projekt mający chronić klientów wymaga gruntownych poprawek. Poprawek od kogoś kto wie jak działa rynek, a nie od kogoś kto wiedzę czerpie z opowieści w mediach społecznościowych od mocno sfrustrowanej grupy ludzi, których na zakup nieruchomości nie jest stać. Na teraz ustawodawca doprowadził do poszerzenia się tej grupy swoimi cudownymi lekami na wszystko jak dopłaty do kredytów, a gdy widzi że naród jest zły, to szuka sposobu na to by wskazać winnego, choć to sam narozrabiał.