Podział działki rolnej w celu sprzedaży to proces, który może znacząco zwiększyć jej wartość rynkową i przyciągnąć szersze grono potencjalnych nabywców. Jednak, aby uniknąć błędów prawnych, finansowych lub technicznych, warto poznać kluczowe aspekty tego zagadnienia. W tym artykule wyjaśniamy krok po kroku, jak skutecznie przeprowadzić podział działki rolnej w celu sprzedaży, uwzględniając różne scenariusze, przepisy obowiązujące, jak i te, które niedługo staną się obowiązującymi.
1. Podział działki rolnej w trybie uproszczonym
Jeśli zależy Ci na szybkim i mniej skomplikowanym rozwiązaniu, warto rozważyć podział działki rolnej w trybie uproszczonym. Ta procedura jest możliwa, gdy będące wynikiem podziału działki nie będą mniejsze niż 0,3 ha, a dla dzielonego terenu nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
To dobry wybór, gdy chcesz sprzedać część gruntu bez zmiany jego rolnego charakteru. Będzie o wiele szybciej i prościej… ale niestety będzie też taniej. Działki rolne osiągają niższe ceny niż działki, które da się zabudować. Część potencjalnych nabywców będzie też narzekać na konieczność pytania Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, czy nie będzie on chciał skorzystać z prawa pierwokupu. To proste zadanie, a ponadto zajmie się nim notariusz, jednak część osób nadal woli takich działek unikać.
2. Podział działki rolnej z wykorzystaniem warunków zabudowy
Jeśli planujesz sprzedaż działki pod zabudowę (np. mieszkaniową lub usługową), kluczowe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Dzięki niej działka zyska status „budowlanej”, co podniesie jej wartość. Jak to działa?
- Sprawdź w urzędzie gminy, czy dla Twojej działki można uzyskać WZ. Nie będzie to możliwe dla działek. dla których istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Również dobra klasa gruntu ograniczy Twoje plany, czyniąc uzyskanie WZ-ki niemożliwym.
- Złóż wniosek o wydanie decyzji. Urzędnik uzgodni Twoją decyzję z wszystkimi koniecznymi instytucjami. Na końcu musisz tylko poczekać na uprawomocnienie się decyzji.
- Po uzyskaniu WZ, dokonaj podziału działki – teraz możesz sprzedać ją, jako atrakcyjną inwestycję pod budowę.
Pamiętaj, że ten proces może potrwać kilka miesięcy, ale zwykle opłaca się on ze względu na wyższe ceny gruntów budowlanych. Warunki, jakie musi spełniać Twoja działka, by móc uzyskać dla niej warunki zabudowy znajdziesz w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
3. Podział działki rolnej po wejściu w życie planów ogólnych
Jeśli w Twojej gminie obowiązuje już plan ogólny, podział działki rolnej może być prostszy, ale może też okazać się zupełnie niemożliwy. Wszystko zależeć będzie od tego, czy Twoja działka znajduje się na obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ). Co prawda ustawodawca dał gminom czas do końca czerwca 2026 roku na chwalenie planów ogólnych, jednak część samorządów na pewno zrobi to wcześniej.
- Sprawdź w urzędzie, czy Twoja gmina jest już objęta Planem Ogólnym.
- Jeśli tak, geodeta podzieli grunt tylko wtedy, gdy uzyskasz Warunki Zabudowy, a ich uzyskanie będzie możliwe tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy.
- Plusem jest to, że będzie to możliwe nawet dla gruntów, które mają dobre klasy bonitacyjne (I-III).
- Poważnym ograniczeniem będzie niewielka liczba, jak i niewielki zasięg obszarów uzupełnienia zabudowy.
Jeśli masz szansę na uzyskanie warunków zabudowy przed wejściem w życie planów ogólnych, to koniecznie z tej szansy skorzystaj.
4. Podział działki rolnej w celu sprzedaży, czyli ocena potrzeb nabywcy
Przed podjęciem decyzji o podziale, zastanów się, dla kogo dzielisz działkę. Inne oczekiwania mają deweloperzy szukający terenów pod inwestycje, a inne osoby poszukujące ziemi pod dom letniskowy. Oto kluczowe pytania:
- Czy rynek w Twojej okolicy potrzebuje małych działek rekreacyjnych, czy większych pod zabudowę?
- Czy nowe działki mają dostęp do mediów (prąd, woda, kanalizacja)?
- Ile działek i w jakim czasie będziesz w stanie sprzedać biorąc pod uwagę chłonność lokalnego rynku?
Dopasowanie podziału do potrzeb rynku to gwarancja szybszej i bardziej opłacalnej sprzedaży.
5. Podział działki rolnej, a podatki i opłaty
Podział działki rolnej wiąże się z kosztami, które warto wcześniej oszacować. Oto najważniejsze z nich:
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): 2% od wartości gruntu to kwota jaką poza kosztami notarialnymi, jak i samą ceną działki poniesie nabywca.
- Koszty geodezyjne: od 2000 do 5000 zł za wydzielenie pierwszej działki w zależności od regionu i złożoności prac.
- Podatek od sprzedaży: Jeśli działka była w Twoim posiadaniu krócej niż 5 lat, zapłacisz 19% podatku od zysku, liczonego jako różnica pomiędzy ceną zbycia, a ceną nabycia.
- Jeśli właścicielem gruntu jest firma, to najczęściej zapłaci ona CIT w wysokości 9 lub 19% od wartości sprzedaży.
- Podatek VAT: to duży przeciwnik osób sprzedających grunty i wynosi on aż 23%. Na szczęście dość często osoby prywatne nie muszą tego podatku płacić. Niestety opisanie tych przypadków to temat na oddzielny, bardzo obszerny tekst.
- Opłata adiacencka: ta może wynosić do 30% od wzrostu wartości, gdy podzielisz działkę przed sprzedażą. Jeśli urząd wykonał przy tej działce jakieś inwestycje w infrastrukturę, to wysokość opłaty adiacenckiej może wzrosnąć do 50% od wzrostu wartości.
W przypadku podatków sugerujemy kontakt z doradcą podatkowym. Sam temat VAT jest niezwykle trudny i może być sporą pułapką na nieświadomych właścicieli przekonanych, że nie są tym podatkiem objęci.
Podsumowanie
Podział działki rolnej w celu sprzedaży to proces wymagający wiedzy, cierpliwości i współpracy z ekspertami (geodetą, prawnikiem, doradcą podatkowym). Wybór odpowiedniej ścieżki (tryb uproszczony, warunki zabudowy,) zależy od Twoich celów, ale też od lokalnych uwarunkowań. Pamiętaj jednak, że dobrze przeprowadzony podział to nie tylko formalność – to strategia, która może przynieść wymierne zyski i satysfakcję z transakcji. Zarówno Tobie, jak i nowemu nabywcy.
Masz dodatkowe pytania? Czekam na Twój komentarz.
PS. Więcej o działkach rolnych będziemy mówić na planowanym webinarze już 13 maja – zostawiam link i zapraszam do zapisu.
