Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) stanowi fundamentalny element polskiego sektora rolnego, działając jako agencja wykonawcza odpowiedzialna za wdrażanie polityki państwa w zakresie wsparcia rolnictwa, rozwoju obszarów wiejskich oraz zarządzania Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa (Zasób WRSP). Misja KOWR, określona w strategii instytucji, koncentruje się na wdrażaniu instrumentów wsparcia aktywnej polityki rolnej i rozwoju obszarów wiejskich na rzecz polskich rolników i innych podmiotów sektora rolno-żywnościowego, jednocześnie zapewniając kompetentną obsługę. Zakres działalności KOWR jest niezwykle szeroki, obejmując ponad 70 procesów, mechanizmów i programów, które mają bezpośredni wpływ na dostępność gruntów rolnych, ich ceny, a także na stabilność i kierunki rozwoju gospodarstw rodzinnych w Polsce. KOWR rozrósł się do imponujących rozmiarów, co czyni go organizacją nie tylko niezwykle istotną, ale też coraz trudniejszą w skutecznym zarządzaniu.
Niniejszy pogłębiony raport analityczny ma na celu porównanie kluczowych wskaźników działalności KOWR w latach 2023 i 2024. Analiza ta pozwoli na identyfikację dominujących trendów, zrozumienie ich przyczyn oraz ocenę implikacji dla rynku nieruchomości rolnych. Badanie skupi się na obszarach, w których zaobserwowano poprawę, stabilizację oraz pogorszenie, dostarczając konkretnych danych z załączonych sprawozdań rocznych KOWR. Bazę dla raportu stanowi analiza sprawozdań z działalności KOWR za lata 2023 i 2024.
Zrozumienie dynamiki działań KOWR jest niezbędne dla firm zajmujących się obrotem nieruchomościami rolnymi, dla rolników, ale i dla posiadaczy gruntów rolnych. Decyzje KOWR dotyczące sprzedaży, dzierżawy, nabywania gruntów, egzekwowania prawa pierwokupu, czy nadzoru nad bezumownym użytkowaniem, bezpośrednio kształtują podaż i popyt na rynku. Ma to kluczowe znaczenie dla formułowania strategii inwestycyjnych i operacyjnych w sektorze, umożliwiając przedsiębiorcom adaptację do zmieniających się warunków rynkowych i regulacyjnych. Dla rolników to ważna informacja o dostępności gruntów.
Co się w KOWR poprawiło?
Analiza sprawozdań KOWR za lata 2023 i 2024 ujawnia kilka obszarów, w których Ośrodek wykazał znaczącą poprawę w realizacji swoich zadań, co ma pozytywne przełożenie na efektywność zarządzania Zasobem WRSP i rozwój sektora rolnego.
Zwiększona efektywność odzyskiwania gruntów z bezumownego użytkowania
Jednym z najbardziej widocznych sukcesów KOWR jest znaczący spadek powierzchni gruntów pozostających w bezumownym użytkowaniu. Na koniec 2023 roku powierzchnia ta wynosiła 11,2 tys. ha, by spaść do 7,7 tys. ha na koniec 2024 roku. Tendencja spadkowa jest kontynuacją trendu obserwowanego od 2018 roku, kiedy to areał ten sięgał 25,9 tys. ha. Łączny spadek w ciągu sześciu lat (2018-2024) wyniósł imponujące 70,2%.
Ta poprawa jest bezpośrednim efektem zaostrzonych regulacji i zwiększonej determinacji KOWR w ochronie państwowych aktywów rolnych. Nie bez znaczenia jest również wzrost liczby osób pracujących każdego dnia na rzecz KOWR. Raporty jasno wskazują, że skuteczność działań wynika z podniesienia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości do 30-krotności wywoławczej wysokości czynszu dzierżawnego, który byłby należny od tej nieruchomości. Ponadto, wprowadzenie ustawowego wymogu posiadania tytułu prawnego do gruntów Zasobu WRSP zgłaszanych do płatności bezpośrednich oraz zakazu uczestnictwa bezumownych użytkowników w przetargach KOWR przez 5 lat od momentu niewydania nieruchomości, znacząco przyczyniło się do tej zmiany. Bezumowne korzystanie z gruntów KOWR po prostu przestaje się opłacać, co do tej pory nie było takie oczywiste.
