Nowa zabudowa w okolicy jest często tematem wielu rozmów wśród sąsiadów. Jak będzie wyglądał nowy budynek? Czy będzie to kolejna kopia z szeregówki obok, a może nowoczesna willa? Wygląd zewnętrzny, zwłaszcza elewacji, którą będziemy mijać codziennie, ma dla nas niezwykle duże znaczenie. Dlatego istnieje wiele regulacji, mówiących w jaki sposób to, co chcemy wznieść ma być dostosowane do już istniejącej okolicy. W takim razie, od czego to wszystko zależy?

Zwracając uwagę na dwa podstawowe narzędzia mające zapewniać harmonijność otoczenia: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego oraz Warunki Zabudowy, widzimy, że są one bardzo różnorodne w swojej treści. To co i w jakim stopniu będą regulować zależy, od rodzaju przestrzeni, a każda przestrzeń ma swoje własne cechy. W niektórych to historyczny charakter miejsca, który trzeba chronić, w innych jest to po prostu spokojna atmosfera osiedla domków jednorodzinnych. Nałożenie wytycznych i ograniczeń przy budowie nowych domów ma zatem na celu zachowanie tych przestrzeni, bądź ich kreowanie od nowa.

Zasada dobrego sąsiedztwa, a zabudowa

Gdy obszar objęty jest MPZP, każdy skrawek ma już z góry ustalone przeznaczenie oraz zasady, według których należy wznosić na nim nową zabudowę. Wykreowanie w ten sposób jednorodnej przestrzeni staje się prostsze i lepiej zaplanowane. Także każdy kto posiada lub planuje kupić działkę, wie już wcześniej co go obowiązuje. W miejscach nieobjętych Planem Miejscowym obowiązuje uzyskanie Warunków Zabudowy. Regulują one w podobny sposób to, co możemy wznieść, jednak po uzyskanie takiego dokumentu musimy zgłosić się sami.  Przy jego wydawaniu urzędnicy będą opierać się na tak zwanej zasadzie dobrego sąsiedztwa, czyli nowa zabudowa nie będzie mogła drastycznie odbiegać od tej na działkach sąsiednich ani naruszać ich interesów. Ma ona znaczące zastosowanie, gdy inwestor chce zbudować fabrykę lub postawić wielki wieżowiec na spokojnym osiedlu. Tego typu niewpasowującą inwestycję można wtedy łatwo zablokować. Ma to zastosowanie także przy zwykłych projektach budowlanych, jak postawienie domku jednorodzinnego. Przy ubieganiu się o nie, nie tylko musimy posiadać jakiegokolwiek sąsiada, ale także brać pod uwagę jak wygląda jego dom.

Regulacje, regulacje… 

Podstawowe regulacje do jakich musimy się dostosowywać to wysokość budynku oraz linie zabudowy. To jak wysoko będzie mógł wznosić się nasz dom zależy od sąsiednich domów. Zwykle ograniczona jest maksymalna liczba kondygnacji, ale na obszarach o większej intensywności zabudowy regulowana jest także ich minimalna liczba. Pozwala to na harmonijne kształtowanie się okolicy, w której przeważa jednolity typ budynków. Także ważne będzie branie pod uwagę wysunięcie się elewacji – zewnętrznej ściany budynku. Jej odsunięcie się od granicy działki także bywa regulowane, w celu tworzenia jednolitej pierzei zabudowy lub utrzymania podobnego stylu.  Twoi sąsiedzi postawili swoje domy w głębi działki? Istnieje możliwość iż taka sama odległość od granicy, będzie obowiązywała również w przypadku twojej zabudowy.

W pewnych miejscach naszego kraju wystrój urbanistyczny jest bardziej dopracowany i lepiej utrzymany niż w innych. Są to zwłaszcza historyczne centra miast, czy inne charakterystyczne ulice. Tam zwykle przepisy dotyczące stawiania nowej zabudowy są jeszcze bardziej restrykcyjne, aby zachować charakter miejsca. W takich przypadkach, nie tylko będziemy musieli pamiętać o wysokość, ale także np. o typie materiałów elewacji, dachu czy detalach urbanistycznych.

Zdarzają się jednak błędy…

Nie zawsze jednak wnioski o wydanie Warunków Zabudowy są dokładnie przeglądane i analizowane. Czasem pośpiech pracownika i przeoczenie pewnych kwestii skutkuje zezwoleniem na budowę czegoś co odbiega od tego, co już aktualnie istnieje. Niestety wciąż obowiązująca ustawa z 2003 r. o planowaniu przestrzennym nie pozwala cofać urzędnikom wydanych już Warunków Zabudowy.  Nie są one także ograniczone czasowo, dlatego nawet niezrealizowany sprzed kilkunastu lat projekt, może nadal ujrzeć światło dziennie. To zmieni jednak podpisana 24 lipca br. przez Prezydenta ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl której WZ-etki będą miały termin ważności.

Przykładów niezachowania funkcji budynków czy ich formy jest wiele. Często spotkać można wzniesione budynki mieszkalne znacznie przekraczające wysokość bloków sąsiednich. Nie tylko wygląda to groteskowo, ale zaburza harmonię okolicy. Czasem nawet bardzo dobrze zaprojektowany budynek po prostu nie pasuje do okolicznej zabudowy,  a kwestia, czy powinien znaleźć się tam, gdzie akurat jest, bywa dyskusyjna. Ocena często jest subiektywna, a sami urzędnicy wydający warunki zabudowy i pozwolenia nie wiedzą, czy podjęli dobrą decyzję.