Czy wynajmowanie pokoi w domu jednorodzinnym zawsze oznacza zmianę sposobu użytkowania obiektu? To pytanie może nurtować bardziej świadomych właścicieli nieruchomości i często prowadzi do sporów z organami nadzoru budowlanego. Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z 29 kwietnia 2025 r. (sygn. akt II OSK 501/25) rzuca nowe światło na tę kwestię, podkreślając wagę intensywności użytkowania i jej wpływu na bezpieczeństwo obiektu.
Kiedy zaczyna się problem? Sedno sporu o „dom na pokoje”
Wielu właścicieli domów jednorodzinnych, chcąc zwiększyć swoje dochody, decyduje się na wynajem pojedynczych pokoi. Czasem takie domy, właśnie w takim celu są kupowane, a nawet budowane. Wydaje się to prostym i nieskomplikowanym rozwiązaniem, jednakże, jak pokazuje analizowany wyrok, granica między legalnym najmem, a nielegalną zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego, jest niezwykle płynna i zależy od wielu czynników.
Sprawa rozpatrywana przez NSA dotyczyła skargi kasacyjnej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. W tle była decyzja Podlaskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PWINB), który uchylił wcześniejszą decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB) umarzającą postępowanie w sprawie zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego. PINB pierwotnie uznał, że długoterminowy najem pokoi na cele mieszkalne nie zmienia funkcji budynku.
Na podstawie powyższych akapitów można wprost uznać, że dla organów nadzoru budowlanego problem nie wydawał się być istotnym. W przypadkach, gdy nawet organ zdaje się stać po stronie inwestora, nie można zapominać o otoczeniu, w tym o sąsiadach dla których nasze biznesowe plany mogą okazać się dodatkową uciążliwością.
Co oznacza „zmiana sposobu użytkowania” w świetle prawa budowlanego?
Kluczowe w tej kwestii jest zrozumienie art. 71 ust. 1 pkt 2 Ustawy Prawo budowlane. Przepis ten stanowi, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymagającą zgody właściwego organu rozumie się nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, ale także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania, jeżeli spowoduje to zmiany warunków:
- bezpieczeństwa pożarowego,
- powodziowego,
- pracy,
- zdrowotne,
- higieniczno-sanitarne,
- ochrony środowiska,
- bądź wielkość lub układ obciążeń.
NSA w omawianym wyroku wyraźnie podkreślił, że o zmianie sposobu użytkowania może decydować okoliczność, która determinuje zmianę wymienionych w tym przepisie warunków. Innymi słowy, nie jest istotne tylko to, czy formalnie zmieniliśmy funkcję z „mieszkalnej” na „usługową”, ale przede wszystkim to, czy sposób, w jaki użytkujemy budynek, wpływa na jego bezpieczeństwo i spełnianie norm.
Intensywność użytkowania – nowy wymiar oceny
Właśnie ten aspekt, czyli intensywność użytkowania, okazał się decydujący w analizowanej sprawie. Organy nadzoru budowlanego, a następnie sądy, zwróciły uwagę na fakt, że:
- Oględziny budynku wykazały obecność wielu pokoi, aneksów kuchennych i łazienek.
- Pokoje były zamieszkiwane przez osoby trzecie, niespokrewnione ze sobą.
- Brak było pełnego dostępu do wszystkich pomieszczeń podczas oględzin, co uniemożliwiło rzetelne ustalenie faktycznego sposobu użytkowania.
NSA uznał, że organ pierwszej instancji (PINB) nie ustalił pełnego stanu faktycznego, co uniemożliwiło jednoznaczne stwierdzenie, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania. Sąd zwrócił uwagę, że jeżeli w budynku jednorodzinnym przebywa znaczna liczba osób niespokrewnionych, to może to prowadzić do zakwalifikowania go, jako budynku zamieszkania zbiorowego. Taka kwalifikacja wiąże się ze znacznie surowszymi wymogami technicznymi, budowlanymi i przeciwpożarowymi.
Dlaczego to takie ważne? Bezpieczeństwo przede wszystkim!
Zwiększona liczba osób w obiekcie wpływa na warunki sprawnej i bezpiecznej ewakuacji podczas pożaru. Kumulacja ludzi w jednym obiekcie sprzyja większemu ryzyku rozwoju chorób oraz większej ilości wytwarzanych ścieków czy śmieci. Inne są wymogi dla budynku jednorodzinnego, a inne dla budynku wielorodzinnego czy zamieszkania zbiorowego.
Sąd podkreślił, że podmiot, który legalnie przygotowuje obiekt do zamieszkania większej ilości osób, musi spełnić o wiele surowsze wymagania związane z bezpiecznym jego użytkowaniem, niż właściciel typowego budynku jednorodzinnego.
Ważne wskazówki dla właścicieli nieruchomości:
- Rzetelne ustalenie stanu faktycznego: Organy nadzoru budowlanego mają prawo i obowiązek ustalenia rzeczywistego sposobu użytkowania obiektu. Brak dostępu do wszystkich pomieszczeń podczas kontroli może skutkować przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania.
- Intensywność użytkowania: Samo wynajmowanie pokoi nie przesądza o zmianie sposobu użytkowania, ale znaczne zwiększenie liczby osób zamieszkujących budynek, niezależnie od tego, czy jest to najem krótkoterminowy czy długoterminowy, może być uznane za intensyfikację użytkowania, która prowadzi do zmiany warunków bezpieczeństwa i higieny.
- Kwalifikacja budynku: Należy liczyć się z tym, że wynajem wielu pokoi może spowodować uznanie domu jednorodzinnego za budynek zamieszkania zbiorowego, co wiąże się z koniecznością dostosowania go do znacznie bardziej restrykcyjnych norm.
- Brak „res iudicata”: Wcześniejsze umorzenie podobnego postępowania nie oznacza, że sprawa jest „prawomocnie osądzona” (tzw. res iudicata), jeśli stan faktyczny uległ zmianie. Organy mogą ponownie badać sposób użytkowania budynku w kontekście nowych okoliczności.
Podsumowanie
Wyrok NSA jasno wskazuje, że organy nadzoru budowlanego mają obowiązek wnikliwego badania faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Wynajem na pokoje, zwłaszcza gdy prowadzi do znacznego wzrostu liczby użytkowników, może być uznany za zmianę sposobu użytkowania, nawet jeśli formalnie nie zmieniono przeznaczenia obiektu. Kluczowe jest spełnianie norm bezpieczeństwa i higieny, które są znacznie wyższe dla budynków zamieszkania zbiorowego niż dla domów jednorodzinnych. Przed podjęciem decyzji o wynajmie pokoi w domu jednorodzinnym warto dokładnie przeanalizować potencjalne konsekwencje prawne i techniczne, aby uniknąć problemów z nadzorem budowlanym.
Ciekawostką będzie fakt, że zgodnie z przepisami zmianą sposobu użytkowania będzie nie tylko ewentualna intensyfikacja wykorzystywania budynku, lub jego części, ale też… zaprzestanie wykorzystywania go w określony sposób. Warto też pamiętać, że to nie jedyny przypadek gdy podczas realizacji pomysłów inwestorów, potencjalna intensywność wykorzystywania nieruchomości staje się ważna. To może mieć znaczenie już na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