Dla rynku nieruchomości rolnych oznacza to jaśniejszy status prawny gruntów, co redukuje ryzyka związane z potencjalnymi sporami o użytkowanie ziemi. Odzyskiwanie kontroli nad tymi gruntami przez KOWR potencjalnie zwiększa pulę dostępnych prawnie nieruchomości pod przyszłe przetargi dzierżawne lub sprzedażowe. Bardziej stabilne i przejrzyste środowisko prawne dla państwowych gruntów rolnych może przyciągnąć więcej inwestorów i rolników, wspierając większą przejrzystość w transakcjach gruntowych z udziałem KOWR.
Dynamiczny rozwój innowacyjnych projektów i wsparcia dla OZE
KOWR konsekwentnie kontynuuje realizację kluczowych projektów innowacyjnych, co pozycjonuje go jako istotny podmiot w kształtowaniu przyszłości polskiego rolnictwa. Na projekt S2MUR (System Satelitarnego Monitorowania Upraw Rolnych) w 2024 roku wydatkowano 2 631,52 tys. zł, co stanowi kontynuację inwestycji z 2023 roku (2 569,96 tys. zł). Projekt „Paszportyzacja polskiej żywności” w 2024 roku skupił się na działaniach przygotowawczych do drugiej fazy, w tym na konsultacjach z branżą i administracją, po udanym pilotażu w latach 2021-2023, który potwierdził wykonalność i celowość budowy docelowego systemu. Projekt „Standaryzacja wykorzystania bezzałogowych statków powietrznych (BSP)” zakończył fazę testów w 2024 roku, przygotowując się do opracowania raportu końcowego i standardów użytkowania.
Równolegle, KOWR aktywnie wspiera rozwój odnawialnych źródeł energii (OZE) w rolnictwie. Liczba zarejestrowanych spółdzielni energetycznych w KOWR wzrosła z 21 na koniec 2023 roku do 55 na koniec 2024 roku. Łączna zainstalowana moc elektryczna tych spółdzielni wzrosła z 3,24 MW w 2023 roku do 14,128 MWe w 2024 roku, co stanowi wzrost o 10,9 MWe. Ten dynamiczny wzrost jest bezpośrednim rezultatem działań informacyjno-promocyjnych i edukacyjnych KOWR, mających na celu rozpowszechnianie tematyki OZE w rolnictwie.
Dla rynku nieruchomości rolnych, te inicjatywy sugerują rosnące zapotrzebowanie na grunty odpowiednie pod instalacje OZE (np. farmy fotowoltaiczne, biogazownie) oraz potencjalny wzrost wartości nieruchomości, które mogą integrować takie rozwiązania. Projekt „Paszportyzacja polskiej żywności”, w przypadku pełnego wdrożenia, może zwiększyć wartość i atrakcyjność polskich produktów rolnych, co pośrednio wpłynie na wartość gruntów poprzez zwiększenie rentowności gospodarstw. Ogólny nacisk na OZE i cyfryzację rolnictwa wpisuje się w szersze trendy zrównoważonego rozwoju, co może przyciągnąć nowych inwestorów zainteresowanych zielonym rolnictwem i inteligentnymi technologiami rolniczymi, potencjalnie dywersyfikując rynek nieruchomości rolnych poza tradycyjne zastosowania.
Wzrost liczby pozytywnych decyzji na nabycie nieruchomości rolnych
W 2024 roku KOWR wydał 6 381 pozytywnych decyzji administracyjnych dotyczących zgody na nabycie nieruchomości rolnych, co stanowi wzrost w porównaniu do 5 987 pozytywnych decyzji wydanych w 2023 roku. Czy ten wzrost liczby pozytywnych rozstrzygnięć świadczy o aktywnej roli KOWR w ułatwianiu obrotu nieruchomościami rolnymi? Nie do końca, ale zestawienie danych z odsetkiem zgód napawa optymizmem. Z danych wynika, że 94% pozytywnych decyzji w 2024 roku dotyczyło nabycia nieruchomości przez osoby fizyczne.
