Kiedy rozmawiamy o szalejących cenach działek budowlanych i gruntów rolnych w Polsce, najczęściej winą obarcza się inflację, tani kredyt albo chciwość właścicieli. Czasem też mnie. Serio. Wszak osoby obracające spekulacyjnie nieruchomościami gruntowymi zdaniem opinii publicznej muszą mieć olbrzymi wpływ na ceny! Mało kto jednak pamięta o wydarzeniach z wiosny 2016 roku. To właśnie wtedy, za sprawą jednej decyzji ustawodawczej, z polskiego rynku nieruchomości zniknął jego największy gracz. No, może nie zniknął na amen, ale na pewno mocno zmienił swoje oblicze.
Dane z rejestrów aktów notarialnych jednoznacznie pokazują, że rok 2016 był momentem bezprecedensowego tąpnięcia. Zobaczmy, jak ustawowe „zakręcenie kurka” przez państwo wywołało rynkowy efekt motyla, którego skutki inwestorzy i deweloperzy odczuwają do dziś.
Państwowy spekulant nie może już sprzedawać
Przez ponad dwie dekady sprzedaż ziemi rolnej przez Skarb Państwa (najpierw przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa, później ANR, a dziś KOWR) była stałym, stabilnym elementem polskiego krajobrazu gospodarczego. Spójrzmy na liczby z oficjalnych aktów notarialnych:
- W latach 1998-2012 państwo sprzedawało stabilnie między 14 000 a 19 000 działek rolnych rocznie.
- W 2015 roku trend się utrzymywał: notariusze sfinalizowali 13 554 transakcje kupna państwowej ziemi.
- W 2016 roku nastąpił brutalny zjazd: liczba aktów notarialnych spadła do zaledwie 3 617.
To gigantyczny, 73-procentowy spadek w zaledwie rok! Co kluczowe, jak się później okazało kurek został zakręcony na stałe. Przez kolejną dekadę (aż do 2025 roku) statystyki te nigdy nie podniosły się z kolan, oscylując w granicach 3,5–5,3 tysiąca umów rocznie. Statystyk z roku bieżącego jeszcze nie ma, ale nie ma co spodziewać się tutaj znacznego wzrostu w liczbie transakcji.
Dla porównania, prywatny rynek obrotu ziemią („inne podmioty”) w tym samym okresie odnotował znacznie łagodniejszy spadek (z około 79 tysięcy do 66 tysięcy umów). To dowód na to, że tąpnięcie nie wynikało z braku chętnych, ale z odgórnej blokady podaży. Skąd te dane? Wprost z Ministerstwa Sprawiedliwości, które udostępniło statystyki z aktów notarialnych. To świetna kopalnia wiedzy!
Co wydarzyło się wiosną 2016 roku?
30 kwietnia 2016 roku weszła w życie Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Jej oficjalnym celem była ochrona polskiej ziemi przed wykupem przez kapitał zagraniczny (w maju 2016 roku kończył się bowiem 12-letni okres ochronny na zakup ziemi przez obcokrajowców po wejściu Polski do UE).
Ustawodawca wprowadził generalny, pierwotnie 5-letni (później przedłużany) zakaz sprzedaży państwowych gruntów rolnych. Zamiast sprzedaży, podstawową formą gospodarowania zasobem stała się dzierżawa. Państwo mogło sprzedawać jedynie małe skrawki ziemi (początkowo do 2 ha, później limit nieco modyfikowano) lub grunty przeznaczone w planach miejscowych na cele inne niż rolne.
Oczywiście nadal mamy do czynienia z bezpłatnym przekazywaniem gruntów przez KOWR na rzecz samorządów, okazjonalnie na rzecz Kościoła, ale jest to jedynie kropla w morzu gruntów, które rozdysponowano do roku 2016.
Rynkowy efekt motyla: Jak ucierpieli inwestorzy i deweloperzy?
Zniknięcie z rynku tysięcy hektarów państwowej ziemi rocznie diametralnie zmieniło reguły gry dla trzech grup:
1. Land deweloperzy i fliperzy działek
Przed 2016 rokiem popularnym modelem biznesowym było kupowanie od agencji państwowych dużych kompleksów rolnych, a następnie ich podział, uzbrojenie, przekształcenie (odrolnienie) i sprzedaż z ogromnym zyskiem jako mniejszych działek budowlanych. Blokada KOWR odcięła inwestorów od głównego źródła taniego, „surowego” gruntu.
2. Deweloperzy mieszkaniowi
Gdy brakuje gruntów typowo budowlanych, deweloperzy szukają działek na obrzeżach miast, często o statusie rolno-budowlanym lub rolnym, licząc na zmianę planu zagospodarowania (MPZP). Zamrożenie zasobów państwowych drastycznie ograniczyło te możliwości. Deweloperzy musieli przenieść 100% swojej uwagi na rynek prywatny, co wywołało tam brutalną wojnę cenową o każdy wolny metr kwadratowy. Pamiętajmy przy tym, że państwowa ziemia, to nie zawsze położony na głębokiej wsi PGR.
Ciekawostka: PGR Bródno to przecież warte dziesiątki jak nie setki milionów gruntu na Warszawskim Targówku.
3. Zwykli kupujący
Skoro deweloperzy i inwestorzy zaczęli płacić rekordowe stawki na rynku prywatnym, ceny małych działek budowlanych pod miastami wystrzeliły w kosmos. To, co widzimy dzisiaj na portalach ogłoszeniowych, to bezpośrednia konsekwencja faktu, że podaż ziemi została trwale uszczuplona w 2016 roku. Nie bez znaczenia jest też utrudnienie obrotu ziemią rolną w obrocie prywatnym wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Podsumowanie i wnioski na przyszłość: Jak dziś nawigować po rynku gruntów?
Lekcja z 2016 roku jest dla każdego uczestnika rynku nieruchomości niezwykle cenna. Pokazuje ona, że rynek ziemi w Polsce jest skrajnie wrażliwy na decyzje polityczne.
Złota zasada dla inwestora: Ziemi nie da się wyprodukować, a państwo w każdej chwili może zmienić reguły gry. Kto kupił i zabezpieczył grunt przed kwietniem 2016 roku, ten wygrał los na loterii. Kto pamiętał o tym co wydarzyło się w roku 2016 ten dobrze przygotował się na wielką wojnę o WZ-ki z roku bieżącego.
Dzisiaj, działając na rynku gruntów jako pośrednik czy inwestor, musisz pamiętać, że rynek prywatny jest nasycony i drogi, ponieważ przejął cały popyt, który dawniej w olbrzymiej części obsługiwało państwo. Dokładając do tego stopniowe ograniczanie zabudowy gruntów o wysokiej przydatności w rolnictwie jak i realizowaną właśnie reformę planowania przestrzennego wiemy, że gruntów pod zabudowę będzie o wiele mniej, a skoro mniej… to taniej nie będzie.