Inwestowanie w nieruchomości od lat uznawane jest za bezpieczne i opłacalne. Ostatnie lata były szczególnie korzystne dla inwestorów ze względu na niskie stopy procentowe, a co za tym idzie niskie koszty związane z pozyskiwaniem kapitału na inwestycję. W ciągu kilku miesięcy sytuacja się jednak mocno zmieniła i coraz więcej osób zastanawia się, czy inwestowanie w nieruchomości w 2022 roku nadal się opłaca. Sprawdźmy zatem, jakie są prognozy dla tego rynku.
Opłacalność inwestycji w nieruchomości – wiele zależy od tego, w co i jak inwestujesz
Pod terminem inwestowanie w nieruchomości kryje się tak wiele różnych inwestycji, że trudno od razu stwierdzić, że inwestowanie się opłaca lub nie. Wybierając nieruchomości pod wynajem możesz zdecydować się na inwestycje w mieszkanie, grunty, domy, kamienice, lokale komercyjne itd. Każda z tych inwestycji może być też inaczej organizowana, gdyż inwestycja w lokale mieszkalne może być inwestycją krótkoterminową na tzw. flipa albo inwestycją na dłuższy termin, na której chcesz zarobić zarówno dzięki regularnym przychodom z najmu, jak i na wzroście wartości nieruchomości w czasie. Decydując się na najem masz z kolei do wyboru najem krótkoterminowy i najem długoterminowy, najem mieszkania w całości lub najem na pokoje. Jak widzisz opcji jest mnóstwo i w przypadku każdej z nich inaczej będzie wyglądać kwestia jej opłacalności.
Zakup nieruchomości pod wynajem
W aktualnych warunkach rynkowych trudno mówić o opłacalności inwestycji w zakup mieszkania na wynajem, w której założeniach znajduje się kredyt spłacany z przychodów z najmu. Mimo znacznych wzrostów cen na rynku najmu, przychody z najmu nie zawsze w pełni pokryją ratę kredytu, więc taka inwestycja z pewnością nie będzie opłacalna.
Jeśli jednak posiadasz wolny kapitał, który chcesz zainwestować w mieszkanie na wynajem, to inwestycja taka może osiągnąć wysoką stopę zwrotu. Ceny mieszkań przestały gwałtownie rosnąć, natomiast znacząco wzrosły stawki najmu w największych miastach w Polsce, a inflacja powoduje stały spadek wartości pieniądza. W takiej sytuacji warto inwestować nadwyżki kapitału, a zakup mieszkania pod wynajem może być całkiem sensownym rozwiązaniem.
Zakup nieruchomości na flipa
Nieco inaczej wygląda sytuacja z zakupem nieruchomości pod tzw. flipa. Założeniem takiej inwestycji jest zakup nieruchomości w niskiej cenie, podniesienie jej wartości, najczęściej poprzez remont, a następnie sprzedaż jej z zyskiem. Cała inwestycja we flipa powinna zamknąć się w maksymalnie kilku miesiącach, bo wtedy daje najlepszą stopę zwrotu i pozwala ponownie obracać odzyskanym kapitałem.
W aktualnych warunkach rynkowych, gdy inflacja spowodowała ogromny wzrost cen materiałów budowlanych oraz robocizny. Materiały budowlane podrożały średnio o 22% w sierpniu 2022 w stosunku do roku poprzedniego, co przy inwestycji w remont mieszkania daje różnicę sięgającą kilkunastu tysięcy złotych. Z tego powodu inwestycja na flipa jest znacznie trudniejsza, a osiągane zyski znacznie niższe. Dodatkowym problemem może być hamujący popyt na rynku nieruchomości, który wynika ze znacznego obniżenia zdolności kredytowej zainteresowanych zakupem oraz obaw przed zaciąganiem kredytów hipotecznych. W efekcie może być trudno wykonać tani remont nieruchomości oraz sprzedać ją szybko z oczekiwanym zyskiem.
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne
Ważnym segmentem na rynku nieruchomości są z pewnością nieruchomości komercyjne czyli lokale handlowe i usługowe. Większość z nich jest kupowana z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy, a kluczowa dla wysokości stopy zwrotu jest ich lokalizacja.
Rynek nieruchomości komercyjnych jest jednym z segmentów nieruchomości, który najmocniej ucierpiał na pandemii. Wielu najemców nie przetrwało wielokrotnych lockdownów i zakazów działalności, czego efektem są opustoszałe lokale. Przysłowiowym gwoździem do trumny są znaczące wzrosty cen energii elektrycznej, które powodują kolejną falę zamykających się lokali. Spada zatem popyt na lokale handlowe i usługowe, ale również na powierzchnie biurowe. W wielu firmach standardem stała się praca zdalna, co spowodowało zmniejszenie powierzchni wynajmowanych lokali.
Wszystkie powyższe czynniki sprawiają, że opłacalność inwestycji w nieruchomości komercyjne jest znacznie niższa niż jeszcze 2-3 lata temu. Zawsze jednak trzeba podchodzić do inwestycji indywidualnie, gdyż niektóre lokalizacje, zwłaszcza w centrum miasta, opierają się ogólnym trendom. Może się więc okazać, że warto w nie zainwestować nawet mimo niekorzystnej ogólnej sytuacji rynkowej, szczególnie jeśli inwestycja ma wykorzystać zgromadzone nadwyżki kapitału i uchronić je przed inflacją.
Inwestowanie w nieruchomości gruntowe
Ostatnią grupą nieruchomości, w które można inwestować z zyskiem, są nieruchomości gruntowe. W ramach tego segmentu możemy wyróżnić grunty rolne, budowlane oraz inwestycyjne, z dodatkowym podziałem na grunty przemysłowe i pod budownictwo wielomieszkaniowe. Każdy z tych segmentów różni się nieco od siebie, a co za tym idzie opłacalność takiej inwestycji można rozpatrywać pod innym kątem.
Inwestycje w grunty, podobnie jak inwestycje w inne nieruchomości, mogą dawać zyski w krótkiej lub długiej perspektywie czasowej. W przypadku tych pierwszych opłacalny może być zakup działki rolnej i przekształcenie jej w budowlaną, a także podział lub scalenie działek. Opłacalność inwestycji krótkoterminowych jest znacznie bardziej zależna od aktualnych warunków rynkowych, a szczególnie popytu na grunty, na które mają zostać przekształcone.
Z kolei w przypadku inwestycji długoterminowych, gdy chcemy zarobić na wzroście wartości nieruchomości, kluczowe będą ogólne trendy i założenia dotyczące długości inwestycji. Patrząc na dane historyczne można bowiem z całą pewnością stwierdzić, że ziemia, jako dobro ograniczone, zawsze będzie drożeć, a kluczowa dla oceny opłacalności inwestycji będzie decyzja dotycząca jej sprzedaży. Mogą się bowiem zdarzyć sytuacje przejściowych zawirowań cen gruntów, które spowodują znaczny spadek opłacalności inwestycji.
Jak widać inwestowanie w nieruchomości może mieć bardzo różne oblicza, a liczba czynników, od których zależy ich opłacalność jest dość długa. Nie można zatem jednoznacznie określić, czy inwestowanie w nieruchomości w 2022 roku ma jeszcze sens, a jedyną słuszną odpowiedzią będzie: to zależy. Z pewnością niektóre sposoby inwestowania przestały się opłacać, ale zawsze trzeba spojrzeć na te kwestie w kontekście konkretnej oferty i rozważyć opłacalność opierając się na dokładnych obliczeniach. Dopiero wtedy będzie można podjąć decyzję o wejściu w daną inwestycję.
