Klient umówił się z deweloperem, że ten drugi wybuduje i sprzeda temu pierwszemu mieszkanie. Deweloper nie zmieścił się z realizacją zadania w terminie jaki strony zawarły w umowie deweloperskiej. Był przekonany, że jeśli klient zechce z umowy zrezygnować, to zgodnie z ustawą deweloperską będzie musiał mu wyznaczyć dodatkowy, 120-dniowy termin na wypełnienie postanowień umowy, co da mu szansę na wywiązanie się z jej postanowień. Problem w tym, że klient poza zapisem o 120 dniach na poprawę dewelopera znalazł również zapis o zadatku zgodny z artykułem 394 Kodeksu cywilnego. Ten daje mu uprawnienie do odstąpienia od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu na dokończenie prac przez dewelopera. Oczywiście daje mu również prawo do żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Klient broni się zadatkiem, a deweloper ustawą deweloperską. Kto ma rację? Na pewno nie ma jej ustawodawca, który doprowadził do kolejnego zamieszania. Spór rozstrzygnie sąd, a niedoszłego nabywcę reprezentować będzie radca prawny, Pani Izabela Turczyńska-Buszan, która opisała ten ciekawy problem na swoim koncie w serwisie LinkedIn.
Ustawa deweloperska nakłada obowiązek zawierania umów dla części sprzedawanych przez deweloperów nieruchomości w formie umowy deweloperskiej. Ustawa mocno ingeruje nie tylko w biznes dewelopera, ale i w treść samej umowy jaką ma on zawrzeć z potencjalnym klientem. Deweloper musi przyznać klientowi szereg przywilejów, ale też chroni go przed ewentualnymi poślizgami w realizacji budowy. Klient, który zechce od umowy odstąpić musi w większości wypadków wyznaczyć deweloperowi dodatkowy, 120-dniowy termin na realizację postanowień umowy. Część deweloperów dość chętnie korzysta z tego uprawnienia przeciągając termin oddania inwestycji.
Na niekorzyść dewelopera może wpływać fakt, że to zapewne jego zespół prawny, lub co najmniej reprezentująca go kancelaria notarialna przygotowywała dla niego wzór umowy deweloperskiej. Jej wzór musi być dostarczony klientowi jeszcze przed jej zawarciem, więc nie jest to umowa tworzona pod wpływem potrzeby chwili. Warto też pamiętać, że kodeksową treść artykułu 394 o zadatku można zmienić, o ile taka jest wola stron. To właśnie w tym miejscu było pole, aby odstąpienie od umowy na podstawie zapisów o zadatku zrównać w terminie jak i warunkach jego skuteczności z odstąpieniem na podstawie ustawy deweloperskiej.
Nikt nie spodziewał się problemu, a chyba najmniej ustawodawca, który przecież taką treść ustawy deweloperskiej przygotował, a następnie uchwalił. Przeoczenie na etapie legislacyjnym będzie dużą przygodą dla osób śledzących ten temat z pozycji własnego fotela, jednak zarówno klient jak i deweloper mogą mieć do ustawodawcy uzasadnione żale.
W chwili obecnej kancelaria prawna reprezentująca klienta uzyskała dla niego nakaz zwrotu przez dewelopera zadatku w podwójnej wysokości. Sąd Okręgowy otrzymał wniosek o zabezpieczenie roszczeń klienta, ale do tego wniosku się nie przychylił. To małe zwycięstwo dewelopera, jednak bez jego udziału, a ponadto dopiero na początku toku postępowania, które zapowiada się niezwykle interesująco. Już teraz otwiera ono dla wielu klientów deweloperów alternatywną drogę postępowania w przypadku opóźnień w realizacji umowy. Dla deweloperów to kolejny ból głowy i kolejne konieczne zmiany w podpisywanych przez nich umowach deweloperskich. To kolejne dni spędzone w kancelarii lub sądzie zamiast na budowie, mimo że mieszkań wciąż brakuje.
