Sejm uchwalił w zeszłym tygodniu dużą nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowelizacja ta miała w założeniu uczynić planowanie przestrzenne bardziej dostępnym dla zwykłych mieszkańców, skrócić procedury, dać gminom więcej możliwości faktycznego zarządzania przestrzenią. Lektura uchwalonych przepisów wskazuje, że efekt będzie zgoła odwrotny.
Pierwszą dużą zmianą jest wprowadzenie Planu ogólnego gminy. Ten ma zastąpić dotychczasowe studium. W odróżnieniu od studium plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego. Ma on być uchwalany dla całego obszaru gminy. Plan ogólny będzie aktem wiążącym dla planów miejscowych jak i dla warunków zabudowy. Oznacza to, że uchwalenie MPZP, lub uzyskanie WZ będzie możliwe tylko wtedy jeśli postanowienia planu lub decyzji będą zgodne z zapisami znajdującymi się w planie ogólnym.
Założeniem tej zmiany było zwiększenie wpływów gmin na planowanie przestrzenne, które teraz ogranicza się głównie do wydawania warunków zabudowy. Po nowelizacji uzyskanie warunków zabudowy będzie możliwe tylko dla tych części terenów które są objęte planem ogólnym i na których plan tego nie wyklucza. Wąskim gardłem nowego procesu planistycznego może być uchwalanie planów ogólnych. Z jednej strony jest to ustawowy obowiązek gmin, ale z drugiej środki na to działanie miały pochodzić z Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO). Brak środków z KPO może spowodować opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych, a to przełoży się na niemożność uzyskiwania warunków zabudowy.
Warunki zabudowy również zostają znacząco zmienione. Do tej pory przy odrobinie chęci uzyskanie ich było możliwe prawie dla każdego skrawka terenu. Teraz będzie można je uzyskać tylko dla terenów położonych na obszarach uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym. Zmieniony będzie również obszar podlegający analizie podczas wydawania decyzji. Dotychczasowa trzykrotność szerokości frontu działki zostaje zwiększona do nie mniej niż 50 metrów, ale jednocześnie zmniejszona do nie więcej niż 200 metrów. To zdecydowanie ograniczy możliwość uzyskiwania warunków zabudowy. Ta jedna drobna zmiana może być o wiele skuteczniejszym narzędziem przeciwdziałania spekulacji na gruntach rolnych niż cały katalog ograniczeń wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warto też wspomnieć, że warunki zabudowy wydawane na podstawie znowelizowanej ustawy będą ważne tylko przez 5 lat.
Nowelizacja powołuje do życia nowe narzędzie planistyczne jakim jest zintegrowany plan inwestycyjny. Trudno nazwać to rozwiązanie inaczej niż wytrychem dla bogatych. Dlaczego? Zintegrowany plan inwestycyjny ma pozwalać inwestorowi na stworzenie na własne potrzeby swego rodzaju fragmentu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. ZPI może nie tylko umożliwiać realizację inwestycji na obszarach gdzie wcześniej nie było to przewidziane, ale też może zmieniać istniejące plany zagospodarowania. Mimo pewnych ograniczeń będzie to potężne narzędzie w rękach deweloperów.
Na szczęście ustawodawca wycofał się z zapowiadanych zmian wokół opłaty planistycznej. Tej nadal można uniknąć jeśli do sprzedaży dojdzie dopiero po 5 latach od wejścia w życie planu zagospodarowania.
Mimo zapewnień, że reforma będzie sukcesem można odnieść wrażenie, że jej autorzy mieli zupełnie inne cele niż te, które były deklarowane w przestrzeni publicznej. Wyraźnie widać w niej poważny ukłon w stronę deweloperów jak i znaczące ograniczenia dla zwykłych obywateli. Ci co prawda będą mieli lepszy wgląd w to co się dzieje w ich okolicy, ale oglądanie jak deweloper zarabia pieniądze na gruncie na którym im nie wolno tego robić jest marnym pocieszeniem. Miało być planowanie przestrzenne dla obywateli, będzie planowanie na zamówienie.
