Czym dalej w rok, tym więcej pytań o warunki zabudowy. Są one zmartwieniem dla urzędników z powodu masowej ilości składanych wniosków. Są też problemem dla każdego Kowalskiego, który zrozumiał już, że to ostatnia chwila, by uzyskać warunki zabudowy dla sporej części działek. Dla fanów ładu przestrzennego są one tym, czym były do tej pory, czyli złem wcielonym. Mimo sprzecznych opinii zainteresowanych stron, nie da się ukryć, że to ostatnia chwila by o warunki zabudowy w 2025 roku móc się jeszcze postarać.
Jak uzyskać warunki zabudowy? Szybko!
Skąd taka pogoń za WZ-kami? Panikę wśród posiadaczy gruntów wywołała nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ta ograniczy uzyskiwanie warunków zabudowy tylko do obszarów uzupełnienia zabudowy, a te z kolei będą bardzo skromne. Istnieje też ryzyko, że w części gmin wcale ich nie będzie. Jeśli dla Twojej działki nie ma aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warunki zabudowy są jedyną drogą, by ją zabudować. Jeśli nie uzyskasz ich teraz, to w przyszłości może stać się to nawet niemożliwe.
Wniosek najlepiej składać czym prędzej, aby pozytywną decyzją móc się cieszyć do końca 2025 roku. Urząd powinien procedować wydanie decyzji w terminie trzech miesięcy, ale w kilku uzasadnionych przypadkach, jak i wielu bez uzasadnienia, termin ten znacząco się wydłuża. O tych przypadkach kilka słów później.
Brak możliwości uzyskania WZ to nie jedyna kwestia, którą warto brać pod uwagę. Znowelizowaną ustawę… znowelizowano, co w praktyce oznacza, że WZ-kę można będzie otrzymać nieco dłużej, czyli do 30 czerwca 2026 roku lub do wejścia w życie planu ogólnego, jeśli gmina upora się z tym szybciej. Wszystkie decyzje wydawane od początku stycznia 2026 roku będą terminowe i będą one ważne tylko przez 5 lat. Dotyczyć to będzie zarówno decyzji wydanych dla dowolnej działki jeszcze przed wejściem w życie planu ogólnego, jak i decyzji wydawanych dla obszarów uzupełnienia zabudowy już w chwili obowiązywania planu ogólnego.
Jak uzyskać warunki zabudowy? Sprytnie!
Jeśli myślisz o uzyskaniu warunków zabudowy na własne potrzeby, a martwisz się szybko mijającym czasem, to mam dla Ciebie podpowiedź. Zastanów się, czy nie nie warto ograniczyć nieco swoich planów i nie uzyskać decyzji o warunkach zabudowy pod budowę domu na zgłoszenie do 70 metrów kwadratowych. O ile same domy na zgłoszenie okazały się kompletną klapą i zainteresowanie nimi jest minimalne, tak procedura uzyskiwania warunków zabudowy pod taką inwestycję, może być dla Ciebie bardzo pomocna. Jeśli składasz wniosek na taki właśnie dom, oraz jeśli zaznaczysz odpowiednie pole we wniosku, to urząd będzie zmuszony rozpoznać go w trzy tygodnie. Oszczędność czasu jest bardzo duża, a ponadto chęć urzędnika do powolnego procedowania wniosku będzie o wiele mniejsza. W tym trybie wnioski rozpatrywane po terminie oznaczają potencjalną karę finansową dla urzędu, a to poważny motywator. Jeśli brakuje Ci czasu na klasyczną decyzję, to WZ-ka pod dom na zgłoszenie do 70 metrów kwadratowych może być rozwiązaniem w sam raz dla Ciebie.
Jak uzyskać warunki zabudowy? Z umiarem!
Przy uzyskiwaniu warunków zabudowy w 2025 roku poza pośpiechem i sprytem, może też być wskazany umiar. Jeśli planujesz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla większego terenu lub dla większej ilości działek, to poważnym przeciwnikiem na Twojej drodze może być Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska. Urząd musi uzgodnić z RDOŚ wydawaną decyzję. To dodatkowa procedura, która wydłuży wydawanie decyzji. W skrajnych przypadkach nawet o ponad rok.
Kiedy RDOŚ będzie Twoim przeciwnikiem? Wtedy, gdy chcesz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla terenu większego niż 2 hektary lub dla terenu większego niż 0,5 hektara, który jest położony na obszarze chronionego krajobrazu. Czasem RDOŚ może uważać, że musisz uzgodnić z nim pożądaną przez Ciebie WZ-kę, nawet gdy teren, który chcesz objąć decyzją jest mniejszy. Dzieje się tak, gdy ktoś wcześniej już uzyskał decyzję dla innego terenu obsługiwanego przez tą samą drogę wewnętrzną, ale to Twoja decyzja powoduje przekroczenie magicznej graniczy 2 ha lub 0,5ha dla gruntów na terenach objętych formami ochrony krajobrazu.
Większość wniosków kierowanych do RDOŚ, kończy się pozytywnie i nie wymaga skomplikowanych działań. W praktyce ogranicza się to, do uzupełnienia Karty Informacyjnej Przedsięwzięcia. Będzie tak najczęściej, gdy chcesz uzyskać warunki zabudowy dla terenu większego niż 2 ha, ale nie jest on objęty formami ochrony środowiska. Jeśli chcesz uzyskać WZ-kę na takim cennym przyrodniczo terenie, to Karta Informacyjna Przedsięwzięcia może okazać się niewystarczająca i RDOŚ poprosi o Ocenę Oddziaływania na Środowisko. Ten drugi dokument jest o wiele bardziej skomplikowany, a jego prawidłowe wypełnienie i procedowanie bywa bardzo kłopotliwe nawet dla dobrych fachowców. Drugim problemem z oceną jest to, że ta trwać będzie ponad rok, co skutecznie wyklucza uzyskanie WZ-ki „na szybko”, a być może wyklucza jej uzyskanie definitywnie.
