Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakłada na gminy obowiązek uchwalenia planów ogólnych. Te, które tego nie zrobią, nie będą mogły wydawać warunków zabudowy. Uchwalenie planów ogólnych jest tylko pozornym rozwiązaniem, gdyż brakuje firm chcących podjąć się tego zadania. Już niedługo może nas czekać poważny planistyczny paraliż.
Dla lepszego zrozumienia problemu z warunkami zabudowy cofnijmy się do roku 2003, czyli do poprzedniej zmiany przepisów. Ustawodawca, jak i duża część gminnych urzędników, zajmujących się planowaniem zakładała, że standardem stanie się uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a warunki zabudowy będą tylko uzupełnieniem dla tych terenów, gdzie urbanizacja nie postępowała w szybkim tempie. Z czasem okazało się, że WZ-ki są na tyle elastycznym rozwiązaniem, że część gmin porzuciła całkowicie prace nad nowymi planami. Nie bez znaczenia były też finanse. Uchwalenie planu to znaczny koszt, a decyzję o warunkach zabudowy można wydać w oparciu o pracę zatrudnionych urzędników, czasem wspierając się zleceniami na zewnątrz. Dla biedniejszych gmin było to jedyne rozwiązanie, a dla tych bogatszych – bardziej praktyczne.
Upływ czasu pokazał, że warunki zabudowy da się uzyskiwać nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy, ale i w miejscach wyglądających na bardziej odosobnione. To właśnie luźna polityka wydawania WZ-ek, stała się jedną z przyczyn rozpowszechnienia się zabudowy łanowej, ale i rosnących kosztów po stronie gmin związanych z utrzymaniem rozdmuchanej infrastruktury. Urbaniści apelowali o zmiany i te musiały nadejść.
Zeszłoroczna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakłada na gminy obowiązek uchwalenia planów ogólnych. Jednym z ich elementów będą obszary uzupełnienia zabudowy. To tylko na nich, będzie można uzyskiwać warunki zabudowy. Sposób uchwalania obszarów uzupełnienia zabudowy regulowany jest przez restrykcyjne rozporządzenie, które nie daje pola do rozciągnięcia tego obszaru. Efekt? W gminach słabiej pokrytych planami miejscowymi z dniem 1 stycznia 2026 roku, nie da się uzyskać warunków zabudowy dla większości działek. Średnią ilość działek, która straci tą możliwość można szacować na około 50%. Oczywiście w terenach podmiejskich i w miastach, problem ten nie będzie miał aż takiej skali, jednak dla wsi będzie to blokada realizowania nowej zabudowy, jak ta znana z czasów zaborów.
Przed negatywnym wpływem nowelizacji nie uchowali się nawet rolnicy. Ci mogli do tej pory realizować zabudowę zagrodową bez większych przeszkód, zarówno w przypadku braku dobrego sąsiedztwa, jak i na dobrych klasach bonitacyjnych. Teraz nawet rolnik będzie musiał zlokalizować swoje siedlisko tuż przy zabudowie sąsiadów, a więc w obszarze uzupełnienia zabudowy. Nie będzie to problemem dla zabudowy typowo wiejskiej, ale masowe mieszanie zabudowy jednorodzinnej z zagrodową na terenach podmiejskich, może doprowadzić do wielu nowych konfliktów.
Do chwili uchwalenia planów ogólnych możemy posługiwać się “starą” procedurą związaną z wydawaniem warunków zabudowy. Dla wielu właścicieli działek, może to być jedyny ratunek przed utratą możliwości taniego i względnie prostego sposobu na zmianę przeznaczenia ich gruntów. Można spodziewać się, że świadomi właściciele gruntów tłumnie ruszą do urzędów. Nie będą to wszyscy, ale skala zjawiska może być znaczna. To wszystko w chwili, gdy gminy pracują nad planami ogólnymi. Oznacza to setki, jak nie tysiące wniosków do planów ogólnych, które muszą zostać przeanalizowane, oraz wzmożoną ilość codziennych zadań wynikającą z większej liczby procedowanych decyzji o warunkach zabudowy.
Problem w skali jednego urzędu można rozwiązać dodatkowym etatem, lecz w skali całego kraju braknie nam odpowiedniej ilości specjalistów. W nieco lepszej sytuacji, mogą być te urzędy, które zatrudniają planistów, ale urzędy zlecające podobne prace na zewnątrz mogą mieć problem. Już teraz uczestnicy rynku donoszą o próbach ograniczenia przez niektóre urzędy ilości wydawanych WZ-ek, by móc skupić się na planach ogólnych. Posługują się przy tym art. 62 ustawy o planowaniu, lecz ten pozwala na zawieszenie postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy na maksymalnie 18 miesięcy tylko w przypadku opracowywania miejscowego planu, a nie planu ogólnego.
