Zwolennicy regulacji rynku nieruchomości twierdzą, że znaczna część transakcji to zakupy inwestycyjne, a te powodują wzrost cen. W praktyce skala zakupów prawdziwych spekulantów jest o wiele mniejsza. Problem w tym, że w związku z modą na nieruchomości potencjalnym spekulantem jest już prawie każdy nabywca mieszkania. Trudno zrozumieć pogoń za inwestowaniem w nieruchomości, gdy ich ceny osiągają rekordowe pułapy, ale kwoty najmu w niektórych miejscach nawet zaczęły spadać. Jeśli nie ma logicznego uzasadnienia dla takich inwestycji, to jest to wyraźny sygnał świadczący o bańce na rynku.
Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego oraz AMRON-SARFiN, które dla money.pl opracował Tomasz Hońdo, ceny mieszkań na stołecznym rynku pierwotnym wzrosły w pierwszym kwartale 2024 roku o 24%. W tym samym czasie zyski z najmów spadły o 2,1%. Widząc te dane trudno racjonalizować zakupy kolejnych mieszkań na wynajem. To opłaca się coraz mniej.
Inwestorzy zestawiają często dochody z najmu mieszkań z zakupem akcji lub obligacji. Szczególnie obligacje skarbowe okazują się dobrym rozwiązaniem dla kogoś, kto chce mieć pewny zysk, a przy okazji uniknąć ryzyka niepłacącego lokatora. Akcje są równie dobre, a zazwyczaj nawet o wiele bardziej dochodowe, ale nie każdy jest zwolennikiem giełdy. Szczególnie Polskiej giełdy, na której zdarzają się nadal nieprzemyślane wypowiedzi prezesów rzutujące na kursy akcji, czy nawet zatrzymania osób decyzyjnych w takich spółkach przez organy ścigania.
Wbrew doświadczeniom z naszego podwórka zdecydowana większość osób zamożnych, inwestuje swoje środki właśnie w akcje. Rodaków może przed tym powstrzymywać stosunkowo niewielka wiedza o inwestowaniu na giełdzie, jak i ogólnie niska wiedza społeczeństwa o finansach i ekonomii. Nie bez znaczenia jest też podatek Belki. Niektórzy wolą zarobić mniej, ale nie musieć liczyć skomplikowanych podatków.
Wśród zwolenników “betonowego złota” są i tacy, którzy tłumaczą sobie niższe zyski z najmu rzekomym zarobkiem na wzroście wartości nieruchomości. To nie do końca błędne przekonanie, ale trudno też nazwać je właściwym. Póki wzrost wartości nieruchomości jest wyższy niż inflacja, to możemy część z tego wzrostu zaliczyć na poczet wirtualnego zysku. Chcąc go urealnić musielibyśmy nieruchomość sprzedać, a to wiąże się z kolejnymi kosztami. W ogólnym rozrachunku wzrost wartości mieszkania może cieszyć, ale nie powinna to być radość przedwczesna, bo dokładna kalkulacja zysków i strat może pokazać, że po raz kolejny wygrali zwolennicy obligacji. Co ważne, oni nie musieli martwić się o remonty czy terminowe płatności od lokatorów.
Kupowanie mieszkań tylko po to, by zarobić na wzroście ich cen to strategia, która dopiero co święciła swoje triumfy w Chinach. W efekcie wygenerowano olbrzymią bańkę, której pęknięcie zachwiało nie tylko rynkiem nieruchomości, ale i całą gospodarką. Niektórzy inwestorzy z rynku pierwotnego mogą przeżyć podobne przygody również u nas. Dane sugerują nam, że potencjał do naturalnego wzrostu cen nieruchomości w znacznej mierze się wyczerpał. Bez kolejnych rządowych dopłat może czekać nas korekta.
W chwili obecnej w obronie inwestorów staje jeszcze rozpoczynający się wakacyjny okres wzmożonej konsumpcji, ale wrzesień może przynieść nam zupełnie inny obraz gospodarki, jak i rynku nieruchomości. Jeśli ustawodawca nie ruszy na ratunek deweloperom, to ceny mogą w końcu zacząć się urealniać. Nawet nowe dopłaty mogą okazać się zbyt małym lub zbyt późnym impulsem, gdy kupujący w końcu zobaczą na własne oczy spadające ceny. W takim przypadku strategia czekania będzie miała dla nich sens, ale dla właścicieli nieruchomości na sprzedaż, jak i na wynajem będzie to trudny okres.
