Każdy, kto choć raz odziedziczył nieruchomość do spółki z rodzeństwem lub dalszymi krewnymi, wie, jak trudne bywa zarządzanie wspólnym majątkiem. Konflikty, brak kontaktu z niektórymi spadkobiercami i… bezlitosne podejście części z gmin, dla których nie liczy się to, kto z nieruchomości korzysta, ale od kogo najłatwiej ściągnąć pieniądze. Ministerstwo Finansów szykuje jednak rewolucję, która całkowicie zmieni reguły gry. Zniknie tzw. odpowiedzialność solidarna w podatku od nieruchomości. Zapowiadana zmiana może przynieść niespodziewany i bardzo potrzebny efekt: przywrócenie na rynek tysięcy prywatnych pustostanów, które od lat niszczeją w prawnym i finansowym paraliżu.
Na czym polega planowana zmiana?
Dotychczasowe przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opierają się na bezwzględnej zasadzie odpowiedzialności solidarnej. Oznacza to, że jeśli nieruchomość ma np. czterech współwłaścicieli, urząd gminy wystawia jeden nakaz płatniczy na całą kwotę. Dla nich współwłaściciele są jednym dłużnikiem. Jeśli trzech z nich ignoruje listy z urzędu, a czwarty jako jedyny rzetelny zapłaci swoją część, gmina i tak może zająć jego konto bankowe, domagając się pozostałych 75% podatku. Rzetelny płatnik zostaje z długiem i koniecznością samodzielnego (często bezskutecznego) sądowego ścigania reszty rodziny (tzw. roszczenie regresowe).
Zapowiedzi Ministerstwa Finansów zwiastują jednak całkowity odwrót od tej doktryny. Resort pracuje nad nowelizacją, która zniesie odpowiedzialność solidarną. Zgodnie z nowym projektem, którego wejście w życie planowane jest najwcześniej na 2028 rok:
- Każdy współwłaściciel będzie odpowiadał wyłącznie za podatek przypadający na jego realny udział w nieruchomości.
- Jeśli posiadasz 25% udziałów i opłacisz 1/4 podatku, Twoje zobowiązanie wobec gminy wygasa. Nikt nie będzie miał prawa tknąć Twojego majątku za długi pozostałych współwłaścicieli.
- Gminy będą musiały indywidualnie ścigać każdego z dłużników z osobna.
Drugie dno reformy
Aby zrozumieć, jak ta zmiana wpłynie na rynek, musimy spojrzeć na problem prywatnych pustostanów. Szacuje się, że setki tysięcy domów, kamienic i mieszkań stoi pustych nie dlatego, że nikt ich nie chce, ale z powodu konfliktów właścicielskich.
W obecnym systemie podatkowym mechanizm ten działa jak pułapka (tzw. pat solidarnościowy):
- Strach przed inicjatywą: Współwłaściciel, który chciałby wyremontować dom, wynająć go lub uregulować jego status, boi się „wychylić”. Wie, że gdy tylko zgłosi się do urzędu lub ujawni swoje plany, gmina natychmiast obarczy go odpowiedzialnością za zaległe podatki od całej nieruchomości.
- Bezkarność współwłaścicieli: Osoby pasywne, skonfliktowane z rodziną lub mieszkające za granicą, czują się całkowicie bezpieczne. Wiedzą, że gmina idąc po linii najmniejszego oporu i tak ściągnie podatek od tego współwłaściciela, który mieszka na miejscu i ma stałe dochody. Brak bezpośredniej dolegliwości finansowej sprawia, że ignorują oni wszelkie próby kontaktu i porozumienia.
W efekcie budynki latami stoją puste, generują długi i zamieniają się w ruinę, blokując cenne grunty i tkankę mieszkaniową.
Jak zmiana przepisów wpłynie na motywację do likwidacji pustostanów?
Zniesienie odpowiedzialności solidarnej uderzy dokładnie w fundamenty tego paraliżu. Oto cztery kluczowe obszary, w których nowela drastycznie zmieni motywację współwłaścicieli:
1. Odblokowanie energii rzetelnych współwłaścicieli
Gdy ryzyko finansowe zostanie sztywno ograniczone do wielkości udziału, osoby chcące ratować nieruchomość zyskają poczucie bezpieczeństwa. Będą mogły bez obaw opłacać swój podatek i podejmować tzw. czynności zachowawcze (np. zabezpieczenie dachu przed przeciekaniem, odcięcie instalacji w niszczejącym budynku) bez lęku, że zostaną zmuszone do sponsorowania podatków za resztę rodziny.
2. Finansowy „bat” na dotychczas bezkarnych
To prawdopodobnie najważniejszy psychologiczny aspekt reformy. Urzędy gmin stracą możliwość wygodnego ściągania całości od najbogatszego lub najbardziej dostępnego współwłaściciela. Będą zmuszone wysyłać indywidualne decyzje i wszczynać egzekucje komornicze bezpośrednio wobec tych, którzy dotychczas „ukrywali się” za plecami płacącego krewnego. Gdy unikający kontaktu brat lub kuzyn nagle zobaczy zajęcie komornicze na swojej pensji lub koncie osobistym z tytułu ułamkowego podatku, jego motywacja do rozmowy drastycznie wzrośnie. Finansowy ból zmusi współwłaścicieli do negocjacji w sprawie sprzedaży nieruchomości, jej wynajmu lub formalnego zniesienia współwłasności.
3. Łatwiejsze czyszczenie hipotek i procesy sądowe
Rozdzielenie długów podatkowych na konkretne osoby ułatwi procesy sądowe o zniesienie współwłasności. Obecnie narosłe przez lata długi solidarne potężnie komplikują i wydłużają i tak trudne sprawy o dział spadku. Po zmianach sytuacja będzie klarowna: każdy wchodzi na salę sądową ze swoim własnym kontem podatkowym. Ułatwi to również przejmowanie nieruchomości przez jednego z właścicieli ze spłatą pozostałych, ponieważ łatwiej będzie potrącić udokumentowane, indywidualne zaległości.
4. Impuls dla inwestorów i rynku wtórnego
Wiele firm specjalizujących się w skupie udziałów omijało skomplikowane pustostany z obawy przed solidarną odpowiedzialnością podatkową. Nowe przepisy sprawią, że inwestor będzie mógł bezpiecznie odkupić udział od jednego, chętnego do współpracy członka rodziny, opłacić podatek tylko za tę część, a następnie za pomocą narzędzi prawnych (np. wniosku o zniesienie współwłasności) zmusić resztę do uregulowania statusu całej nieruchomości. Pozwoli to przywrócić na rynek tysiące „zamrożonych” lokali.
Czy to wystarczy?
Planowana na 2028 rok reforma podatku od nieruchomości to nie tylko techniczna zmiana w ordynacji podatkowej, ale potężne narzędzie o charakterze miastotwórczym i rynkowym. Choć likwidacja odpowiedzialności solidarnej nie rozwiąże wszystkich problemów (nadal pozostają kwestie zgody na remonty przekraczające zwykły zarząd), to likwiduje ona największego finansowego „straszaka”, który dotychczas cementował konflikty wokół prywatnych pustostanów.
Nasza rada dla czytelników: Jeśli posiadacie udziały w niszczejącej, opuszczonej nieruchomości, a rozmowy z resztą rodziny od lat stoją w miejscu nie czekajcie na 2028 rok. Nadchodzące zmiany to doskonały argument przetargowy, by już teraz uświadomić niechętnym współwłaścicielom, że ich czas bezkarności podatkowej bezpowrotnie mija.