Można podejrzewać, że urzędnicy zdają sobie sprawę, że jest to działanie niezgodne z ustawą, jednak zanim sąd zajmie się ewentualnym sporem z wnioskodawcą, to stan prawny ulegnie zmianie. To odbierze wielu wnioskodawcom możliwość uzyskania ostatecznej decyzji w zakładanym terminie, a więc i definitywnie przekreśli możliwości zabudowy.
To nie koniec problemów. Coraz częściej pojawiają się głosy, że termin na uchwalenie planów ogólnych zostanie przesunięty. Ten z jednej strony musi być zachowany, o ile gminy chcą skorzystać ze środków z KPO na uchwalenie planów, ale furtką ma być uzyskiwanie dofinansowań i przesunięcie terminu, z którym plany muszą być uchwałami obowiązującymi. Taki znaczny stan zaawansowania nad planami może być wygodny dla urzędnika, ale będzie kolejnym problemem do zmartwień dla właścicieli gruntów. Jeśli gmina po 1 stycznia 2026 roku nie będzie posiadała obowiązującego planu ogólnego, to do czasu jego uchwalenia nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy.
Opisany powyżej scenariusz jest realnym niebezpieczeństwem dla wielu samorządów. Ustawodawca nie przewidział, że w wielu miejscach na mapie kraju stan danych w ewidencji gruntów nie jest aktualny, a to właśnie te dane mają posłużyć do przygotowania planów ogólnych. O ile problem będzie dotyczył braku ujawnienia w ewidencji części budynków, to przy sporym nakładzie sił i środków da się te dane uzupełnić, ale poważniejsze wyzwania staną przed gminami położonymi na terenie powiatów, które nadal stosują pruską numeracją działek. Tych też można nadal trochę znaleźć.
Jak więc rozwiązać gminne problemy z brakiem rąk do pracy, brakiem danych z ewidencji gruntów, jak i zbliżającym się czasem w którym plany ogólne powinny już obowiązywać? W głowach wielu samorządowców, jak i urzędników może narodzić się pomysł, by ograniczyć prace do niezbędnego minimum, tak by sprostać zadaniu, a potem martwić się o ewentualne zmiany. To realny scenariusz, który może być wygodniejszy dla gmin, ale po raz kolejny – mniej korzystny dla posiadaczy gruntów.
W walce z czasem urzędnicy nie będą starali się o maksymalne rozciąganie obszarów uzupełnienia zabudowy. Tym bardziej, że nie tylko z czasem muszą się oni mierzyć. Od dłuższego czasu podnoszą się głosy, że sposób sprawowania nadzoru nad gminnym planowaniem przestrzennym przez wojewodów, nie działa tak, jak powinien. Poza doniesieniami o nierównym traktowaniu gmin w tożsamych przypadkach, pojawiają się też argumenty o zupełnie innej interpretacji ustawy, niż ta jaką zaprezentowało ministerstwo.
Wróćmy raz jeszcze do roku 2023. Poprzednia duża nowelizacja planowania przebiegała w podobnej atmosferze do tej, jaka panuje wokół procedowanych właśnie zmian. Efektem była duża liczba nowych planów, które potem były w znacznym odsetku krytykowane przez wojewodów, sądy, ale przede wszystkim przez mieszkańców i inwestorów. Część z nich trzeba było unieważnić ze względu na błędy proceduralne. Nauczyliśmy się, że duże zmiany, to duże problemy. Niestety nie wszyscy.
Ustawodawca z uporem maniaka odmawia od początków polskiej praworządności dyskusji na temat jakości stanowionego prawa. Ta jest mizerna, a skutki nowych ustaw zdają się nikogo nie obchodzić. Jedynym badaniem zleconym podczas prac nad Kredytem na Start jest badanie opinii publicznej, choć i wokół niego pojawia się dużo uzasadnionych wątpliwości. Badanie skutków nikogo nie interesuje, gdy politycy wiedzą, jakie rozwiązanie kupi im więcej głosów. To nie jest odosobniony przypadek, a jedynie jaskrawe unaocznienie podejścia polityków do sprawowanej przez nich władzy. Z nowelizacją planowania nie było inaczej.
Ponoć rządzący planowali zatrudniać fachowców, ale zrezygnowali z tego rozwiązania, gdyż ci drudzy nie chcieli realizować ich programów. Jedynym rozwiązaniem może być uzmysłowienie sobie przez obywateli, że to oni zatrudniają polityków. Skoro ci nie chcą realizować naszych pomysłów związanych z zatrudnianiem fachowców, to może trzeba ich zwolnić?
Więcej o planowaniu przestrzennym dowiesz się na kursie „Inwestowanie w planowanie”, który rusza już 9 września 2024 roku. To dobra okazja, by poznać planowanie przestrzenne i dowiedzieć się o nim jeszcze więcej.
Tekst powstał na bazie webinaru „Co jeśli nie warunki zabudowy?” przeprowadzonego z udziałem Iwony Wierzbickiej i Sebastiana Kwita, którym serdecznie dziękuję.
