19 maja Kuba Midel opublikował na swoim YouTubowym kanale film, z którego dowiadujemy się, że rosną ceny nieruchomości, jak i standard wykończenia mieszkań na wynajem. Jednak ceny najmów nie podążają za tym trendem. Influencer stwierdza w opisie nagrania, że “ inwestorzy będą musieli zadowolić się niższą stopą zwrotu, a najemcy wysoką jakością wnętrz.” Stwierdzenie to trudno nazwać nieprawdziwym, ale jednocześnie trudno też się z nim w pełni zgodzić. Co ciekawe właśnie ten sposób myślenia, który prezentuje Kuba Midel jest jedną z głównych przyczyn problemów właścicieli mieszkań na wynajem. Wieczna pogoń za rzekomym podnoszeniem standardu, za którą skrywa się chęć podnoszenia zysków, to zbyt krótkowzroczna strategia, by zawsze przynosiła zadowalające zyski.
Gdy tylko inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się modnym, zajęciem większość szkoleniowców, jak i nieruchomościowych influencerów namawiała zainteresowanych do podnoszenia standardu swoich lokali. Argumentowali to w ten sposób, że mieszkanie o lepszym standardzie jest o wiele łatwiej wynająć, a i potencjalny zysk będzie o wiele większy. Strategia ta do pewnego czasu działała. Gdy tylko rynek się nasycił, wyraźny stał się brak mieszkań o parametrach niepasujących do założeń inwestorów.
Wcześniejsze słowa zrozumie każdy, kto szukał mieszkania na wynajem. Lubisz gotować? Zapomnij o gazie. Inwestor usunie przyłącze eliminując jedno z ryzyk, zgodnie z kursem od znanego flipera i wyposaży cię w średniej jakości płytę indukcyjną. Masz zwierzęta? Masz problem. Inwestor w obawie o zniszczenie paneli nie zaakceptuje twojego pupila. Twój gust to coś więcej niż pastele i szarości? Zapomnij. Wszyscy tak robią, więc musi to być skuteczne.
Problem z brakiem różnorodności na rynku powinien idealnie rozumieć ktoś, kto działa na rynku Łódzkim. To właśnie tam zróżnicowanie jest niewielkie, co czyni w dłuższym terminie inwestowanie równie bezpiecznym, co spacer po polu minowym. Łódź słynie z trzech rodzajów nieruchomości. Pierwszy z nich to stare kamienice o wyjątkowo złym stanie technicznym i niskiej cenie. Zdecydowanie lepiej trzyma się komunistyczna wielka płyta, ale ona najczęściej jest zlokalizowana na większych osiedlach, czyli dalej od centrum. Nie jest też jej dużo. Mamy też odrobinę wolnorynkowych inwestycji od youtubowych autorytetów, ale ceny tych nieruchomości dalekie są od niskich. Prostym sposobem na zarobek jest szukanie tanich kamienic i ich szybka rewitalizacja, by sprzedać je w cenie nowych mieszkań.
Ten sam sposób działania widać na rynku najmów. Nawet mechanizm podziału mieszkań na mniejsze części to przecież sposób osób remontujących kamienice na zwiększenie swojego zarobku. Efekt? Chcąc wynająć większe mieszkanie jedynym sposobem będzie niedługo wynajęcie dwóch sąsiednich lokali. Chcąc gonić wynik, inwestorzy zaczęli prześcigać się w jakości i cenie, a to nigdy nie prowadzi do dobrych efektów.
Czy można było inaczej? Owszem. Na brak chętnych najemców nie narzekają osoby akceptujące zwierzęta. Co ważne właściciele takich lokali, często odporni są na modę polegającą na wymianie wszystkich podłóg na marketowe panele. Stare płytki będą bezpieczniejsze pod pazurami psa czy kota, niż najlepszy panel.
Na rynku brak również mieszkań z prawdziwą kuchnią, w której można gotować. W oczach inwestora każda kuchnia to potencjalny salon z aneksem. W głowie najemcy to kolejne mieszkanie, które nie spełnia jego wymogów. Warto wspomnieć, że te też się z czasem zmieniają. Ostudzenie na rynku pracy coraz częściej zagania nas do kuchni, gdyż jedzenie na mieście robi się coraz droższe.
Jaki wybór ma dowolny pracownik zajmujący się wykończeniami mieszkań na rynku najmu? Może on trafić do taniej kwatery pracowniczej, ale tam trudno mieszkać, a można co najwyżej pomieszkiwać. Szukając czegoś lepszego, trudno o mieszkanie w znośnym standardzie, a na wyprowadzkę z kwatery do nowocześnie urządzonego przez inwestora mieszkania nie każdego od razu stać i nie każdy w takim wnętrzu czuje się komfortowo.
To fakt, dochody osób zajmujących się zawodowo najmem mieszkań spadną. Duża w tym rola niewłaściwej polityki rządu, czy NBP, ale też inwestorzy sami ściągnęli na siebie problemy, kopiując bez umiaru te same trendy i rozwiązania. Część z nich ma dobrze zdywersyfikowany portfel lokali i oni nie mają się czego bać. Jeśli ktoś ma tylko kawalerki w Łodzi kupowane na kredyt, to zdecydowanie ma powody do obaw.
