Najwyższa Izba Kontroli opublikowała informacje pokontrolne, dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy, jak i pobierania przez samorządy opłat adiacenckich. To kolejna kontrola o zbliżonym zakresie prowadzona przez NIK w ostatnich latach. Podobnie, jak i w przeszłości wyniki są dalekie od zadowalających. NIK po raz kolejny zarzuca samorządom, m.in. ignorowanie możliwości uchwalania Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, nadużywanie decyzji o warunkach zabudowy, brak analizowania kosztów po stronie budżetu w związku z wydanymi decyzjami, jak i ignorowanie możliwości pobierania opłaty adiacenckiej. Tym razem zarzuty poszerzono nawet o generowanie wysokiego ryzyka korupcyjnego, o ignorowanie konfliktu interesów, a same “wuzetki” NIK nazywa nielegalnymi.
Zgodnie z założeniami ustawodawcy planowanie przestrzenne powinno odbywać się w oparciu o Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego, a nie o decyzje o warunkach zabudowy. Mimo tego zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego w 2020 roku grunty pod planami stanowiły zaledwie 32% powierzchni kraju. Brak planów to o wiele większe obciążenie gminnych urzędników, odpowiedzialnych za wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Tych w samym roku 2022 wydano około 140 tysięcy.
Decyzje o warunkach zabudowy wskazywane są jako jeden z głównych powodów do rozlewania się miast i zwiększania chaosu urbanistycznego. Zjawiska te powodują nie tylko tak subiektywne efekty, jak pogorszenie warunków krajobrazowych, ale pociągają za sobą wymierne koszty. Te w 2019 roku Polska Akademia Nauk oceniła na ponad 84 miliardy złotych. W skład tej kwoty wchodzą między innymi zwiększone wydatki na infrastrukturę, dłuższe czasy dojazdów do pracy, czy podniesienie kosztów związanych z występowaniem klęsk żywiołowych.
Decyzje o warunkach zabudowy są kłopotliwe nie tylko ze względu na wywoływane przez nie niepożądane skutki, ale też z powodu licznych błędów przy ich wydawaniu. NIK wskazuje, że aż 85% postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy prowadzonych było nierzetelnie lub z błędami. NIK wskazuje, jako problem również niezgodność decyzji o warunkach zabudowy ze studium. Blisko 29% decyzji wydanych w kontrolowanych gminach, nie była zgodna ze studium. Na obronę gmin można podnieść, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, więc nie można się na nie powoływać podczas wydawania “wuzetki”. Ponadto z chwilą wprowadzenia planów ogólnych, dokument jakim jest studium zostanie wycofany. Mimo to trudno nie zgodzić się ze zdaniem, że założenia urbanistyczne projektowane w studium z powodu braku planów miejscowych niemalże nigdy nie są realizowane.
NIK nie poprzestał na kwestionowaniu decyzji, które nie są zgodne ze studium, gdyż wspomniany odsetek nierzetelnie lub z błędem wydanych decyzji na poziomie 85% to wynik naruszeń kodeksu postępowania administracyjnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czy przepisów o RODO. Bardzo częstym problemem było wydawanie decyzji w terminie dłuższym niż ten, który przewidują przepisy prawa. Brakło też mechanizmów wykluczających w postępowaniach konfliktów interesów, a czasem pomijano nawet wymagane prawem, uzgodnienia przed wydaniem decyzji. W raporcie po dokonanej kontroli znajduje się wyraźna sugestia, że może to powodować pokusę korupcyjną zarówno po stronie urzędników, jak i osób wnioskujących o wydanie decyzji. Jednym z rozwiązań mógłby być lepszy nadzór nad wydawaniem decyzji.
Ważną częścią raportu NIK są rozważania nad finansowymi skutkami wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Koszty te nie są przez gminy analizowane. W efekcie wydatki chociażby na infrastrukturę rosną, a gminy nie notują dodatkowych wpływów. Te miałyby zdaniem NIK pochodzić z opłat adiacenckich, lecz w praktyce samorządy rzadko kiedy tą opłatę stosują. Efekt? Gmina najpierw funduje mieszkańcom nowe drogi i wodociągi, a potem ma problemy z ich utrzymaniem.
Wydawanie “wuzetek” to nie jedyny problem. Czasem jest nim też ich brak. NIK stwierdził w kilku przypadkach wykorzystywanie przez właścicieli należących do nich nieruchomości w sposób niezgodny z opisanym w decyzjach o warunkach zabudowy. To kolejny ważny powód do ograniczania dochodów gmin. Tym razem z tytułu podatku od nieruchomości.
NIK skontrolował tym razem 15 urzędów gmin. Poważniejsze zastrzeżenia miał do 12 z nich. W dwóch przypadkach zdecydowano się na złożenie zawiadomień do prokuratury w związku z niedopełnieniem obowiązków służbowych przez wójtów. Mimo skali problemów z planowaniem przestrzennym uwagę zwraca też zaostrzony sposób traktowania decyzji o warunkach zabudowy. Te nazwane zostały na stronach NIK nielegalnymi. Cześć z kontrolowanych decyzji najpewniej faktycznie nie powinna trafić do obrotu, ale na tyle stanowcze zdanie NIK może nam sugerować, że czasy swobodnego uzyskiwania warunków zabudowy powoli odchodzą w niepamięć.
