Uzyskanie warunków zabudowy wiąże się ze spełnieniem wszystkich wymogów, znajdujących się w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Popularnie mówi się o dobrym sąsiedztwie, dostępie do drogi publicznej, jak i dostępie do mediów, choć to nadal nie wszystko. W praktyce cała procedura zaczyna się o wiele wcześniej. Jednym z jej elementów jest ustalenie stron postępowania, a to może być bardzo trudne, gdy okaże się, że któryś z sąsiadów nie żyje.
Kto jest stroną powstępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Gdy tylko wniosek o wydanie warunków zabudowy trafia do urzędu, to pierwszymi krokami do jego rozpatrzenia jest jego weryfikacja pod kątem formalnym, a następnie ustalenie stron postępowania. Stronami tymi jest bez wątpienia wnioskodawca, jak i właściciel terenu objętego wnioskiem. Najczęściej (ale nie zawsze) to jedna i ta sama osoba. Co z sąsiadami? Urzędy najczęściej uznają ich za strony postępowania, choć trafiają się również odmienne interpretacje, jak i wyroki. Głównym argumentem do rozstrzygnięcia, czy ktoś jest stroną postępowania jest art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego.
Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
Art. 28, Kodeks postępowania administracyjnego
Pod pojęciem sąsiada, nie musi się kryć osoba, będąca właścicielem działki przylegającej do tej, na której planowana jest inwestycja. Jeśli jej realizacja może oddziaływać na działki w dalszej odległości, to ich właściciele również mogą być stronami postępowania. Kluczem do bycia uznanym za stronę jest udowodnienie interesu prawnego. Ten wynikał będzie z faktu, oddziaływania inwestycji objętej decyzją. Samo oddziaływanie może być oceniane w zależności od jego intensywności. W praktyce sąsiad starający się o warunki zabudowy na końcu drogi wewnętrznej, może oddziaływać na właścicieli działek położonych we wcześniejszym jej biegu, gdyż w związku z jego inwestycją zwiększy się ruch na wspólnej drodze. Czy to wystarczający argument, by stać się stroną postępowania? Najczęściej nie, ale jeśli potencjalny wzrostu ruchu samochodowego byłby duży, to szanse na zostanie stroną postępowania zdecydowanie rosną.
Kiedy ustalenie stron postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest trudne?
W niektórych przypadkach wiadomo, że sąsiad powinien być stroną postępowania. Jest to bezsporne i pominięcie go sprawiłoby, że wydanie decyzji bez informowania go, będzie naruszeniem przepisów i może skutkować nieważnością decyzji. Rozwiązanie? Trzeba sąsiada poinformować. Problem w tym, że urząd może nie posiadać aktualnych danych właściciela nieruchomości sąsiedniej. Jedna z bardziej prozaicznych przyczyn to nieprzeprowadzone postępowanie spadkowe. Takie przypadki wiązały się ze sporym zamieszaniem zarówno po stronie urzędów, jak i wśród inwestorów. Czasem rozwiązaniem okazywało się ustanowienie kuratora dla nieobecnego sąsiada, a czasem udowodnienie swojego interesu prawnego i złożenie wniosku o stwierdzenie przez sąd, kto po sąsiedzie dziedziczy. Nie brzmi to jak coś, co da się zrobić w przerwie pomiędzy pracą, a zakupami. Na szczęście ustawodawca po kilku krótkich dekadach zauważył ten problem i postanowił zareagować.
W jaki sposób zmiana przepisów ułatwia uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?
Znajdujące się na końcu poprzedniego akapitu pochwały dla ustawodawcy były nieco przedwczesne. Tak, przepisy zmieniły się na naszą korzyść, ale raczej „przy okazji”, niż dlatego że ustawodawca chciał zadbać o interes suwerena. Skąd takie wnioski? Artykuł 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi o tym, że do wydawania decyzji o warunkach zabudowy „stosuje się odpowiednio”, część przepisów mówiących o decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Skoro inwestycje pożytku publicznego były blokowane przez złośliwie umierających sąsiadów, to trzeba było znaleźć rozwiązanie. Jest nim obowiązujący już od jakiegoś czasu art. 53, ust. 1c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub nieuzyskania danych pozwalających na ustalenie adresu właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w sposób określony w ust. 1b, zawiadomienia dokonuje się w sposób, o którym mowa w art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego.
Art. 53, ust. 1c, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Po jego lekturze wystarczy ustalić, jakie dobrodziejstwa niesie nam art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ten mówi, że strony postępowania mogą w niektórych przypadkach być zawiadamiane, o toczącym się postępowaniu za pomocą publicznego obwieszczenia. Obwieszczenia takiego dokonuje się w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, ale może to być również publikacja w Biuletynie Informacji Publicznej. Po publikacji wystarczy odczekać 14 dni… i voilà.
Czy możemy już korzystać z łatwiejszego uzyskiwania warunków zabudowy?
Opisane powyżej przepisy są zgodne ze stanem obowiązującym. Oznacza to, że urzędy przy wydawaniu decyzjo o warunkach zabudowy powinny ich przestrzegać. Oczywiście może zdarzyć się tak, że ta względna nowość nie trafiła jeszcze pod wszystkie strzechy. W takich przypadkach pozostaje uprzejme naprowadzenie urzędnika na właściwy trop.
Okiem praktyka
O słowo komentarza poprosiłem Sebastian Kwita, urzędnika, który na co dzień zajmuje się wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy.
Zawiadamianie stron poprzez obwieszczenie usprawniło uzyskanie warunków zabudowy przede wszystkim w przypadku śmierci właściciela działki sąsiedniej, co było główną bolączką zarówno urzędów, jak i inwestorów. Od lat był z tym ogromny problem, ponieważ wiele działek ma nieuregulowane sprawy spadkowe. Gmina w przypadku braku możliwości ustalenia we własnym zakresie, kto jest spadkobiercą, często zrzucała ten obowiązek na wnioskodawcę. Warto podkreślić, że osoba mająca w tym interes, może złożyć wniosek do sądu o ustanowienie spadkobierców, jednak oczywiście to trwa i kosztuje. W związku z tym postępowania były często zawieszane na długie lata, ze względu na brak możliwości ustalenia stron postępowania, co uniemożliwiało skuteczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dochodziło do sytuacji, w której my nie możemy się wybudować na swojej działce, ponieważ nasz sąsiad nie żyje, a teoretycznie jego zgoda nie byłaby potrzebna do uzyskania decyzji. Właściciel działki sąsiedniej powinien mieć jednak przysługujące mu prawa, wynikające z kodeksu postępowania administracyjnego (kpa), takie jak np. wgląd do akt sprawy czy finalnie odwołanie się od decyzji, a pominięcie go lub jego spadkobierców skutkowałoby wydaniem decyzji wadliwej z ryzykiem jej unieważnienia.
Od czasu wprowadzenia przepisu art. 53, ust. 1c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiele ze spraw do tej pory zablokowanych, można w końcu ruszyć z miejsca. Daje to szansę uzyskania warunków zabudowy na działkach, na których od lat było to niemożliwe. Warto mieć tego świadomość, ponieważ nie wszystkie gminy zdają sobie sprawę, że taki przepis funkcjonuje i postępują tak, jak przyzwyczaiły się przez lata. Dlatego jeżeli dostaniesz postanowienie o zawieszeniu postępowania koniecznie złóż na nie zażalenie. W przypadku mojej gminy, gdzie warunków zabudowy wydaje się sporo, dodanie tego przepisu pomogło już w co najmniej pięciu postępowaniach.
-Sebastian Kwit