Większa liczba pozytywnych decyzji sugeruje, że KOWR całkiem efektywnie przetwarza wnioski i aktywnie wspiera transakcje zgodne z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. Dla rynku nieruchomości rolnych oznacza to bardziej płynny proces nabywania gruntów dla kwalifikowanych nabywców, co jest pozytywnym sygnałem. Wskazuje to również, że KOWR aktywnie ułatwia transfery gruntów, realizując swoje cele statutowe w zakresie wspierania gospodarstw rodzinnych. Należy jednak zauważyć, że choć liczba decyzji wzrosła, powierzchnia gruntów objętych tymi decyzjami uległa zmniejszeniu. Może to świadczyć o tym, że KOWR zatwierdza więcej, ale mniejszych transakcji, co może odzwierciedlać fragmentację dostępnych gruntów.
Wzrost średnich stawek czynszu dzierżawnego
Średnia wysokość czynszu dzierżawnego za grunty rolne KOWR, wyrażona w decytonach (dt) pszenicy na hektar, wzrosła z 12,9 dt/ha w 2023 roku do 13,1 dt/ha w 2024 roku. Ten, choć niewielki, wzrost jest pozytywnym sygnałem dla rentowności dzierżawy gruntów rolnych.
Wzrost stawek czynszu dzierżawnego sugeruje stabilną lub lekko poprawiającą się perspektywę rentowności rolnictwa, co sprawia, że rolnicy są skłonni płacić nieco więcej za dzierżawioną ziemię. Może to również odzwierciedlać rosnącą konkurencję w przetargach na atrakcyjne dzierżawy. Dla inwestorów i właścicieli nieruchomości rolnych, ten trend wskazuje na pozytywny kierunek w potencjale generowania dochodów z gruntów rolnych poprzez dzierżawę, wzmacniając postrzeganie ziemi rolnej jako wartościowego aktywa. Chociaż stawki czynszu KOWR są kształtowane przez jego publiczną misję, ich wzrost może odzwierciedlać szersze oczekiwania rynkowe dotyczące cen towarów rolnych i dochodów gospodarstw.
Wykres: Średnia Wysokość Czynszu Dzierżawnego KOWR (dt pszenicy/ha)
| Rok | Średnia wysokość czynszu dzierżawnego (dt pszenicy/ha) |
| 2023 | 12,9 1 |
| 2024 | 13,1 1 |
Co się nie zmieniło?
W analizowanym okresie 2023-2024, wiele kluczowych aspektów działalności KOWR wykazało stabilność, co świadczy o kontynuacji przyjętych strategii i procedur. Te obszary niezmienności są równie ważne dla oceny funkcjonowania instytucji, co obszary zmian, gdyż wskazują na przewidywalność i konsekwencję w działaniach.
Stabilny poziom przejmowania mienia do Zasobu WRSP
Całkowita powierzchnia gruntów przejętych do Zasobu WRSP od 1992 roku wzrosła minimalnie z 4 759,8 tys. ha do końca 2023 roku do 4 762,03 tys. ha do końca 2024 roku. Procentowy udział gruntów pochodzących z byłych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej (PGR) utrzymuje się na poziomie około 79%. Chociaż powierzchnia gruntów przejętych w wyniku restrukturyzacji zadłużenia spadła z 98,6 ha w 2023 roku do 65,1 ha w 2024 roku, ogólna liczba umów w latach 2019-2024 (35 umów na 1405,3 ha) wskazuje na kontynuację tego mechanizmu. Podobnie, powierzchnia przejęta w wyniku prawa pierwokupu i odkupu wzrosła z 0,3 ha w 2023 roku do 69,6 ha w 2024 roku, jednak w kontekście ogólnych przejęć od 1992 roku (2 742,7 ha) jest to wciąż stosunkowo niewielki wolumen.
