Czy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa kupuje ziemię? Odpowiedź na to pytanie może być interesująca dla dwóch, zupełnie różnych grup uczestników rynku nieruchomości. Pierwsza z nich to inwestorzy, którzy chcą tanio kupić ziemię rolną, aby po podziale sprzedać ją drożej. Druga, póki co mniej liczebna grupa, to osoby, które mają ziemię i nikt nie chce jej od nich odkupić, więc szukają ratunku w KOWR. Tam gdzie są chętni, tam i KOWR może być zainteresowany pierwokupem. Tam gdzie chętnych nie ma, tam i KOWR nie będzie zainteresowany nabyciem.
Kiedy KOWR korzysta z pierwokupu ziemi?
Jeśli chcesz kupić ziemię rolną, to prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Dotyczy to działek o powierzchni mniejszej niż 1 hektar, ale o powierzchni użytków rolnych większej niż 3000 m2. Podczas zakupu takiej działki notariusz sporządzi umowę warunkową, a następnie wyśle ją do KOWR. Ten ma 30 dni na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z pierwokupu. W tym terminie strony umowy muszą cierpliwie czekać na decyzję urzędników. Do tej pory osoby zajmujące się obrotem ziemią uważały, że ujawnienie w treści umowy ceny przewyższającej średnie ceny ziemi rolnej, skutecznie zniechęca KOWR od skorzystania z prawa pierwokupu. To było prawdą, ale niestety już nią nie jest. Od października 2023 roku KOWR jest zwolniony z opłat sądowych w sprawach dotyczących stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Sprawą taką może być na przykład wniosek do sądu o ustalenie ceny niższej niż ta, którą ustaliły pomiędzy sobą strony umowy. KOWR w niektórych przypadkach korzysta z tego uprawnienia, ale nie jest to zdarzenie codzienne, więc trudno stawiać wnioski o przyczynach, jakie miałyby kierować poczynaniami KOWR.
Art. 9b. Zwalnia się Krajowy Ośrodek z opłat sądowych w sprawach cywilnych dotyczących spraw wynikających z ustawy.
Kto poza KOWR na prawo pierwokupu?
Poza Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa może jeszcze wystąpić pierwokup na rzecz dzierżawcy gospodarstwa rolnego, jak i pierwokup udziałów w gospodarstwie rolnym na rzecz osoby je prowadzącej. Te dwa pierwokupy reguluje Kodeks cywilny, ale ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego też się do nich odwołuje.
Warto pamiętać, że ziemia rolna może podlegać też innym pierwokupom. Szczególnie gdy przedmiotem transakcji nie jest sama ziemia, a na przykład kilka różnych działek. W przypadku gruntów leśnych lub przeznaczonych pod zalesienie pierwokup będzie przysługiwał Lasom Państwowym. Dla działek nabytych od jednostek samorządu terytorialnego i zbywanych bez ich zabudowy pierwokup przysługuje podmiotowi od którego działkę nabyliśmy. Dla działek ze zbiornikami wodnymi również może wystąpić pierwokup. Nawet jeśli wykluczymy wszystkie pierwokupy ustawowe, to nadal trzeba pamiętać o tym, że może istnieć umowne prawo pierwokupu. Na szczęście o tym ostatnim zbywca najczęściej wie.
Jak zmusić KOWR do nabycia ziemi?
Mało osób zdaje sobie sprawę, że w niektórych przypadkach Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może zostać zmuszony do nabycia nieruchomości rolnej. Przypadek ten dotyczy tylko gruntów o powierzchni większej niż 1 hektar, a więc takich dla których KOWR musi wydać zgodę, by mogły one być sprzedane w ręce osoby nieuprawnionej. W uproszczeniu można powierdzieć: w ręce nierolnika. KOWR wydaje takie zgody dość chętnie. Gdyby okazało się, że urzędnicy nie chcą nam pozwolić zbyć ziemi, czyli otrzymamy od nich negatywną decyzję w sprawie wyrażenia zgody, to mamy cały miesiąc na wystąpienie do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, aby to on ziemię od nas odkupił.
6. W przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa w ust. 4, Krajowy Ośrodek, na pisemne żądanie zbywcy nieruchomości rolnej złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązany do zakupu nieruchomości rolnej za zapłatą ustalonej przez Krajowy Ośrodek ceny odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń.
Rozwiązanie to ma dwie wady, ale obie w niektórych przypadkach nie będą problemem. Po pierwsze: KOWR musi niewyrazić zgody na naszą transakcję. Będzie tak chociażby wtedy, gdy osoba której mielibyśmy działkę sprzedać oświadczy, że zamierza nabywany grunt wykorzystywać w sposób dalece odbiegający od rolniczego. Drugi problem to cena. Na tą nie mamy znaczącego wpływu. To Krajowy Ośrodek wyceni grunt, który ma nabyć. Wycena ta będzie się opierać o ceny innych gruntów rolnych w okolicy, więc uzyskana kwota nie będzie znaczna. Czasem i to może być dobrym rozwiązaniem, jeśli grunt nie przynosi nam dochodów, a mimo to i tak musimy ponosić w podatkach od nieruchomości koszty jego utrzymania.
