Darowizna nieruchomości, w tym i gruntów rolnych, to popularny sposób rozporządzenia majątkiem przez rodziców chcących jeszcze za swojego życia przekazać część, lub całość swojego majątku w ręce dzieci. Niestety część obdarowanych czuje się zbyt pewnie w relacjach z darczyńcą co w efekcie prowadzi do odwołania darowizny i konieczności zwrotu nieruchomości będącej przedmiotem darowizny. Co się stanie jeśli obdarowany zdąży sprzedać kilka działek z darowanych mu hektarów?
Między innymi nad tym problemem pochylał się Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 20 stycznia 2023 r. (sygn. akt I ACa 298/22). Matka podarowała synowi dwie większe działki. Ten dokonał podziału geodezyjnego i część z nich sprzedał. Darowizna wywołała spory rodzinne, a te w efekcie doprowadziły do odwołania przez matkę darowizny. Powoływała się ona na rażącą niewdzięczność syna.
Sąd musiał zastanowić się, czy do rażącej niewdzięczności doszło. W tym przypadku nie było o niej mowy, ale na szczęście w uzasadnieniu do wyroku znajdujemy też wyjaśnienie dlaczego zwrot darowanej nieruchomości byłby niemożliwy. Dla większości osób to dość oczywiste, że nie można zwrócić czegoś, czego się nie posiada, ale z punktu widzenia przepisów prawa temat jest bardziej złożony. Może i syn nie jest już właścicielem części sprzedanego gruntu, ale powinien zwrócić to co mu pozostało.
Co ze sprzedaną częścią działek? Nowi nabywcy stali się ich właścicielami w legalny sposób. Chroni ich też rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skoro nie można unieważnić ich transakcji, to prawidłowym postępowaniem powinno być żądanie matki zwrotu przez syna środków uzyskanych ze sprzedaży działek. Podstawą ku temu jest bezpodstawne wzbogacenie się.
Dokładna analiza tego przypadku podpowiada nabywcom działek które sprzedaje osoba obdarowana ustalenie czy obdarowany jest już ujawniony w treści księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości. Warto też w treści aktu dodać stosowne oświadczenie obdarowanego, że darowizna nie została odwołana. Wiedza o tym, że darowizna mogła zostać odwołana, jak i o tym że obdarowany nie zachowuje wdzięczności względem darującego może być powodem do uznania transakcji za nieważną.
Jakie kroki pozostają obdarowanemu, który chciałby jednak pozostać właścicielem nieruchomości i nie musieć jej oddawać? Głównie dowodzenie, że do rażącej niewdzięczności nie doszło. Wszelkie próby obciążania nieruchomości, czy pospieszne transakcje mające uszczuplić majątek mogą wyglądać na dobre wyjście z sytuacji, ale tylko pozornie. Jeśli darczyńca będzie reprezentowany przez pełnomocnika mającego szerszą wiedzę o rynku nieruchomości to działanie takie z pewnością zostanie zakwestionowane.