Przy okazji pamiętaj, że powyższy opis dotyczy najpopularniejszych na rynku sytuacji, czyli warunków zabudowy uzyskiwanych pod inwestycje polegające na zabudowie jednorodzinnej. Jeśli chcesz budować coś innego, to Twoja inwestycja może w inny sposób oddziaływać na środowisko, a to oznacza, że przytoczone powyżej rozważania nie będą dotyczyć Twojego przypadku.
Jak uzyskać warunki zabudowy? Ostrożnie!
Masowe uzyskiwanie warunków zabudowy ma, poza nie zawsze miłym kontaktem z RDOŚ, jeszcze jedną wadę: może pchnąć Cię w szeroko otwarte ręce Urzędu Skarbowego. Samo uzyskanie decyzji nie czyni z Ciebie jeszcze przestępcy wyłudzającego VAT, ale późniejsza sprzedaż działek może spowodować, że US zwróci na Ciebie uwagę. Będzie tak, gdy działki zaczniesz sprzedawać masowo, uzyskując z tej sprzedaży stały dochód. Dodatkowym czynnikiem ryzyka będzie tutaj realizacja przyłączy, urządzenie drogi czy nawet posłużenie się niestandardowymi działaniami marketingowymi.
Ryzyko podatkowe jest duże, gdyż może ono oznaczać konieczność odprowadzenia podatku VAT w wysokości 23%. To nie koniec, bo część urzędników może też uznać, że taka cykliczna sprzedaż nosi znamiona działalności gospodarczej, więc o zwolnieniu z podatku dochodowego nie ma mowy i trzeba zapłacić dodatkową daninę na poziomie 19%.
Na szczęście problemy z podatkami będą mieć Ci, którym warunki zabudowy uzyskać się uda. Z drugiej jednak strony lepiej pomartwić się o wysokość należnego podatku, niż zamiast tego zmartwienia, zostać się z niewiele wartą działką rolną.
Jak uzyskać warunki zabudowy? Przewidując przyszłość!
Jednym ze scenariuszy na rok 2026, jak i 2027, może być niewielka korekta cen gruntów położonych dalej od aglomeracji miejskich. Tak, reforma planistyczna znacząco ograniczy dostępność gruntów pod zabudowę, ale jej efekty będą odczuwalne dopiero po dłuższym czasie. Bardzo prawdopodobnym jest, że ktoś kto ze sporym wysiłkiem postara się o decyzję o Warunkach Zabudowy dla swojej działki, postanowi dość szybko zrealizować nagrodę za starania sprzedając działkę. Osób takich będzie na rynku o wiele więcej, niż miałoby to miejsce bez ingerencji ustawodawcy. Każda z tych osób to Twój potencjalny konkurent, więc jeśli nie musisz… czekaj i nie sprzedawaj.
Jeśli planujesz sprzedać działkę szybciej, a może dopiero za kilka lat, ale już teraz chcesz maksymalnie podnieść jej wartość, to zastanów się przez chwilę nad tym, co przyniesie przyszłość. Nie mam tutaj na myśli śmierci, choć podatki już omówiliśmy. Koniecznie zwróć uwagę na to, w jaki sposób rozwija się okolica, w której masz swój grunt. Jakie budynki powstają w okolicy? Jakie są najchętniej budowane, a jakie najchętniej sprzedawane? Czy to możliwe, że w najbliższych latach zmieni się profil przeciętnego mieszkańca Twojej miejscowości? Kim on będzie i jakie będą jego oczekiwania?
Odpowiedź na powyższe pytania pozwoli Ci uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, możliwie najlepiej dopasowaną do zmieniającego się rynku. Jeśli ktoś ma za kilka lat kupić Twoją działkę, to uzyskanej przez Ciebie decyzji nie będzie mógł zmienić. Jeśli uda Ci się przewidzieć o jakim domu będzie marzył Twój klient, to sprzedaż będzie nie tylko bardziej dochodowa, ale i o wiele szybsza. Wyróżnienie się w gąszczu takich samych, często nijakich ofert, może być bardzo dobrą decyzją.
Jak uzyskać warunki zabudowy? Skutecznie!
Lepsza jest ta decyzja, którą masz, od tej której nie masz. Być może podczas procesu uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy trafisz na niemiłego urzędnika czy pracownika gestora mediów. Być może będą oni interpretowali otaczającą nas rzeczywistość prawną zupełnie inaczej niż Ty. Będąc w takiej sytuacji koniecznie rozważ, czy warto wchodzić z nimi w spór. Być może uda Ci się mieć rację, ale z posiadaniem racji nie musi się wiązać wydana w terminie pozytywna decyzja o warunkach zabudowy. Twoim celem jest szybkie uzyskanie możliwie korzystnej decyzji. Powodzenia.
PS. Jeśli chcesz dowiedzieć się jeszcze więcej o warunkach zabudowy, zapraszam do naszego najnowszego ebooka – „Warunki zabudowy – poradnik praktyka”. Krok po kroku omawiamy w nim warunki zabudowy, poruszając nawet takie tematy, jak zabudowa ziemi rolnej o wysokiej klasie czy zabudowa na gruntach leśnych.
