Szukając działki pod budowę wymarzonego domu najchętniej wybieramy nieruchomości z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a konkretniej te które są określane jako budowlane. Działki te opisywane są odpowiednimi paragrafami w treści planu, a na załączniku graficznym (czyli na mapie) najczęściej oznaczane symbolami MN, MNU, a czasem również RZ, UT lub innymi. Taki zapis w planie skraca proces inwestycyjny o konieczność uzyskania Warunków Zabudowy. W praktyce sprowadza się to do zaoszczędzenia około miesiąca czasu.
Czy działka budowlana musi być oznaczona dowolnym symbolem spośród tych wymienionych powyżej? Nie. O tym czy działka jest budowlana (a mówiąc dokładniej: czy da się na niej pobudować dom, oraz jaki) decyduje treść planu zagospodarowania. Spośród wymienionych wyżej przykładów:
– MN to symbol, którym zazwyczaj oznaczane są działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Czasem będzie na takich działkach możliwa również zabudowa bliźniacza, lub szeregowa, a czasem też usługowa.
– MNU oznacza zazwyczaj działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz usługi. Usługi oznaczają zazwyczaj działalność nieuciążliwą. Czasem jest to zamknięty katalog usług, a czasem tylko ogólne określenie bez dodatkowej interpretacji. Czasem można spotkać się z symbolem MN/U. Ten może oznaczać tylko zabudowę mieszkaniową, lub tylko usługową, wedle wyboru inwestora.
– o ile samo R oznacza działki rolne (i czasem też da się na nich budować), to zapis RZ zazwyczaj oznacza działki rolne z możliwością zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa to dom plus budynek gospodarczy. Czasem może to być zwykły garaż z częścią składziku na kosiarkę.
– UT może oznaczać zabudowę mieszkaniową na działce rekreacyjnej. W tym przypadku wyjątkowo pilnie należy doszukać się w planie informacji, czy w takim domu będzie można się zameldować na pobyt stały.
Podsumowując: samo oznaczenie na mapie nie oznacza wprost tego, co można na działce robić. O tym decyduje dopiero treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W jednej gminie symbol MN będzie oznaczał zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i nic poza tym, a w innej możliwość zabudowy prawie każdym rodzajem budynków mieszkalnych i usługowych. To samo dotyczy pozostałych symboli.
Znalazłem działkę oznaczoną na mapie jako budowlana. Czy to na pewno dobrze? Dobrze, ale nie na pewno. Symbole jakim oznaczane są w miejscowych planach zagospodarowania działki dają nam ogólne pojęcie o tym, co można na nich robić, ale konkrety znajdziemy dopiero wczytując się w treść planu. Jakie zapisy planu mogą uniemożliwić zabudowę na działce budowlanej? Poniżej klika przykładów z jakimi spotkałem się w swojej praktyce:
1) Działki na Podkarpaciu oraz w Łowickim bardzo często są wąskie. Wąskie to mało powiedziane. Są tak wąskie, że rolnik z siewnikiem o szerokości 8 metrów jadąc tylko w jedną stronę zasieje całe swoje pole, oraz pół pola sąsiada. Najwęższa działka jaką sprzedawałem w Łowiczu miała 12 metrów szerokości, ale znam i takie, które mają zaledwie po kilka metrów. Jeśli działka taka leży na terenach budowlanych (oznaczonych w planie na przykład MN) to można by podejrzewać, że da się na niej pobudować. Nie zawsze. Coraz częstsze stają się zapisy mówiące o tym, że minimalna szerokość ściany frontowej budynku musi być większa od szerokości działki, a to oznacza, nie mniej, nie więcej, niż to, że musimy kupić co najmniej dwie działki aby zmieścić się z budową. Czasem plan zakłada scalenie gruntów i ich ponowny podział, a czasem zostawia to rozwiązanie w sferze domysłów inwestora, określając tylko parametry budynku, który żadnym sposobem na pojedynczej działce się nie zmieści.
