Koniec roku przynosi spore zmiany dla osób zainteresowanych zakupem ziemi. Dotyczy to zarówno osób chcących inwestować w ziemię rolną, w działki budowlane, jak i dla osób szukających w gruntach bezpiecznej przystani w związku z wysoką inflacją. Główne czynniki, które wpłyną na plany inwestorów to zmiany ustaw o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Dlaczego warto inwestować w grunty?
Inwestowanie w grunty, a nawet jeszcze szerzej, inwestowanie w nieruchomości, można nazwać sportem narodowym Polaków. Lubimy posiadać nieruchomości i uznajemy je za świetne zabezpieczenie majątku. Nic dziwnego, gdyż ustawodawca nie tworzy alternatyw pod postacią bezpiecznych rozwiązań dla inwestowania w nowe spółki poprzez crowdfunding, czy dzięki giełdzie. Tak, można inwestować, ale ostatnie doniesienia o zawiedzionych inwestorach w projekt Janusza Palikota i Kuby Wojewódzkiego nie poprawiają humoru zwolennikom inwestowania społecznościowego, a giełda niemal co tydzień kipi od doniesień o kolejnym prezesie, który wolał zarobić sam zamiast podzielić się zyskiem z akcjonariuszami.
Bezpieczna inwestycja
Grunty uznawane są za bezpieczną inwestycję. To ja jestem właścicielem i to ja mogę decydować o terminie zakupu, sprzedaży, podziału, czy uzyskania warunków zabudowy. Mogę zrobić to w terminie, który to ja uznam za najbardziej korzystny z mojego punktu widzenia. Wieloletnia historia wzrostów cen gruntów przekonuje do takich zakupów wiele osób. Niestety bezpieczeństwo tego typu inwestycji jest iluzoryczne. Wielu inwestorów, w tym nawet profesjonalnych, zapomina o regułach rządzących rynkiem. Spory problem ma wiele spółek inwestycyjnych, które zdecydowały się na wyjątkowo duże zakupy w mniej popularnych lokalizacjach. Nawet jeśli są to popularne Mazury, to nadal trzeba pokusić się o dobrą analizę lokalnego rynku, gdyż większość inwestycji nad jeziorami jest na tyle duża, że sprzedaż całego portfela zajmie długie lata, co rzuci się cieniem na stopy zwrotu obiecywane w ulotkach i na stronach internetowych. Grunty są bezpieczną inwestycją, ale głównym problemem większych podmiotów zainteresowanych tym rynkiem jest ich apetyt na zyski, a co za tym idzie przeszacowanie inwestycji.
Długoterminowy zysk
Jeszcze przed wejściem Polski do Unii Europejskiej rozpoczął się u nas cykl trwających po dzień dzisiejszy wzrostów cen ziemi. Miał on co prawda chwilowe zachwiania, jednak trend jest niezmienny: ziemia drożeje. Nie są to co prawda tak spektakularne zyski jakie może zapewnić giełda, jednak wielu inwestorów, w tym zdecydowana większość osób mających mniej czasu na finansowe spekulacje, wybiera grunty wiedząc, że te na pewno zdrożeją, a jedyną istotną zamienną pozostaje czas.
Różnorodność możliwości
Przed osobami zainteresowanymi zakupem gruntów otwiera się szeroka gama możliwości, a to już na etapie samego planowania potencjalnej inwestycji. Można przecież zajmować się typową spekulacją, czyli flipem na gruntach, można kupować ziemię rolną pod przekształcenie, można grunty dzielić, można też przygotowywać grunty dla deweloperów. Ilość możliwych scenariusz jest niezwykle duża, więc każdy znajdzie coś, co pasuje zarówno do jego możliwości finansowych, jak i zasobu wiedzy. Inwestowanie w grunty, a szczególnie w mniejsze działki w rozwijających się powiatach jest jedną z najbardziej dostępnych form inwestowania w nieruchomości.
Rodzaje gruntów do inwestycji
Jaki grunt taka inwestycja. Można co prawda starać się zrealizować swój plan na dowolnym kawałku ziemi, jednak będzie to nieefektywne. Wśród inwestorów można zaobserwować dwie główne strategie. Pierwsza z ich zakłada poszukiwanie gruntów o cechach, które pozwolą tam zrealizować inwestycję pasującą do zamierzeń nabywcy. To dobry pomysł, ale zakłada on analizę wielu działek tylko po to by wybrać tą jedną. Nakłady na samo wyszukanie gruntu będą znaczne, a potem trzeba go przecież jeszcze przeanalizować. Druga strategia zakłada szersze spojrzenie i analizowanie dowolnego kawałka ziemi, pod kątem jego potencjału. Inwestor stara się wtedy odkryć potencjał drzemiący w danej lokalizacji i oszacować, czy jest ona warta zachodu. To ciekawa strategia inwestowania, ale wymaga ona bardzo szerokiej wiedzy i jest niezwykle ciężka w skalowaniu.