Ta minimalna zmiana w ogólnej powierzchni przejmowanych gruntów, przy jednoczesnych fluktuacjach w poszczególnych metodach nabywania (spadek w restrukturyzacji zadłużenia, wzrost w prawie pierwokupu/odkupu), wskazuje na dojrzewanie Zasobu WRSP. Początkowe, wielkoskalowe przejęcia z byłych gospodarstw państwowych zostały już dawno zakończone. Obecne, ciągłe, choć zmienne, przejęcia poprzez specyficzne mechanizmy prawne (restrukturyzacja zadłużenia, prawo pierwokupu/odkupu) świadczą o utrzymującej się roli KOWR w interwencji rynkowej i wspieraniu gospodarstw w trudnej sytuacji, a nie w masowym gromadzeniu ziemi. Dla rynku nieruchomości rolnych może to oznaczać, że KOWR nie jest już głównym motorem zmian w dostępności gruntów na dużą skalę. Jego rola ewoluuje w kierunku precyzyjnego zarządzania dystrybucją ziemi poprzez ukierunkowane interwencje, które mogą wpływać na konkretne rynki lokalne lub pojedyncze nieruchomości. Wzrost powierzchni nabywanej poprzez prawo pierwokupu/odkupu w 2024 roku (69,6 ha w porównaniu do 0,3 ha w 2023 roku) może zastanawiać, ale nie znając szczegółów dotyczących tych nabyć trudno stawiać daleko idące wnioski.
Stabilna liczba warunkowych umów sprzedaży i zawiadomień o prawie nabycia
Liczba warunkowych umów sprzedaży dotyczących nieruchomości rolnych, dla których KOWR przysługuje prawo pierwokupu, utrzymuje się na stabilnym poziomie: 24 160 w 2023 roku i 24 547 w 2024 roku. Liczba zawiadomień dotyczących nieruchomości rolnych, dla których KOWR przysługuje prawo nabycia, zmniejszyła się z 3 848 w 2023 roku do 3 240 w 2024 roku.
Wysoki i stabilny wolumen warunkowych umów sprzedaży oraz zawiadomień o prawie nabycia bezpośrednio odzwierciedla aktywność transakcyjną na prywatnym rynku nieruchomości rolnych, która podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i uruchamia prawa pierwokupu lub nabycia KOWR. To pokazuje, że KOWR utrzymuje ciągły i szeroki nadzór nad prywatnym rynkiem gruntów rolnych. Niewielki spadek liczby zawiadomień o prawie nabycia, przy stabilnej liczbie warunkowych umów sprzedaży, może wskazywać na zmianę w typach transakcji na rynku prywatnym, np. mniej przeniesień własności innych niż sprzedaż, które uruchamiają to konkretne prawo.
Stabilna liczba kontroli na miejscu
KOWR przeprowadził 2 053 kontrole na miejscu w 2023 roku i 2 059 w 2024 roku. Struktura kontroli, dzieląca się na kontrole własne (ok. 62-66%) i delegowane (ok. 34-38%), również pozostała stabilna. Najwięcej kontroli w obu latach dotyczyło „Programu dla szkół” oraz realizacji zadań w ramach programów pomocy żywnościowej. Jak już wiemy liczba kontroli w tych ostatnich programach nie przełożyła się, i nie mogła przełożyć się na wykrycie nieprawidłowości, którymi interesuje się Prokuratura Europejska. Drugą ciekawostką jest to, że nie każda kontrola dotyczy ściśle obrotu, czy użytkowania nieruchomości rolnych.
Stabilny i solidny system kontroli jest kluczowy dla utrzymania integralności programów wsparcia rolnictwa i zapewnienia prawidłowego wykorzystania środków publicznych i aktywów. Mimo utrzymania ilościowego kontroli warto poprawić ich jakość.
Stabilny wskaźnik spłacalności należności z tytułu sprzedaży
Wskaźnik spłacalności należności bieżących z tytułu sprzedaży nieruchomości KOWR utrzymywał się na wysokim poziomie: 96,69% w 2023 roku i 96,09% w 2024 roku.
Ten konsekwentnie wysoki wskaźnik spłacalności należności ze sprzedaży świadczy o tym, że nabywcy nieruchomości KOWR są zazwyczaj wiarygodni finansowo i sumiennie wywiązują się ze swoich zobowiązań płatniczych. Dla KOWR, wysoka spłacalność zapewnia stały i przewidywalny strumień dochodów ze sprzedaży nieruchomości, co jest kluczowe dla jego stabilności finansowej. Dla szerszego rynku nieruchomości rolnych, sygnalizuje to zdrową dyscyplinę płatniczą wśród nabywców gruntów państwowych, wzmacniając zaufanie do integralności transakcyjnej na rynku.