2) Okolice Kampinoskiego Parku Narodowego przyciągają osoby chętne do zamieszkania w ładnej, zielonej okolicy. Wstajesz rano, wychodzisz na taras, pijesz kawę, a na drzewie obok ćwierka rzadki gatunek ptaka. W dodatku chroniony. Co za szczęście mieć takiego sąsiada! Sąsiad niestety okazuje się wredny. Jemu wolno ćwierkać, a Tobie wolno wypić kawę, ale z termosu, bo ani tarasu, ani domu nie będzie. Jedna z podkampinoskich gmin ma tak niefortunnie skonstruowany plan zagospodarowania przestrzennego, że w jednym punkcie oznacza on piękną działkę pod lasem jako teren zabudowy mieszkaniowej, lecz w kolejnym wyłącza możliwość zabudowy dla działek na których ów rzadki ptak ma swoje siedliska. Wspomniana działka zmieniła właściciela jakieś 7 lat temu i nadal nic się na niej nie dzieje. Niby można się budować, ale ciężko dogadać się z ptakiem.
3) Jeden z użytkowników pewnego internetowego portalu ze śmiesznymi obrazkami podesłał mi kiedyś do sprawdzenia ciekawą działkę w Piszu. Ciekawe było to, że działka oznaczona była symbolem, który czasem da się spotkać – PU, ale jego interpretacja była niecodzienna: tereny przeznaczone pod przemysł, z dopuszczeniem działalności uciążliwej (w tym cementownia, czy spalarnia śmieci), czyli literka P, oraz usługi wszelkiej maści, czyli literka U. Literek MN na mapie nie było, a mimo to plan zezwalał również na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oraz na adaptację jednego z istniejących budynków na budynek mieszkalny wielorodzinny, czyli blok. Znalazłem logiczne wytłumaczenie tego ewenementu. Tereny te położone były pomiędzy strefą przemysłową (sortownia śmieci, hale produkcyjne, cementownia, odlewnia), a nowym osiedlem domków jednorodzinnych. Wielkość miasta, a co za tym idzie zasobność budżetu spowodowały, że władze z chęcią powitają na tych terenach zarówno wielkie firmy z branży śmieciowej jak i nowych mieszkańców. Mieszkańcy niestety nie kwapili się do osiedlania. Niby mogli się budować, ale ryzyko powstania spalarni za płotem skutecznie studziło ich zapały.
4) Działka rolna też nie zawsze jest rolna. Około 5 lat temu jednym z pierwszych klientów w mojej nowej firmie był przedsiębiorca, który na fali dobrych zleceń postanowił zainwestować nadwyżki w ziemię. Jego pracownicy nie mieli o nim dobrego zdania, ale mi jakoś nie podpadł. Ustaliliśmy budżet i warunki współpracy, a kilka tygodni później obejrzeliśmy ładną działkę na terenie gminy Bolimów. Działka oznaczona była symbolem R, czyli ziemia rolna, ale w pasie 50 metrów od drogi pozwalała na zabudowę zagrodową. Przy głębokości 60 metrów i szerokości 250 był to idealny kąsek dla kogoś chcącego ten teren szybko podzielić i sprzedać z zyskiem. Klient był zadowolony, lecz kilka dni później nie odebrał telefonu. Niestety czasem zdarza się tak, że ktoś narobi mi pracy, a potem nie chce za nią zapłacić. Próbowałem zadzwonić po raz kolejny, ale następna osoba z jego firmy znów mi powiedziała, że z nim nie warto robić interesów, więc dałem sobie ostatecznie spokój. Kilka kolejnych tygodni później dowiedziałem się, że kupił parę złotych za metr taniej od mojej oferty działkę na terenie sąsiedniej gminy, czyli Nieborowa. Co klient zapamiętał ze spotkania ze mną? Zapamiętał, że symbol R nie zawsze oznacza ziemię przeznaczoną tylko pod użytkowanie rolnicze. Nie zapamiętał, że dotyczy to gminy Bolimów. Wszystkie działki oznaczone symbolem R na terenie gminy Nieborów były terenami przeznaczonymi pod rolnictwo… i pod nic więcej. Dwieście tysięcy złotych leży i czeka na zmianę planu, ale na to niestety się nie zanosi. Szkoda.