Działki budowlane
Działki budowlane to chyba najpopularniejsze i najprostsze grunty w jakie inwestują Polacy. Niestety tutaj również można wpaść w pułapkę. Duży odsetek gruntów ogłaszanych jako budowlane to działki bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro nie ma planu, to gmina może go uchwalić, a ten nie zawsze będzie się pokrywał w swojej treści z wydaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy. Warto pamiętać, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może też się zmienić. Zmiany działek budowlanych na inne, mniej korzystne przeznaczenie przeznaczenie są bardzo rzadkie, ale warto pamiętać i o tym ryzyku. Osoby chcące zrealizować na działce dowolną inwestycję muszą też pamiętać o tym, że sam miejscowy plan to bardzo duży atut, ale on jeszcze o niczym nie przesądza. Budując trzeba przestrzegać szeregu przepisów z zakresu Prawa budowalnego, a to może przekreślić szanse na inwestycje. Dość popularnym problemem w dużych miastach może być zacienianie budynków sąsiednich, czy brak możliwości zrealizowania miejsc postojowych, a na wsiach chociażby odległość od ściany lasu, czy konieczność odsunięcia się z naszym ujęciem wody, od szamba sąsiada.
Grunty rolne
Ten rodzaj gruntów może zapewnić wyjątkowo dobry zarobek przy niewielkim zainwestowanym kapitale, ale też właśnie transakcje dotyczące ziemi rolnej są tymi, które podlegają największej kontroli ustawodawcy. W celu ukrócenia spekulacji na gruntach rolnych powstała ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Jej założeniem było zarezerwowanie obrotu ziemią dla rolników, jednak z czasem inwestorzy znaleźli kolejne luki w przepisach, a i ustawodawca poluzował drakońskie regulacje. W chwil obecnej zakup ziemi rolnej jest możliwy dla każdego. Co prawda może się to wiązać z koniecznością uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na przeprowadzenie transakcji, jednak jej uzyskanie dla osoby która ma odrobinę obycia na rynku to zwykła formalność. Trochę trudniej jest ze zbywaniem zakupionej ziemi rolnej przed upływem 5 lat od daty jej nabycia, ale tutaj szykują się spore zmiany. Grunt taki będzie można zbyć bez czekania, o ile kupimy go od syndyka, komornika, członka rodziny. Również gmina może pomóc nam z inwestycją, gdyż gruntów które uzyskały miejscowy plan również nie musimy trzymać w swoim portfelu.
Grunty komercyjne
Komercja najczęściej jest rozwiązaniem dla wyspecjalizowanych w tym rodzaju inwestycji podmiotów. To nie jest zdanie dla przeciętnego Kowalskiego. Kwoty zakupów są naprawdę znaczne, a każda z nich będzie obłożona wysokimi podatkami. Również zasób wiedzy związanej z obsługa gruntów komercyjnych jest zupełnie inny. Tutaj liczy się dobra znajomość prawa budowlanego i umiejętność wyciśnięcia z działki absolutnego maksimum możliwej zabudowy. Mimo, że grunty komercyjne są jedną z kategorii wymienianych w tym tekście inwestycji, to nadal jest to pojęcie niezwykle szerokie. Komercją są przecież grunty pod zabudowę wielorodzinną, pod galerie handlowe, pod obiekty logistyczne. Każdy z tych rodzajów gruntów wymaga dobrych kontaktów rynkowych jak i specjalistycznej wiedzy.
Proces inwestowania w grunty
Zakup gruntu wygląda na pozór na konieczność odbycia wizyty u notariusza i podpisania aktu. W rzeczywistości jest trochę trudniej, a to dopiero początek całego procesu związanego z przeprowadzeniem inwestycji, oraz jej dalszą sprzedażą. Poszczególne elementy procesu inwestycyjnego będę zależały od wielu czynników, a wśród nich są choćby planowane przeznaczenie gruntu, rodzaj zabudowy, czas w jakim inwestycja ma zostać zrealizowana. Coś co dla osoby kupującej ziemię na długi okres czasu wydaje się proste może być duży wyzwaniem dla podmiotu organizującego transakcję polegającą na budowie parku logistycznego.
