Jak ominąć zakaz sprzedaży działki rolnej, przed zmianą przepisów?

Po wstępnej euforii związanej z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (popularnie zwanej ukur), która wchodzi w życie 05 października 2023 roku, chciałbym się z Tobą podzielić moimi spostrzeżeniami, w zakresie zagrożeń, jakie widzę w związku z nowelizacją, a ostatnim, bardzo korzystnym dla inwestorów wyrokiem NSA (który w praktyce pozwala na ominięcie 5 letniego zakazu zbywania nieruchomości rolnej) oraz dać Ci wskazówkę, co można zrobić przed wejściem w życie przepisów, żeby skorzystać z dobrodziejstw, które przyniosło orzeczenie NSA.

NSA w wyroku z 18 maja 2023 roku (I OSK 1105/22) zmiażdżył forsowane przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa stanowisko, zgodnie z którym przy nabyciu nieruchomości rolnej od osoby bliskiej nabywca ma 5-letni zakaz zbycia.

Żeby lepiej zrozumieć ten temat musimy cofnąć się w czasie do 30 kwietnia 2016 roku, kiedy to weszła w życie ustawa zmieniająca ukur nakładająca szereg ograniczeń w obrocie działkami rolnymi. Wprowadzono między innymi, art. 2b – który nałożył na nabywców nieruchomości rolnej 10-cio letni zakaz jej zbywania. Od tego zakazu były jednak wyjątki. Wyjątek dotyczył między innymi osób bliskich.

Art. 2b ust. 4 brzmiał: „Przepisów ust. 1 i 2 (między innymi zakazu zbycia nieruchomości) nie stosuje się do podmiotów, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 (między innymi osoby bliskie)”. Żeby zobrazować, jak przepisy przekładały się na praktykę posłużę się przykładem:

Małżonkowie Janusz i Grażyna kupili działkę rolną – przez 10 lat nie mogą jej sprzedać, ale Janusz i Grażyna na następny dzień po zakupie, mogą podarować działkę synowi – Sebastiankowi. Sebastianka jako osobę bliską nie obowiązują żadne zakazy, więc może swobodnie sprzedać działkę.

Dzięki temu można było całkowicie obejść zakaz zbycia. 26 czerwca 2019 roku wchodzi kolejna nowelizacja ukur. Zakaz zbycia obowiązuje teraz przez 5 lat od dnia nabycia, a art. 2b ust. 4 otrzymuje brzmienie:

Przepisów ust. 1 i 2 (między innymi zakaz zbywania nieruchomości) nie stosuje się do nieruchomości rolnej:
1) zbywanej lub oddawanej w posiadanie:
a) osobie bliskiej, (…)

Po tej nowelizacji Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) stanął na stanowisku, że nowe brzmienie przepisu oznacza:

Małżonkowie Janusz i Grażyna kupili działkę rolną – przez 5 lat nie mogą jej sprzedać, Janusz i Grażyna mogą co prawda podarować działkę synowi – Sebastiankowi. Sebastianek ma jednak zakaz zbycia działki przez 5 lat, licząc od dnia darowizny.

Na tym tle były spory z KOWR i jeden taki spór zakończył się niedawno wydaniem przez NSA orzeczenia, w którym NSA stwierdził, że:

Analiza powyższych regulacji prawnych nie daje podstawy do twierdzeń, iż ww. ustawy nowelizujące ukur, a w szczególności art. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 kwietnia 2019 r., nadał przepisom ukur takie znaczenie, które zmieniło sytuację prawną zbywcy i nabywcy gospodarstwa rolnego, jeżeli obrót prawem do tegoż gospodarstwa następuje wewnątrz wspólnoty rodzinnej, a więc pomiędzy osobami bliskimi w rozumieniu art. 2 pkt 6 ukur. Zmiany w zakresie uprawnień osób bliskich zbywcy gospodarstwa rolnego nie przewidywało także uzasadnienie projektu ww. ustawy nowelizującej.

Czyli stanowisko KOWR jest błędne, a Janusz i Grażyna dalej mogą ominąć zakaz zbycia, jeśli podarują działkę Sebastiankowi.

5 października 2023 roku wejdzie w życie nowelizacja ukur – dalej zakazu zbycia nie będzie się stosować do nieruchomości „zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej”, więc na pierwszy rzut oka wszystko zostaje po staremu, ale wprowadzono w art. 2b dwa nowe wyjątki, które mówią, że zakazu zbycia nie stosuje się do nieruchomości:

5) nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;
(…)
7) nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej;

Obawiam się, że te dwa nowe wyjątki mogą być dla KOWR pretekstem, żeby nie respektować orzeczenia NSA i znów stanąć na stanowisku, że osoba bliska ma zakaz dalszego zbycia działki rolnej. Dlaczego tak uważam?

Jeśli by przyjąć, że respektujemy orzeczenie NSA, to pkt 5, który mówi o nieruchomości „nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa” nie miałby sensu, bo w myśl orzeczenia NSA małżonek, jako osoba bliska, nie ma w ogóle żadnego zakazu zbycia, więc po co taki przepis?

Wróćmy na chwilę do orzeczenia NSA i zwróćmy uwagę, że NSA stwierdził między innymi, że analiza regulacji nie daje podstawy do twierdzeń, iż zmieniła się sytuacja prawna zbywcy i nabywcy gospodarstwa rolnego, jeżeli obrót prawem do tegoż gospodarstwa następuje wewnątrz wspólnoty rodzinnej.

Wprowadzenie przepisu, który mówi, że zakazu zbycia nie stosuje się do nieruchomości nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej, może być dla KOWR argumentem, że ustawodawca chciał zróżnicować sytuację osoby bliskiej, która nabyła nieruchomość przed 25 czerwca 2019 r. i po tej dacie.

NSA stwierdził też, że „Zmiany w zakresie uprawnień osób bliskich zbywcy gospodarstwa rolnego nie przewidywało także uzasadnienie projektu ww. ustawy nowelizującej”. Sięgnijmy do uzasadnienia nadchodzącej nowelizacji. Możemy tam znaleźć taki oto fragment:

Nowelizacja miała na celu wyeliminowanie sytuacji, w której przepisy art. 2b ust. 1 i 2 nie mają zastosowania do osób bliskich zbywcy, w sytuacji, kiedy osoba bliska dokonuje dalszego rozporządzenia prawem własności nabytej nieruchomości na rzecz osoby niebędącej jej osoba bliską.

Żeby nie było, że jestem uprzedzony w stosunku do KOWR i dlatego zarzucam tej instytucji złą wolę, to projektodawca sam stwierdza w uzasadnieniu, jaki był cel. Co można w związku z tym zrobić, żeby uchronić się przed ewentualnym ponownym zajęciem przez KOWR niekorzystnego stanowiska?

Biorąc pod uwagę zasadę, że prawo nie działa wstecz, to jeśli chodziło Ci po głowie, żeby podarować (lub sprzedać ????) osobie bliskiej działkę rolną, to może warto się pośpieszyć, żeby zdążyć przed 5 października 2023 roku.