Po jednej z zeszłorocznych nowelizacji prawa budowlanego w sieci gruchnęła wieść, że od teraz można legalnie realizować budynki na zgłoszenie w lesie lub tam, gdzie wcześniej nie pozwalały na to zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odważni sugerowali, że będzie można najpierw pobudować budynek gospodarczy, a potem zmienić jego sposób użytkowania na mieszkalny lub letniskowy. Byli też tacy, którzy planowali zbudować cokolwiek i wykorzystywać, jak tylko dusza zapragnie, bo przecież w środku lasu nikt nie będzie ich kontrolował. Zarówno osoby zachęcające do takich działań, jak i te które się na nie zdecydowały były w poważnym błędzie. O tym zdecydował w niedawnych orzeczeniu Naczelny Sąd Administracyjny.
Czy można pobudować się w lesie?
Początkiem problemów z pechową zabudową gospodarczą jest fakt, że pobudowanie się w lesie jest niezmiernie trudne. W praktyce jedyną pewną drogą jest ta, gdzie dla działki leśnej uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a ten pozwala na jej zabudowanie. Bardzo wąską furtką jest też poszukiwanie działek, dla których wcześniej obowiązywał miejscowy plan, przeznaczający je na wykorzystanie inne niż leśne lub analogiczna decyzja o warunkach zabudowy. Stary plan lub WZ-ka oznaczają, że dla działki już w przeszłości wydano zgodę na przeznaczenie jej na cele nieleśne. Uzyskanie nowej zgody jest niezmiernie trudne. Oznacza to, że zabudowa działki leśnej na podstawie nowej decyzji o warunkach zabudowy, nie będzie możliwa, bo nie da się uzyskać tejże decyzji. A nie da się jej uzyskać, bo nie można uzyskać zgody na przeznaczenie działki na cele nieleśne. Jeśli wiesz, że zgodę taką wydano w przeszłości, to możesz się starać o wydanie warunków zabudowy.
Pechowa nowelizacja prawa budowlanego
Opisane powyżej przygody potencjalnego posiadacza chatki w lesie, to efekt głównie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ustawa o planowaniu mówi, kiedy można dla działki uzyskać warunki zabudowy, a te są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę lub do jej zgłoszenia. Alternatywą jest plan zagospodarowania, który przeznaczałby działkę leśną pod wykorzystanie inne niż leśne.
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych mówi, w jaki sposób można zmienić nie przeznaczenie, a sposób użytkowania działki. Skoro teraz działka jest użytkowana, jako leśna, a docelowo ma być działką budowlaną, to trzeba zmienić jej sposób użytkowania. Procedura ta wygląda bardzo podobnie, jak w przypadku odrolnienia, z tym że w tym przypadku mówimy o odlesieniu.
Drogą na skróty miała być nowelizacja prawa budowlanego. Ta, w dość dużym skrócie, umożliwiła budowę budynków gospodarczych bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Wystarczającym miało być zgłoszenie. Co ciekawe przepis to umożliwiający, nie zawierał odniesienia do ustawy o planowaniu. Zostało to odczytane, jako brak konieczności wcześniejszego uzyskania warunków zabudowy lub brak konieczności realizowania inwestycji, w zgodzie z miejscowym planem dla działek nim objętych. Skoro wystarczy zgłoszenie i nie muszę mieć WZ-ki to mogę się budować również w lesie! – pomyślał niejeden inwestor. Niestety, prawda jest zupełnie inna.
NSA o budynku gospodarczym w lesie
Wyrok NSA z 12 czerwca 2024 roku (sygn. akt: II OSK 2282/21) opisywany między innymi przez radcę prawnego Damiana Buniaka, wyjaśnia zawiłe meandry prawa budowlanego oraz rozwiewa wątpliwości, co do legalności inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego w lesie. Inwestor najpierw dokonał zgłoszenia, a skoro Nadzór Budowlany nie sprzeciwił się jego zamierzeniu budowlanemu, to przystąpił on do działania. W lesie stanął budynek. Po pewnym czasie nadzór dokonał kontroli i nakazał rozbiórkę. Zdaniem sądu miał rację.
Inwestor bronił się twierdząc, że działał w zgodzie z przepisami. To w części jest prawdą. Nie można stwierdzić, że budynek wybudowany na podstawie zgłoszenia jest samowolą, jeśli pobudowano go w zgodzie ze zgłoszeniem. Tutaj racja inwestora się kończy, bo to wcale nie oznacza, że nadzór budowlany nie ma prawa nakazać rozbiórki. Jeśli budowa miała miejsce z naruszeniem przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ale też kilku innych ustaw, to jest to jak najbardziej możliwe.
To kolejny przypadek, gdzie jedna nieprecyzyjnie napisana nowelizacja powoduje spore problemy. Osoby posługujące się zawodowo ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, wiedzą o tym aż za dużo, a niejasności mimo orzeczeń sądów, dalej się piętrzą. Przy okazji jest to świetne przypomnienie, że żadna z ustaw nie działa w próżni, a do lepszego zrozumienia interesującego nas zagadnienia niejednokrotnie trzeba przeczytać kilka, a nawet kilkanaście ustaw i sporą listę rozporządzeń. Wyroki też są świetnymi wskazówkami. Do nich właśnie dołącza kolejne ciekawe orzeczenie.
Tekst powstał dzięki Julianowi Opatowieckiemu.