Zakup ziemi
Sam zakup może wyglądać równie w zależności od rodzaju gruntu. Ziemia rolna może podlegać pod pierwokup KOWR, lub też może być wymagana zgoda KOWR na przeprowadzenie transakcji. Trochę łatwiej mają osoby kupujące od komorników i syndyków, bo już niedługo tutaj nie tylko będzie można grunt bez problemu kupić, ale i szybko sprzedać. Jeśli to zbywca musi uzyskać zgodę na sprzedać to cała procedura wydłuży się o kolejne długie miesiące. Za trudno? Transakcje deweloperów wcale nie są łatwiejsze. Ci nie lubią kupować kota w worku. Duża część ich transakcji rozpoczyna się umowami warunkowymi, gdzie warunkiem zawieszającym ich wykonanie jest uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę. Dużą stopę zwrotu mogą zapewnić nieruchomości o skomplikowanym stanie prawnym, ale ich nabycie będzie jeszcze bardziej skomplikowane. Część problemów być może trzeba będzie rozwiązać przed nabyciem, aby do aktu mogło dojść, a część być może uda się rozwiązać dopiero po przeniesieniu umowie końcowej.
Planowanie inwestycji
Bez względu na to jak dobry by nie był Twój plan, zawsze miej w pogotowiu rozwiązanie alternatywne. Inwestowanie w grunty najczęściej wiąże się z upływem dłuższego czasu, a to oznacza możliwość zmiany koniunktury na rynku, czy też obowiązujących przepisów. Warto też przemyśleć wszystkie koszty jakie będą towarzyszyć takiej inwestycji. Najczęściej będą to wydatki związane z podziałami geodezyjnymi, podatkami, opłatą adiacencką, rentą planistyczną, badaniami geotecznicznymi, uzbrojeniem, uzyskaniem odpowiednich decyzji administracyjnych. Budowa bez solidnego planu to trudne zadanie, ale ten przyda się nawet dla transakcji opartych tylko o zakup i sprzedaż gruntu w niezmienionej postaci.
Przygotowanie nieruchomości
Przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży może być… budowa, o ile mówimy o inwestycji deweloperskiej. To oczywistość, ale czy osoba prywatna sprzedające swoją działkę również powinna ją do tego przygotować? Tak. Wachlarz możliwości jest szeroki. Najczęściej mówi się o uzbrojeniu terenu, ogrodzeniu, wykonaniu drogi dojazdowej. To dobre pomysły, ale konsekwencją ich realizacji może być pojawienie się przykrego obowiązku jakim jest odprowadzenie podatku VAT od kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Innymi działaniami, jakie mogą pomóc w sprzedaży jest oczyszczenie gruntu z zbędnych krzaków i zarośli. Czym ładniejsza działka tym łatwiej będzie ją sprzedać. Idąc dalej z tą myślą warto zadbać również o dobry marketing. Rynkowym standardem są już zdjęcia z drona, a i profesjonalne filmy wideo można coraz częściej znaleźć jako uzupełnienie oferty sprzedaży.
Inwestowanie w grunty a przepisy prawa
Przed podjęciem decyzji o inwestycji warto zapoznać się z najnowszymi zmianami w przepisach prawa, które mogą na nowo ukształtować rynek nieruchomości, a szczególnie rynek nieruchomości gruntowych. Inwestor obowiązkowo powinien zdawać sobie sprawę z ryzyk podatkowych, jak i znać reguły rządzące rynkiem. Najbliższy czas może stać pod znakiem nowelizacji planowania przestrzennego jak i obrotu gruntami rolnymi.
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Z perspektywy drobnego inwestora nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może być bardzo złą wiadomością. Dotychczas uzyskanie warunków zabudowy uzależnione było od dostępu do drogi publicznej, możliwości podłączenia do sieci energetycznej, oraz od dobrego sąsiedztwa. Te reguły nadal będą obowiązywać, ale dodatkowo teren na którym chcemy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy będzie musiał być przeznaczony pod uzupełnienie zabudowy w planie ogólnym. Jeśli gmina nie przewidzi na danym terenie możliwości zabudowy, to inwestycja traci sens.
Trochę inaczej może wyglądać przyszłość widziana oczami dużych podmiotów. Te i tak przywykły do długich pertraktacji z samorządami, a nowelizacja właśnie do tego zachęca. Właśnie w ten sposób ma wyglądać uzyskiwanie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Te mają zastępować plany miejscowe i mogą być uchwalane na rzecz inwestora. Inwestor może sfinansować powstanie planu, co otwiera szerokie pole do działania dla podmiotów, które mają środki na tego typu działanie.
Co nowego w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego?
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego znana jest jako zbiór przepisów, które mają na celu ograniczenie spekulacji na ziemi rolnej. Tak było do niedawna. Nowelizacja z 2019 roku otworzyła nowe możliwości obrotu ziemią rolną w kręgu rodzinnym. Wchodzące z końcem miesiąca przepisy otwierają dalsze możliwości inwestowania. Pozytywną zmianą będzie możliwość obrotu bez zgód i pierwokupu KOWR gruntami nabywanymi od syndyków i komorników. To w końcu postawi w lepszej sytuacji wierzycieli i może pozwolić im na skuteczniejsze odzyskanie długów.