Kontynuacja działań promocyjnych i współpracy międzynarodowej
KOWR aktywnie kontynuował działania promocyjne produktów rolno-spożywczych zarówno w kraju, jak i za granicą. W 2023 roku wydatkowano 3 918,40 tys. zł na promocję efektów prac hodowlanych , a w 2024 roku zrealizowano liczne wydarzenia informacyjno-promocyjne. Współpraca międzynarodowa, w tym organizacja wizyt delegacji zagranicznych oraz udział przedstawicieli KOWR w spotkaniach międzynarodowych, była intensywnie prowadzona w obu latach. Liczba wkładów do materiałów informacyjno-tezowych Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi (MRiRW) również pozostała na podobnym poziomie (ponad 120 w 2023 roku i ponad 100 w 2024 roku).
To konsekwentne i solidne zaangażowanie w krajowe i międzynarodowe działania promocyjne odzwierciedla mandat KOWR do wspierania konkurencyjności i dostępu do rynków dla polskich produktów rolnych. Ciągłość tych działań sugeruje, że są to strategiczne priorytety, a nie jednorazowe inicjatywy. Dla sektora nieruchomości rolnych, silna promocja eksportu pośrednio korzystnie wpływa na wartość gruntów, zwiększając popyt na produkty rolne, a tym samym poprawiając rentowność gospodarstw i długoterminową opłacalność produkcji rolnej. Pomaga to również w budowaniu pozytywnego wizerunku polskiego rolnictwa na arenie międzynarodowej. Klienci zagranicznych sklepów mogą coraz częściej trafiać na produkty pochodzące z polski.
Co uległo pogorszeniu?
Mimo pozytywnych trendów i obszarów stabilności, analiza działalności KOWR w latach 2023-2024 wskazuje również na pewne wyzwania i pogorszenie w kluczowych wskaźnikach, które mogą mieć istotne konsekwencje dla rynku nieruchomości rolnych.
Spadek całkowitych wpływów z gospodarowania Zasobem WRSP
Całkowite wpływy z gospodarowania mieniem Zasobu WRSP odnotowały znaczący spadek, z 2 683 939 tys. zł w 2023 roku do 1 995 284 tys. zł w 2024 roku. Stanowi to spadek o około 25,7%.
Głównym motorem wpływów KOWR z zarządzania Zasobem WRSP jest sprzedaż nieruchomości, która stanowiła 62,8% wpływów w 2023 roku i 57,1% w 2024 roku. Znaczący spadek wpływów ze sprzedaży bezpośrednio przełożył się na ogólny spadek wpływów. Wpływy z odpłatnego korzystania (dzierżawy) również spadły z 893 943 tys. zł w 2023 roku do 766 339 tys. zł w 2024 roku. Taka redukcja wpływów może wpłynąć na zdolność finansową KOWR do podejmowania nowych inwestycji, utrzymania istniejącego portfela nieruchomości lub finansowania różnych programów wsparcia. Może to również wymusić ponowną ocenę strategii finansowej KOWR lub zwiększoną zależność od transferów z budżetu państwa.
Wykres: Całkowite Wpływy KOWR z Gospodarowania Zasobem WRSP (tys. PLN)
| Rok | Całkowite wpływy (tys. PLN) |
| 2023 | 2 683 939 1 |
| 2024 | 1 995 284 1 |
Spadek wpływów i powierzchni ze sprzedaży nieruchomości rolnych oraz średnich cen
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości rolnych spadły z 1 686 142 tys. zł w 2023 roku do 1 139 427 tys. zł w 2024 roku, co stanowi spadek o około 32,4%. Powierzchnia sprzedanych gruntów rolnych również zmniejszyła się z 4 554 ha w 2023 roku do 4 268 ha w 2024 roku. Co więcej, średnia cena za hektar gruntów rolnych sprzedanych przez KOWR spadła z 58 031 PLN w 2023 roku do 54 873 PLN w 2024 roku, co oznacza spadek o około 5,4%. Jest to szczególnie istotne, biorąc pod uwagę, że średnia cena gruntów ornych w obrocie prywatnym wzrosła w tym samym okresie z 63 163 PLN/ha w 2023 roku do 69 400 PLN/ha w 2024 roku, pogłębiając dysproporcję.
