Rynek nieruchomości w Polsce od lat zmaga się z problemem braku przejrzystości w kwestii cen mieszkań, co często utrudnia potencjalnym nabywcom podejmowanie świadomych decyzji. W odpowiedzi na te wyzwania, 21 maja 2025 roku Sejm uchwalił nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, potocznie nazywaną „ustawą o jawności cen mieszkań”. Podpisana przez prezydenta Andrzeja Dudę 5 czerwca 2025 roku, weszła w życie 11 lipca 2025 roku, wprowadzając nowe obowiązki dla deweloperów. Jakie zmiany niesie ze sobą ta regulacja i jakie mogą być jej konsekwencje dla rynku nieruchomości?
Geneza ustawy: Odpowiedź na potrzeby rynku
Ustawa o jawności cen mieszkań została zaproponowana przez klub parlamentarny Polska 2050-TD, który od początku podkreślał konieczność zwiększenia transparentności na rynku nieruchomości. Jak wskazała minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, dotychczasowa praktyka deweloperów, polegająca na nieujawnianiu cen w ogłoszeniach lub podawaniu jedynie orientacyjnych widełek, stawiała nabywców w niekorzystnej pozycji. Często ceny były ujawniane dopiero po kontakcie z biurem sprzedaży, co utrudniało porównywanie ofert i prowadziło do asymetrii informacyjnej między deweloperem a klientem.
Celem ustawy jest zapewnienie potencjalnym nabywcom pełnej i rzetelnej informacji o cenach mieszkań już na etapie przeglądania ofert w internecie. Ma to nie tylko ułatwić podejmowanie decyzji zakupowych, ale także zwiększyć konkurencyjność na rynku i ograniczyć nieuczciwe praktyki, takie jak różnicowanie cen dla różnych klientów. Przy okazji pojawiły się podejrzenia o zmowy cenowe wśród deweloperów, które brak jawności cen miał ułatwiać. Ryzyko takie faktycznie istnieje, ale dowodów na funkcjonowanie zmów póki co brak.
Kluczowe założenia ustawy
Nowe przepisy nakładają na deweloperów kilka istotnych obowiązków, które mają zrewolucjonizować sposób prezentowania ofert na rynku nieruchomości. Oto najważniejsze z nich:
Obowiązek publikacji cen na stronach internetowych
Deweloperzy są zobowiązani do prowadzenia stron internetowych, na których od pierwszego dnia sprzedaży (lub nawet wcześniej, w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych) muszą publikować ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także cenę całej nieruchomości lub jej części. Ceny te muszą obejmować podatek VAT i być zgodne z tymi podawanymi w umowach deweloperskich. Dodatkowo, deweloperzy muszą podawać ceny tzw. pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki lokatorskie, piwnice, strychy czy miejsca parkingowe, jeśli nie są one wliczone w cenę metra kwadratowego.
Historia zmian cen
W przypadku zmiany ceny lokalu, deweloper ma obowiązek zaktualizować informacje na stronie internetowej z podaniem daty zmiany, zachowując jednocześnie historię wcześniejszych cen. Dzięki temu nabywcy mogą śledzić czy ceny w danej inwestycji rosną, czy maleją, co pozwala na lepsze zrozumienie dynamiki rynku.
Codzienne raportowanie do Ministerstwa Cyfryzacji
Deweloperzy są zobligowani do codziennego przekazywania danych o cenach i innych świadczeniach do Ministerstwa Cyfryzacji, które publikuje je na rządowym portalu dane.gov.pl. Raporty muszą być przesyłane nawet w przypadku braku zmian w cenach, co wymaga od deweloperów integracji ich systemów CRM czy CMS z mechanizmami rządowymi. Znając jakość rządowych portali jak EKW, oraz wiedząc jak długo zajęło doprowadzenie do względnej używalności eKRS i S24 można zacząć współczuć programistom pracującym na zlecenie deweloperów.
Sankcje za nieprzestrzeganie przepisów
Naruszenie obowiązków wynikających z ustawy jest traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, co podlega nadzorowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). W przypadku stwierdzenia uchybień, deweloperom grozi kara finansowa w wysokości do 10% rocznego obrotu.
