Pośpiech związany z wydawaniem Warunków Zabudowy może spowodować, że część z decyzji będzie zawierać błędy. Część z tych błędów może w konsekwencji prowadzić do unieważnienia wydanych wcześniej decyzji. To bardzo realny problem i już teraz widać wysyp słabo przygotowanych WZ-ek. To pokłosie pogoni za uzyskaniem decyzji przed wprowadzeniem Planów Ogólnych. Przy okazji ożywają też sąsiedzkie konflikty, a te mogą w efekcie rzutować na to, że nie każdy WZ-kę otrzyma, a nawet jak ją otrzyma, to sprytny sąsiad może ją unieważnić.
Dlaczego warto mieć Warunki Zabudowy?
Warunki Zabudowy pozwalają określić, jakim zasadom ma podlegać zagospodarowanie działki, gdy dla tej nie uchwalono Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Mówiąc inaczej: mogą one pozwolić na zabudowę działki, która do tej pory była zwykłą działką rolną. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozbawi zdecydowaną większość działek, możliwości uzyskania Warunków Zabudowy. To powoduje zasypanie urzędów wnioskami, póki jeszcze ich wydanie jest możliwe.
W chwili powstawania tego tekstu (październik 2025) wiemy, że decyzje wydane do końca 2025 roku będą bezterminowe, a te wydane po tej dacie będą ważne tylko 5 lat. Mamy też kilka projektów kolejnych nowelizacji, które zakładają między innymi przedłużenie terminu na wydawanie bezterminowych decyzji, ale nie mamy pewności, czy projekty te zostaną przegłosowane. Podobnie jest z zapowiadanym nawet przez samego wiceministra MRiT przesunięciem terminu na wprowadzenie Planów Ogólnych, co w efekcie mogłoby potencjalnie przedłużyć również czas na wydawanie Warunków Zabudowy.
Jak wygląda procedura wydawania decyzji o Warunkach Zabudowy?
To, czy uda nam się uzyskać Warunki Zabudowy zależy w głównej mierze od spełnienia warunków opisanych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mowa tam między innymi o dobrym sąsiedztwie, dostępie do drogi publicznej czy też możliwości przyłączenia mediów. Spełnianie przez teren objęty wnioskiem warunków do wydania decyzji, zostanie sprawdzone na etapie analizy urbanistycznej. Zanim do niej dojdzie, każdy wniosek zostanie sprawdzony pod kątem formalnym, a w kolejnym kroku ustalone zostaną wszystkie strony postępowania związanego z wydaniem decyzji.
Na czym polega ustalenie stron postępowania?
Na czym polega ustalenie stron podczas wydawania decyzji o Warunkach Zabudowy? Czy wystarczy wskazać sąsiada oraz właściciela gruntu? O praktycznych aspektach tego kroku opowie Sebastian Kwit:
W teorii, zgodnie z KPA, stroną zostaje każdy, czyjego interesu prawnego dotyczy postępowanie. W praktyce, zgodnie z utartym orzecznictwem stronami w postępowaniach dotyczących ustalenia warunków zabudowy, są właściciele działek graniczących z terenem naszej inwestycji.
Urząd na podstawie ewidencji gruntów uznaje właścicieli działek sąsiadujących, jako strony postępowania, a następnie zawiadamia wszystkich o wszczęciu procedury związanej z ustaleniem warunków zabudowy. Ponadto informuje wszystkich o możliwości wglądu do akt sprawy, na każdym etapie procedury.
Jeżeli więc Twoja działka graniczy tylko z dwiema działkami po bokach i drogą – stroną będziesz Ty oraz wszyscy współwłaściciele działek sąsiednich. Sytuacja komplikuje się, gdy działki ‘stykają się’ tylko jednym wierzchołkiem lub leżą po drugiej stronie drogi. W teorii też są w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji. W praktyce jednak, właściciele takich nieruchomości nie zostaną uznani za strony.
Oczywiście przedstawione podejście dotyczy przede wszystkim zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej czy zagrodowej. Przy inwestycjach o negatywnym oddziaływaniu, takich jak zabudowa produkcyjna czy usługowa, gmina może poszerzyć krąg stron.
Dlaczego sąsiad może mieć wpływ na moją WZ-kę?
Co do zasady sąsiad może być uznany za stronę postępowania tylko, jeśli teren objęty wnioskiem faktycznie z nim graniczy. Dyskusyjne są przypadki, w których bezpośredniego sąsiedztwa brak. Sądy czasem orzekają, że nawet i sąsiad nie powinien na tym etapie zbyt dużo wiedzieć, a na jego interwencję przyjdzie czas podczas uzyskiwania przez inwestora Pozwolenia na Budowę. Dla uproszczenia, o ile nie chcemy tracić czasu przed sądem można przyjąć, że sąsiad stroną postepowania powinien być.
Zdarzają się postępowania, w których sąsiad, może starć się o uznanie go za stronę postępowania. Czasem może on wnosić, że inwestycja będzie miała na niego wpływ, gdyż zwiększy się ruch na lokalnej drodze. Czasem może twierdzić, że na późniejszym etapie dojdzie do zacieniania lub też generowania innych uciążliwości, jak zapachy czy hałas. Część urzędników, tylko i wyłącznie dla spokoju i możliwości pchnięcia wniosku na kolejny etap, zgodzi się na poszerzenie kręgu stron postępowania.
Niestety decyzja o ewentualnym uznaniu kogoś za stronę lub też nie, powinna podlegać każdorazowo bardzo wnikliwej analizie, a tej zdarza się czasem brakować. Na pozór wysyłamy decyzję do kolejnej strony, która co prawda może mieć wgląd w akta, ale jej wpływ na decyzję jest mocno ograniczony, jeśli nie zerowy. Tutaj problemu jeszcze nie ma. Ten pojawia się dopiero po wydaniu decyzji. Uważna lektura Kodeksu Postępowania Administracyjnego, a konkretnie art. 156 mówi nam, że decyzja dla której źle ustalono krąg stron postępowania powinna zostać uznana za nieważną.
Wnioski? Pilnuj się! Pilnuj też urzędnika.
Największa ilość sporów pomiędzy wnioskodawcami, a urzędnikami dotyczy spełnienia warunków do wydania decyzji opisanych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Czasem zdarza się, że te są interpretowane z wyraźna korzyścią wnioskodawcy. Podobne podejście bywa praktykowane również podczas ustalania stron postępowania. Lepiej kogoś za stronę uznać, niż musieć z nim dyskutować. Niestety o ile sami nie będziemy skarżyć postanowienia, które jest dla nas korzystne, tak sprytny sąsiad może wykorzystać znajomość prawa, by pozbawić nas uzyskanej z trudem WZ-ki. Wystarczy, że stwierdzi on, że co prawda stroną postępowania chciałby być, ale w sumie jednak być nią nie powinien.