5) Nieborów jako gmina położona w sąsiedztwie Bolimowskiego Parku Krajobrazowego jest bardzo ciekawym miejscem pod rekreację. Na tyle ciekawym, że na przestrzeni lat na jej terenie spotkać można było cztery rodzaje różnych działek rekreacyjnych:
– działki pod rekreację
– działki pod rekreację z możliwością zabudowy rekreacyjnej
– działki rekreacyjne z możliwością zabudowy rekreacyjnej całorocznej (bez możliwości meldunku)
– działki rekreacyjne z możliwością zabudowy rekreacyjnej całorocznej (z możliwością meldunku)
Aby mieszkańcy kochali lokalne władze, te postanowiły, że dla ułatwienia im życia wszystkie te cztery rodzaje działek zostaną w planie oznaczone dokładnie tym samym symbolem. Jeden plan, jeden symbol na mapie, a cztery kompletnie różne możliwości wykorzystania oznaczonych tym symbolem działek.
Podsumowując: każda gmina w inny sposób podchodzi do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dopasowuje go do własnych potrzeb. Określone przepisami ramy dotyczące planów zagospodarowania są stałe, lecz szczegółowe zapisy mogą się znacznie różnić pomiędzy sobą.
Jak skutecznie sprawdzić co można robić na danej działce? Aby mieć pewność, że działka którą chcemy kupić pozwala na budowę wymarzonego domu należy (między innymi) dokładnie sprawdzić wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wypis taki nie zawiera danych osobowych właściciela. Oznacza to, że dokument taki może uzyskać również potencjalny nabywca, sąsiad, lub dowolna zainteresowana osoba. Gminy zazwyczaj wydają wypis w dwóch różnych formach. Może to być tylko część z treści pisemnej planu, która dotyczy działki, którą jesteśmy zainteresowani, ale na przykład gmina Teresin (nie jako jedyna) wydaje osobom zainteresowanym kompletną treść całej uchwały z planem zagospodarowania. Różnie bywa również z załącznikiem graficznym: czasem go dostaniemy, czasem nie, czasem trzeba za niego dodatkowo zapłacić. Jeśli nie chcemy wydawać pieniędzy na dodatkowe dokumenty, lub tracić czasu na wizyty w urzędach możemy sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego online. Część gmin publikuje na swoich stronach odnośniki do serwisów mapowych, w których można sprawdzić samodzielnie na jakich terenach położona jest nasza wymarzona działka. Jeśli gmina nie udostępnia takiej mapy, to wystarczy do nich zadzwonić oraz poprosić o numer uchwały z planem zagospodarowania przestrzennego dla działki, której numer musimy podać. W odpowiedzi uzyskamy najczęściej tajemniczy ciąg cyfr rzymskich łamanych na arabskie będący wspomnianym numerem uchwały. Uchwałę oznaczoną odpowiednim numerem odnajdziemy w Biuletynie Informacji Publicznej, którego prowadzenie jest dla każdej z gmin obowiązkowe. Odszukaną uchwałę niestety musimy czytać aż do skutku, czyli do znalezienia interesujących nas informacji, a czasem aż do ich zrozumienia.
Powyższy opis odpowiada na podstawowe pytania dotyczące planów zagospodarowania przestrzennego, ale pułapek może być znacznie więcej. Plan zagospodarowania może wygasnąć, może zostać zmieniony, działka może leżeć na terenie dwóch różnych oznaczeń, a kreska na mapie jet tak gruba, że nie wiadomo gdzie co można, a gdzie nie.