Prawo nabywcy do korzystniejszej ceny
Jednym z bardziej kontrowersyjnych zapisów ustawy jest prawo nabywcy do żądania zawarcia umowy, po cenie najkorzystniejszej dla niego w przypadku rozbieżności między ceną opublikowaną na stronie dewelopera, a ceną oferowaną przy podpisywaniu umowy. Ten mechanizm ma chronić konsumentów, ale budzi wątpliwości co do jego praktycznej skuteczności, o czym szerzej poniżej.
Vacatio legis i przepisy przejściowe
Ustawa weszła w życie miesiąc po jej opublikowaniu, czyli 11 lipca 2025 roku. Dla deweloperów, którzy rozpoczęli sprzedaż przed tą datą, przewidziano dwumiesięczny okres przejściowy (do 11 września 2025 roku) na dostosowanie się do nowych wymogów.
Kontrowersje i luki w ustawie
Mimo że ustawa została przyjęta niemal jednogłośnie (418 posłów za, 2 wstrzymujące się, nikt przeciw), nie obyło się bez krytyki. Eksperci i przedstawiciele branży deweloperskiej wskazują na kilka problematycznych kwestii:
1. Ograniczenie do gotowych mieszkań
Początkowo projekt ustawy budził obawy, że obowiązek publikacji cen dotyczy wyłącznie mieszkań gotowych, a nie tych sprzedawanych na etapie budowy, które stanowią około 80% transakcji na rynku pierwotnym. Senackie poprawki przyjęte 21 maja 2025 roku częściowo rozwiały te wątpliwości, doprecyzowując, że przepisy obejmują wszystkie umowy, w tym rezerwacyjne i deweloperskie. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) nadal apeluje o dalsze doprecyzowanie zapisów, aby uniknąć niejasności.
2. Problematyczna egzekwowalność „najkorzystniejszej ceny”
Przepis umożliwiający nabywcy żądanie sprzedaży po najkorzystniejszej cenie budzi kontrowersje. Eksperci wskazują, że w praktyce może być trudny do wyegzekwowania, ponieważ deweloperzy mogą szybko aktualizować ceny na swoich stronach, co utrudnia udowodnienie rozbieżności. Ponadto, konieczność zawierania umów w formie aktu notarialnego oraz potencjalne spory sądowe mogą sprawić, że mechanizm ten pozostanie iluzoryczny. To zdanie sceptyków. Optymiści przypominają, że podobny mechanizm działa, choć nie idealnie, choćby w odniesieniu do cen na sklepowych półkach.
3. Obciążenia administracyjne dla deweloperów
Codzienne raportowanie danych do Ministerstwa Cyfryzacji, zwłaszcza dla mniejszych firm bez zaawansowanych systemów informatycznych, może być wyzwaniem organizacyjnym. Brak precyzyjnych wytycznych dotyczących formatu i struktury przesyłanych danych dodatkowo komplikuje sytuację. Już dziś widać, że każda firma raportuje dane w zupełnie inny sposób, co stawia pod poważnych znakiem zapytania ich dalszą użyteczność.
4. Brak cen transakcyjnych
Ustawa dotyczy wyłącznie cen ofertowych, a nie transakcyjnych, co oznacza, że nabywcy nadal nie będą mieli pełnego obrazu rzeczywistych kosztów zakupu mieszkań. Propozycja posłów PiS, by uwzględnić również ceny transakcyjne, nie zyskała poparcia.
Wpływ ustawy na rynek nieruchomości
Wprowadzenie ustawy o jawności cen mieszkań ma szansę przynieść znaczące zmiany na rynku nieruchomości, zarówno dla nabywców, jak i deweloperów, ale również i dla państwa.
Dla nabywców
Większa przejrzystość cen pozwoli na łatwiejsze porównywanie ofert, co może przełożyć się na lepsze decyzje zakupowe i wzmocnienie pozycji negocjacyjnej klientów. Publiczny dostęp do danych na portalu dane.gov.pl, umożliwi także monitorowanie trendów cenowych w różnych regionach Polski, co może być cennym narzędziem dla inwestorów i analityków rynku.