Ten spadek wskaźników sprzedaży KOWR, zarówno pod względem przychodów, powierzchni, jak i średnich cen, przy jednoczesnym wzroście cen na rynku prywatnym, wskazuje na zmniejszoną dynamikę prywatyzacji i rosnącą dysproporcję cenową. Spadek może być spowodowany kurczącą się podażą atrakcyjnych gruntów w Zasobie WRSP, pozostawiając KOWR z bardziej rozdrobnionymi lub mniej przydatnymi rolniczo działkami. Raporty wskazują, że sprzedawane nieruchomości „pochodziły głównie z byłego Państwowego Funduszu Ziemi i były uważane za mniej atrakcyjne rolniczo”. Polityka KOWR, która preferuje gospodarstwa rodzinne, również może wpływać na ceny, ponieważ te podmioty mogą mieć mniejszą siłę nabywczą niż duże prywatne podmioty.
Dla rynku nieruchomości rolnych oznacza to, że KOWR staje się mniej znaczącym źródłem gruntów do nabycia, zwłaszcza tych o większej powierzchni i wyższej jakości. Inwestorzy poszukujący gruntów na własność mogą być zmuszeni do większego polegania na rynku prywatnym, gdzie ceny są wyższe i rosną. Rosnąca różnica między cenami KOWR a cenami rynkowymi sugeruje, że oferty KOWR, choć potencjalnie bardziej dostępne, mogą coraz częściej dotyczyć działek o niższej jakości lub mniejszej atrakcyjności. Ten trend może prowadzić do zwiększonej konkurencji i dalszego wzrostu cen na prywatnym rynku gruntów rolnych, ponieważ popyt przenosi się z kurczącego się portfela sprzedażowego KOWR.
Tabela: Kluczowe Wskaźniki Sprzedaży Gruntów Rolnych KOWR
| Wskaźnik | 2023 (dane) | 2024 (dane) | Zmiana (%) |
| Wpływy ze sprzedaży (tys. PLN) | 1 686 142 | 1 139 427 | -32,4% |
| Powierzchnia sprzedana (ha) | 4 554 | 4 268 | -6,3% |
| Średnia cena (PLN/ha) | 58 031 | 54 873 | -5,4% |
| Średnia cena rynkowa (PLN/ha) | 63 163 | 69 400 | +9,9% |
Spadek ogólnego wskaźnika spłacalności należności bieżących (ogółem i dzierżawa)
Ogólny wskaźnik spłacalności należności bieżących KOWR spadł z 94,7% w 2023 roku do 93,61% w 2024 roku. Podobnie, wskaźnik spłacalności należności z tytułu dzierżawy zmniejszył się z 90,62% w 2023 roku do 90,10% w 2024 roku.
Chociaż spadki te są niewielkie, mogą stanowić wczesne sygnały rosnącej presji finansowej na niektórych dzierżawców lub nieznacznego osłabienia dyscypliny płatniczej. Może to być związane z wahaniami cen towarów rolnych, rosnącymi kosztami produkcji lub innymi wyzwaniami ekonomicznymi, z którymi borykają się rolnicy. Dla KOWR oznacza to marginalny wzrost ryzyka finansowego związanego z portfelem dzierżaw. Chociaż sytuacja nie jest jeszcze krytyczna, wymaga to ścisłego monitorowania. Dla szerszego sektora rolnego, może to subtelnie odzwierciedlać ukryte napięcia ekonomiczne w niektórych gospodarstwach, co może wpływać na ich zdolność do inwestowania w ziemię lub rozszerzania działalności.
Wykres: Wskaźniki Spłacalności Należności Bieżących KOWR
| Wskaźnik | 2023 (%) | 2024 (%) |
| Ogólny wskaźnik spłacalności należności bieżących | 94,7 | 93,61 |
| Spłacalność należności z tytułu dzierżawy | 90,62 | 90,10 |
Spadek oceny jakości obsługi KOWR przez respondentów
Procent respondentów oceniających jakość obsługi KOWR jako dobrą lub bardzo dobrą spadł z 91% w 2023 roku do 83,4% w 2024 roku.
