Kupujesz mieszkanie. Właścicielka w słusznym już wieku grzecznie prosi o to, aby u notariusza podać niższą cenę, niż ta na którą się umówiliście. Podpowiada, że dzięki temu koszt aktu notarialnego będzie niższy, bo zapłacisz niższy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podpisujesz umowę i cieszysz się z zaoszczędzonych pieniędzy oraz nowego mieszkania. Urząd Skarbowy też się cieszy. Ma od tej pory 5 lat podatkowych aby zgłosić się do Ciebie po dopłatę do kwoty podatku. Oczywiście wraz z odsetkami za zwłokę.
Dlaczego ludzie podają przed notariuszem niższą cenę nieruchomości niż ta, na którą się umówili? Najczęściej chcą uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. Jeśli ktoś kupił nieruchomość za 200 tysięcy, a teraz sprzedaje ją za 250 tysięcy, to wystarczy aby przed notariuszem zadeklarował, że wartość transakcji to 205 tysięcy i zapłacił podatek w wysokości 19% od zarobionych 5 tysięcy. Ta sama sytuacja dotyczy nieruchomości otrzymanych w spadku. Różnicą jest to, że spadek oznacza otrzymanie nieruchomości w pełnej jej wartości, więc trzeba zapłacić podatek od całej ceny sprzedaży. Oznacza to też, że w praktyce tutaj częściej sprzedający nakłaniają do zaniżenia kwoty transakcji, a i kwoty ukrywane przed Urzędem Skarbowym są wyższe.
To może się zamienimy? Zamiana jednej nieruchomości na inną może być dobrym sposobem na obniżenie stawki podatku PCC. Jeśli zamieniamy mieszkanie stanowiące odrębną własność, lub mieszkanie spółdzielcze własnościowe na inne, to zapłacimy PCC jedynie od różnicy pomiędzy wartością droższej a tańszej nieruchomości. W pozostałych „zamianach” podatek płacimy od pełnej wartości droższej nieruchomości. Sposób ten dotyczy tylko transakcji zamiany, więc kupując nieruchomość nie da się z niego skorzystać. Ponadto znalezienie dwóch osób, które będą zgodne co do zamiany na swoje nieruchomości jest wyjątkowo trudne i w praktyce zdarza się bardzo rzadko.
Skąd Urząd Skarbowy zna wartość Twojej nieruchomości? Jeśli kupujesz, sprzedajesz, zamieniasz nieruchomość na inną, to Urząd Skarbowy otrzymuje jeden z wypisów Twojego aktu notarialnego. Każda kancelaria notarialna przesyła do „skarbówki” porcję danych na tyle solidną, aby urzędnik mógł w mgnieniu oka ocenić, czy wartość transakcji odpowiada aktualnej cenie rynkowej. Dodając do tego fakt, że większość transakcji to zakupy na kredyt, gdzie nie można zaniżyć ceny, bo „prawdziwą” wartość musi znać bank, wiemy już, że oszukiwanie na wartości jest ryzykowne. Urzędy bardzo często podważają nawet uczciwie zadeklarowane wartości transakcji jeśli dane jakimi dysponują wskazują, że cena nieruchomości powinna być wyższa.
Dlaczego Urzędy Skarbowe skrupulatnie kontrolują odprowadzanie PCC, skoro jego stawka jest tak niska? Głównie dlatego, że jest to podatek bardzo prosty. Wystarczy znać wartość nieruchomości, obliczyć 2%, wystawić nakaz zapłaty, lub wezwać do dopłaty. Lista wyjątków jest bardzo krótka (PCC nie płacą na przykład przy części transakcji organizacje pożytku publicznego oraz rolnicy), a ponadto nie istnieją żadne metody obniżenia podatku od czynności cywilnoprawnych, poza podaniem niższej ceny. W przypadku VAT przy sprzedaży nieruchomości urzędnik ma długą listę zwolnień, wykluczeń, różne stawki, problemy z orzecznictwem, a pewnie i kilka spraw sądowych w trakcie. Mniejsze Urzędy Skarbowe często mają liberalne podejście do podatku VAT w transakcjach obrotu nieruchomościami, ale przed PCC nie ucieknie nikt.
Jak przygotować się na ewentualne wezwanie do zapłaty wyższej kwoty podatku PCC? Przede wszystkim zalecam podawanie prawdziwej, odpowiadającej warunkom rynkowym ceny. To nie tylko obrona przed Urzędem Skarbowym, ale też w przypadku wystąpienia wad prawnych, lub technicznych w nabywanej nieruchomości, jeden z argumentów do walki o ewentualne odszkodowanie, lub naprawę wad. Jeśli zadeklarujesz zakup kawalerki za połowę jej ceny, a okaże się, że jest w niej niechciany lokator, lub ktoś ma prawa do gruntu, na którym stoi blok, to nie licz na możliwość uzyskania odszkodowania od sprzedającego. Sąd orzeknie, że wartość transakcji odpowiada wartości nieruchomości z wadą i na tym zamknie sprawę.
Podałem prawdziwą wartość transakcji, a Urząd Skarbowy nadal twierdzi, że to za mało. Co robić? Na początek warto zastanowić się co wpłynęło na taką, a nie inną cenę nieruchomości. Jeśli mieszkanie wymagało remontu, to warto o tym wspomnieć udzielając urzędowi wyjaśnień (taką informację warto też zawrzeć w treści aktu notarialnego). Jeśli z daną nieruchomością, lub jej lokalizacją wiążą się jakieś niedogodności, to warto o nich wspomnieć. Dobrze jest mieć zdjęcia dokumentujące opisywane przez nas fakty. W mojej praktyce przygotowywałem kiedyś odpowiedź dla Urzędu Skarbowego, który stwierdził że nabyte przez moją znajomą mieszkanie powinno być warte 35 tysięcy złotych więcej. 700 zł podatku nie jest dużą kwotą, ale zawsze lepiej ją mieć dla siebie, niż oddać urzędnikowi. Aby udowodnić wartość opisaliśmy dokładnie okolicę (widok z kuchni na kaplicę pogrzebową na sporym cmentarzu) oraz stan nieruchomości (bloki na tym osiedlu znane są z kiepskiej jakości instalacji elektrycznych, a ponadto wszystkie podłogi wymagały wymiany, łazienka i WC do kapitalnego remontu). Do odpowiedzi załączyliśmy 5 wdrukowanych zdjęć na podparcie naszych słów i wysłaliśmy odpowiedź. W tym przypadku Urząd Skarbowy w całej rozciągłości przyjął nasze zdanie i zaakceptował zarówno nasze wyjaśnienia jak i pierwotną wartość transakcji.