Dla deweloperów
Nowe obowiązki oznaczają konieczność dostosowania procesów administracyjnych i systemów informatycznych, co może generować dodatkowe koszty, zwłaszcza dla mniejszych firm. Z drugiej strony, większa transparentność może zwiększyć konkurencyjność na rynku, wymuszając bardziej uczciwe polityki cenowe. Polski Związek Firm Deweloperskich popiera ideę transparentności, ale podkreśla potrzebę dopracowania przepisów.
Dla państwa
Zebrane dane potencjalnie mogą pozwolić na precyzyjniejsze analizy rynku mieszkaniowego, co może wspierać politykę mieszkaniową i przeciwdziałanie patologiom, takim jak nadmierne windowanie cen. Wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski zapowiedział również prace nad Portalem Danych o Obrocie Mieszkań (DOM), który ma prezentować statystyki dotyczące cen transakcyjnych. To obietnice kolejnego z rządu ministra na tym samym stanowisku. Czy za jego kadencji pomysł wyjdzie poza fazę obietnic? Póki co brak konkretnych działań w tej sprawie.
Praktyczne wyzwania dla deweloperów
Aby sprostać nowym wymaganiom, deweloperzy muszą przygotować się na kilka kluczowych zmian:
1. Tworzenie i aktualizacja stron internetowych
Strony muszą być czytelne, zawierać pełne informacje o cenach i być regularnie aktualizowane. Nie wystarczy publikowanie cen na portalach ogłoszeniowych – dane muszą znajdować się na oficjalnej stronie dewelopera.
2. Integracja z portalem dane.gov.pl
Codzienne raportowanie wymaga zautomatyzowanych systemów, które umożliwią przesyłanie danych w odpowiednim formacie. Na rynku działają już podmioty oferujące gotowe rozwiązania, takie jak automatyczne publikowanie historii cen czy integracja z API dane.gov.pl.
3. Archiwizacja danych
Zachowanie historii zmian cen wymaga odpowiedniego zarządzania danymi, co może być wyzwaniem dla firm bez zaawansowanego zaplecza technologicznego.
Reakcje rynku i społeczeństwa
Ustawa spotkała się z pozytywnym odbiorem wśród konsumentów i części ekspertów, którzy od lat postulowali większą przejrzystość na rynku nieruchomości. Serwisy takie jak ZaMetr.pl, które śledzą zmiany cen na portalach ogłoszeniowych, pokazują, że istnieje zapotrzebowanie na tego typu informacje. Jednak branża deweloperska wyraża obawy, co do praktycznych aspektów wdrożenia przepisów, zwłaszcza w kontekście dodatkowych kosztów i niejasności interpretacyjnych.
Na platformie X użytkownicy również aktywnie komentują nowe regulacje. Niektórzy wyrażają entuzjazm, wskazując, że ustawa zmusi deweloperów do większej uczciwości, inni zaś zwracają uwagę na konieczność dopracowania przepisów, aby uniknąć luk prawnych.
Podsumowanie: Krok w stronę przejrzystości
Ustawa o jawności cen mieszkań to bez wątpienia krok w dobrym kierunku, który ma szansę zwiększyć transparentność na polskim rynku nieruchomości. Dla pasjonatów tego sektora, nowe przepisy oznaczają łatwiejszy dostęp do danych, co może ułatwić zarówno zakup mieszkania, jak i analizę trendów rynkowych. Sukces ustawy zależy od skutecznego wdrożenia i dopracowania przepisów, aby uniknąć niejasności i zapewnić realną ochronę interesów konsumentów. Dla deweloperów oznacza to nowe wyzwania organizacyjne, ale także szansę na odbudowanie zaufania wśród klientów. Czy ustawa spełni oczekiwania? Odpowiedź poznamy w najbliższych miesiącach, gdy rynek zacznie dostosowywać się do nowych realiów. Jedno jest pewne – rynek nieruchomości w Polsce czeka prawdziwa rewolucja. Dla dużej części skostniałych firm deweloperskich przyszłość może być przerażająca, ale to pewne, że deweloper poradzi sobie z potencjalnym stresem o wiele lepie niż jego klienci. Sporą ulgą w stresie będą jak zawsze pieniądze, a by je zarobić na kolejnym projekcie trzeba dostosować się do nowych zasad gry.