Ciekawą zmianą jest możliwość sprzedaży gruntu zakupionego za zgodą KOWR we wcześniejszym terminie niż 5 lat o ile gmina uchwali dla tego terenu plan miejscowy. Wiedząc, że Zintegrowany Plan Inwestycyjny jest planem miejscowym możemy wyobrazić sobie sytuację, w której inwestor kupuje grunty rolne za zgodą KOWR tylko po to, by zaraz potem uzyskać dla nich plan i wprowadzić je z zyskiem na rynek.
Wady i zalety inwestycji w grunty
Jak zapewne się domyślasz inwestowanie w grunty to nie tylko liczenie zysków, ale i długie godziny spędzone na edukacji, poszukiwaniu gruntów, ich analizie, czy w końcu na analizie umów i działaniach marketingowych. Grunty mają wiele przewag nad innymi rodzajami nieruchomości, czy nad innymi rodzajami inwestycji ogółem, ale mają też swoje wady o których zawsze należy pamiętać.
Wady inwestowania w nieruchomości gruntowe
Obrót nieruchomościami gruntowymi jest zagadnieniem niezwykle szerokim, więc powtarzalność nietypowych przypadków jest niewielka. Powoduje to, że w takich przypadkach może być trudno znaleźć wsparcie wśród rynkowych ekspertów. Inwestowanie w grunty wiąże się też najczęściej z dłuższym horyzontem czasowym niż w przypadki inwestowania chociażby w mieszkania. Dla działki często trzeba uzyskać warunki zabudowy, dokonać podziału, uzyskać zgodę KOWR na zbycie, czy nabycie, a to powoduje że sam łączny czas krążenia dokumentów pomiędzy kolejnymi urzędami może przekroczyć rok. W przypadku inwestycji deweloperskich najczęściej mówi się, że te zamykają się średnio w dwa lata, choć większe projekty potrafią trwać zdecydowanie dłużej. Grunty są też mniej płynnym rodzajem towaru niż na przykład mieszkania. Czas oczekiwania na klienta gotowego zapłacić rynkową cenę liczy się w miesiącach, podczas gdy na rozgrzanym rynku mieszkania sprzedają się nawet do miesiąca czasu.
Zalety inwestowania w nieruchomości gruntowe
Jedną z większych zalet inwestowania w grunty jest duża łatwość w znalezieniu swojej niszy. Mimo tego, że inwestowanie w grunty zyskuje na popularności, to samo inwestowanie w grunty rolne w konkretnej okolicy, czy inwestowanie w grunty z trudnym stanem prawnym w innym miejscu mogą być nadal świetnymi pomysłami na znalezienie takiego pomysłu na biznes, na który nikt inny nie zdążył jeszcze wpaść. Inwestowanie w tanie grunty jest bardziej dostępne niż inwestowanie w mieszkania. Zakup mieszkania w średnim mieście wiąże się dziś z koniecznością wydania kilkuset tysięcy złotych, ale zakup działki w jego okolicach nadal można zrealizować mając w kieszeni nawet mniej niż 50 tysięcy. Porównując inwestowanie w mieszkania do inwestowania w grunty nie można też zapomnieć, że ten drugi rodzaj inwestycji nie wiąże się z ryzykami lokatorskimi. Brak lokatora, to brak konieczności utrzymywania go przez długi czas bez możliwości eksmisji, ale z obowiązkiem płacenia rat za mieszkanie jak i ponoszenia kosztów jego utrzymania.
Podsumowanie
Inwestowanie w nieruchomości gruntowe od dawna traktowane jest jako bezpieczny rodzaj inwestycji. Końcówka bieżącego roku przynosi nam zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak i zmianę ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nowe przepisy w pierwszym okresie swojego obowiązywania mogą na rynku wprowadzić chaos. To dobry moment na poszukiwanie okazji, ale też właśnie teraz ryzyko popełnienia błędu jest o wiele większe. Luźniejsze regulacje dotyczące obrotu ziemią rolną mogą zachęcać do jej zakupów, jednak wprowadzenie planów ogólnych utrudni uzyskiwanie warunków zabudowy, a dla niektórych terenów wręcz to uniemożliwi. Nabycie działki leżącej poza terenem przewidzianym w planie ogólnym pod uzupełnienie zabudowy nie jest dobrym pomysłem, ale dziś jeszcze nie wiemy który teren będzie potencjalnie wyłączony z możliwości zabudowy, a który nie. Podjęcie ryzyka może się opłacać. Niestety nie wszystkim.
