Narodowy Bank Polski rozpoczął nową działalność informacyjną i edukacyjną na YouTubie. Na kanale Obserwator Finansowy przedstawiciele NBP, jak i zaproszeni goście komentują aktualną sytuację gospodarczą. 13 czerwca jednym z ekspertów był naczelnik Wydziału Analiz Rynku Nieruchomości w Departamencie Stabilności Finansowej NBP, Jacek Łaszek. Stwierdził on, że w chwili obecnej jesteśmy w szczytowym punkcie koniunktury, a rynek zaczyna odczuwać pierwsze turbulencje w związku z mającą nastąpić w przyszłości podróżą w dół wykresu. Podobnego zdania są analitycy Banku Pekao. Oni twierdzą, że ceny na rynku pierwotnym mogą rosnąć jeszcze do pierwszego kwartału 2025, by potem zacząć spadać. Skalę dalszych wzrostów szacują na 15%. W przytaczanych wypowiedziach nie czuć paniki, jednak komunikat o końcu okresu wiecznych wzrostów wybrzmiewa bardzo wyraźnie. Tym co może popsuć przewidywania ekspertów, są jak zwykle nieroztropne decyzje polityków.
Rola polityków w świecie nieruchomości
Zdecydowana większość, o ile nawet nie wszyscy ekonomiści przestali się już spierać, co do istnienia cykli koniunkturalnych. Te mają to do siebie, że po okresie przyjemnych wzrostów i łatwego pomnażania zysków nadchodzi ochłodzenie, które utrudnia prowadzenie działalności gospodarczej większości podmiotów i wywołuje bezrobocie. Politycy starają się przeciwdziałać jego skutkom, jednak część obserwatorów uważa ich działania za chybione, a nawet obwinia ich o potęgowanie skutków ochłodzenia. Trudno zaprzeczyć, że politykom udało się skutecznie wywołać kilka poważnych kryzysów w gospodarce, ale też i okresy dekoniunktury wyraźnie wpływały na nasze preferencje wyborcze, odsuwając konkretne ugrupowania od władzy.
Osoby zajmujące się zawodowo komentowaniem sytuacji w Polskiej gospodarce często wskazują, że jednym z charakterystycznych działań dla rodzimych polityków jest silna walka o niskie bezrobocie. To nie tylko efekt doświadczeń wynikających z trudnego okresu transformacji ustrojowej, ale też wyraźna gra o głosy wyborców. Ten kto odbierze Polakom pracę musi liczyć się z porażką w kolejnych wyborach. Dla rynku pracy ważne są zakłady produkcyjne, ale i cała szeroka branża związana z budownictwem. Klasyczną interwencją w okresie spowolnienia są nowe inwestycje infrastrukturalne, które ratują dużą część firm przed upadkiem, a ich pracowników przed bezrobociem.
Gospodarka, CPK i spowolnienie
Układając polityczno-ekonomiczną układankę do kupy można dojść do wniosku, że doniesienia o nadchodzącym spowolnieniu są nie tylko nieśmiałymi przewidywaniami, ale już realną przyszłością, która przywita nas za kilka chwil. Patrząc z tej perspektywy zmiana decyzji o budowie Centralnego Portu Komunikacyjnego może jawić się właśnie, jako wielka państwowa interwencja, która pozwoli nam łagodniej przejść przez kryzys i szybciej odbić się od dna. Być może budujemy CKP nie dlatego, że nas na na tą inwestycję jednak stać, ale dlatego że nie stać nas na to, by z tej inwestycji zrezygnować.
Budowa CPK wygląda na decyzję odpowiedzialną, ale niestety nie jest to jedyny rodzaj decyzji, jaki może nam w przyszłości zafundować ustawodawca. Wprowadzenie kredytu 0%, podniesienie podatku od nieruchomości, czy też procedowanie dziurawej ustawy o PCC w celu walki z fliperami to działania, które mogą sztucznie podnieść ceny nieruchomości, a co za tym idzie przedłużyć czas w jakim gospodarka wygląda na względnie zdrową. Interwencje takie najczęściej kończą się poważniejszymi perturbacjami w fazie spadkowej i trudniejszym powrotem do fazy wzrostów. Niestety kapitał polityczny nie raz już okazywał się mieć większą wartość dla rządzących, niż siła narodowej gospodarki.
Sygnały ostrzegawcze dla rynku
Wychodząc poza rynek nieruchomości widzimy dużo sygnałów, które świadczą o tym, że politycy mogą nie zdawać sobie sprawy ze zmian w gospodarce. Koniec dobrej koniunktury nie jest dobrym momentem, by zwiększać minimalne wynagrodzenia i podnosić koszty prowadzenia działalności. O ile działanie to może być słuszne, a nawet potrzebne, tak trudno wybrać gorszy moment, by chcieć je realizować. Tutaj w naszej obronie może stanąć nierówny układ sił w koalicji rządzącej i być może pomysły skutkujące podniesieniem kosztów pracowniczych nie zostaną zrealizowane.
Osoby wyczekujące z utęsknieniem fali upadłości wśród deweloperów, fliperów czy pośredników też nie mają dużych powodów do radości. O ile rynek najpewniej zwolni tak jego reakcja na ogólny stan gospodarki będzie złagodzona, jak i odsunięta w czasie. Największych problemów mogą się spodziewać osoby inwestujące w nieruchomości na rynku pierwotnym, gdyż to on najszybciej doświadczy dekoniunktury. Rynek wtórny jest o tyle bezpieczniejszym miejscem, że tutaj wzrosty były mniej gwałtowne, a i większość lokali na rynku wtórnym jest jednak kupowana na własne cele mieszkaniowe, a nie w celach spekulacyjnych.
Możliwe scenariusze dla inwestorów
Jakich symptomów gorszej sytuacji na rynku mogą poszukiwać zwolennicy spadków cen? Na pewno będą to ogłoszenia inwestorów z rynku pierwotnego, którzy będą chcieli możliwie szybko i bez kosztów oddać w ręce kogoś innego mieszkania rezerwowane przez nich u deweloperów. Można też oczekiwać, że nieroztropni inwestorzy z wysokimi kosztami kredytowania będą musieli oddać część swoich nieruchomości, by uniknąć przewyższenia wysokości rat przez wpływy od lokatorów. Do tego może doprowadzić zapowiadany przez NBP wzrost stóp procentowych.
Dużym wydarzeniem może być upadek dużego funduszu działającego na rynku nieruchomości, lub któregoś z czołowych deweloperów. Wśród funduszy niektóre mniejsze podmioty nie odrobiły lekcji z 2008 roku i może ich czekać trudna przyszłość, ale to nie powinno mieć znaczącego wpływu na pozostałych uczestników rynku. Podmioty o dużym potencjalnym impakcie na całą gospodarkę sprawiają wrażenie bezpiecznych. Co będzie dalej? To samo co zwykle. Ktoś się potknie i być może zbankrutuje, ale po kilku latach jego miejsce zajmą inni. Z perspektywy rynku nie ma złych wieści. Są tylko niewykorzystane okazje.
Miniaturka, źródło: YouTube Obserwator Finansowy [dostęp 17.06.2024 r.]
