Często zdarza się, że deweloperzy lub właściciele gruntów uzyskują decyzję o warunkach zabudowy (WZ), która jest swego rodzaju „zielonym światłem” dla przyszłej inwestycji. Co jednak, gdy teren objęty taką decyzją zmienia właściciela lub zostaje częściowo zagospodarowany na podstawie innego pozwolenia na budowę (PnB)? Ja byłem przekonany, że powoduje to wygaszenie wszystkich decyzji, które obejmowały choć w części teren objęty Pozwoleniem na Budowę. Czy to prawda? Odpowiedź jest zaskakująca i, jak pokazują sądy, nie zawsze oczywista.
Jedna działka, wiele decyzji
Wyobraź sobie, że masz duży teren składający się z kilku działek, dla którego uzyskałeś jedną, zbiorczą decyzję o warunkach zabudowy. Taka decyzja określa, co i jak można na tym terenie zbudować, na przykład 10 budynków jednorodzinnych. Po jakimś czasie sprzedajesz część działek innemu inwestorowi. On z kolei uzyskuje własną, nową decyzję WZ i na jej podstawie dostaje pozwolenie na budowę, budując coś zupełnie innego niż było pierwotnie planowane.
Właśnie taka sytuacja stała się przedmiotem sporu, który trafił przed Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (wyrok o sygn. II SA/Po 567/21). Organy administracji publicznej stwierdziły, że wydanie pozwolenia na budowę dla części terenu powoduje wygaśnięcie całej pierwotnej decyzji o WZ. Argumentowały, że decyzja o WZ odnosi się do terenu jako całości i nie można jej „dzielić”.
Tutaj warto dodać, że „dzielenie” warunków zabudowy rozumiane jako rozpisanie jednej decyzji na kilka mniejszych nadal uważane jest za działanie niezgodne z przepisami i to nie tego przypadku dotyczy niniejszy tekst.
Sąd ma inne zdanie
Sąd w Poznaniu nie zgodził się z tą interpretacją. Zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ wydający decyzję WZ musi stwierdzić jej wygaśnięcie, jeśli inny wnioskodawca uzyskał PnB. Ważna uwaga: kluczowe jest to, że chodzi o sytuacje, gdy PnB dotyczy tego samego terenu, co wcześniejsza decyzja WZ.
Sąd uznał, że decyzja WZ z 2012 r. stała się bezprzedmiotowa tylko w części, w jakiej dotyczyła trzech działek, dla których nowy inwestor uzyskał pozwolenie na budowę. Sąd podkreślił, że każda działka jest odrębnym przedmiotem prawa i choć warunki zabudowy mogą być ustalone dla całego terenu, to wygaszenie dotyczy tylko tej części, która została faktycznie zagospodarowana. Inaczej mówiąc, nie można wygasić decyzji dla innych działek, jeśli ich warunki zabudowy nie zostały „skonsumowane”.
Co to oznacza w praktyce?
Ten wyrok ma ogromne znaczenie dla wszystkich, którzy planują inwestycje na terenach, które były objęte wcześniejszymi decyzjami WZ. Potwierdza on, że:
- Decyzje o WZ mogą wygasać w części. Jeśli PnB obejmuje tylko fragment terenu z WZ, to reszta decyzji pozostaje w mocy.
- Decyzja o WZ jest związana z terenem, a nie z osobą inwestora. Jest to decyzja o charakterze „rzeczowym”.
- Ochrona praw nabytych jest kluczowa. Nawet jeśli organ administracji przeoczył wygaśnięcie części decyzji, prawo to wciąż chroni właściciela, który chce zrealizować inwestycję na pozostałych działkach.
- Nie ma terminu na wygaszenie decyzji. Organy powinny działać niezwłocznie, ale nawet jeśli nie zrobiły tego od razu, mogą to zrobić później, kiedy zajdą odpowiednie okoliczności.
Ten wyrok to ważne przypomnienie, że w prawie budowlanym i planowaniu przestrzennym każdy przypadek jest inny i wymaga dokładnej analizy. Ostatecznie, to sądy stoją na straży tego, aby przepisy, choć często skomplikowane, były stosowane w sposób sprawiedliwy i zgodny z zasadą trwałości decyzji administracyjnych.
Sposób na plany ogólne?
Omawiany wyrok może stać się kanwą wielu ciekawych (i zapewne emocjonujących) dyskusji z urzędnikami odpowiedzialnymi za wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, jak i z tymi zajmującymi się pozwoleniami na budowę. Z punktu widzenia gminy taka interpretacja przepisów może okazać się korzystna, gdyż wyklucza ona konieczność nadmiarowego uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy w ten sposób, by zawsze mieć jedną decyzję dla jednej działki. Temat ten jest tym bardziej ważny, że wprowadzane właśnie Plany Ogólne mogą skutecznie uniemożliwić uzyskiwanie nowych WZek.