Ten zauważalny spadek w postrzeganej jakości obsługi może wynikać z różnych czynników, takich jak zwiększone obciążenie pracą, rotacja personelu (jak wskazują zmiany w kierownictwie KOWR w 2024 roku), zmiany w wewnętrznych procedurach lub zwiększone oczekiwania beneficjentów. Raporty wskazują, że częstymi przyczynami skarg są „zbyt długi… okres załatwiania spraw” oraz „nieznajomość oraz mylna interpretacja przepisów prawa i procedur KOWR”. Chociaż KOWR nadal utrzymuje wysoki ogólny wskaźnik zadowolenia, spadający trend w postrzeganej jakości obsługi może prowadzić do zwiększonej frustracji wśród rolników i innych interesariuszy. Może to przełożyć się na większą liczbę odwołań administracyjnych lub mniej płynne procesy transakcji gruntowych, co pośrednio wpłynie na efektywność rynku. Publiczne postrzeganie kluczowych instytucji rolnych jest istotne dla zaufania i skutecznego wdrażania polityki. Utrzymujący się spadek może podważyć zaufanie do efektywności operacyjnej KOWR.
Wykres: Ocena Jakości Obsługi KOWR przez Respondentów
| Rok | Ocena dobra/bardzo dobra (%) |
| 2023 | 91 |
| 2024 | 83,4 |
Wzrost powierzchni negatywnych decyzji na nabycie nieruchomości rolnych (pomimo spadku liczby decyzji)
Liczba negatywnych decyzji KOWR na nabycie nieruchomości rolnych spadła z 69 w 2023 roku do 48 w 2024 roku. Jednakże, powierzchnia gruntów objętych tymi negatywnymi decyzjami drastycznie wzrosła z 801 ha w 2023 roku do 1 591,9991 ha w 2024 roku.
Ta pozorna sprzeczność – mniej decyzji, ale obejmujących znacznie większą powierzchnię – wskazuje, że KOWR staje się bardziej selektywny w swoich negatywnych decyzjach, koncentrując się na blokowaniu większych transakcji nabycia gruntów, które nie spełniają kryteriów ustawowych. Kryteria te mogą obejmować przeciwdziałanie „nadmiernej koncentracji gruntów rolnych” lub brak „odpowiednich kwalifikacji” nabywcy. Sugeruje to, że mniejsze, mniej problematyczne transakcje są częściej zatwierdzane lub postępowania są umarzane, podczas gdy większe, potencjalnie niezgodne z przepisami, są aktywnie odrzucane.
Drugim dnem w zmniejszonej liczbie decyzji odmownych mogą być przepisy uprawniające właściciela nieruchomości rolnej do złożenia oświadczenia z wezwaniem KOWR do nabycia nieruchomości rolnej, gdy ten nie wyda zgody na transakcję. Jest to bardzo prawdopodobna i sprawdzona częściowo w praktyce teza.
Wykres: Negatywne Decyzje KOWR na Nabycie Nieruchomości Rolnych (Liczba i Powierzchnia)
| Rok | Liczba negatywnych decyzji (szt.) | Powierzchnia negatywnych decyzji (ha) |
| 2023 | 69 | 801 |
| 2024 | 48 | 1 591,9991 |
Spadek powierzchni gruntów przekazanych nieodpłatnie JST
Powierzchnia gruntów Zasobu WRSP przekazanych nieodpłatnie jednostkom samorządu terytorialnego (JST) spadła z 596 ha w 2023 roku do 542 ha w 2024 roku.
Ten spadek w nieodpłatnych przekazaniach gruntów JST może wynikać z kurczącej się puli odpowiednich gruntów KOWR, które mogłyby być przeznaczone na cele infrastruktury publicznej lub ze zmiany priorytetów/alokacji zasobów KOWR. Może to również odzwierciedlać zmniejszone zapotrzebowanie ze strony JST lub zwiększoną kontrolę nad takimi przekazaniami. Redukcja nieodpłatnie przekazywanych gruntów oznacza, że JST mogą napotkać większe wyzwania lub wyższe koszty w pozyskiwaniu ziemi pod lokalne projekty infrastrukturalne (np. drogi, wodociągi, kanalizacje, obiekty kulturalne). Może to spowolnić inicjatywy rozwoju obszarów wiejskich, które opierają się na gruntach KOWR. W szerszym kontekście, trend ten sugeruje, że społeczności lokalne mogą być zmuszone do poszukiwania alternatywnych strategii pozyskiwania gruntów lub źródeł finansowania dla swoich projektów rozwojowych, co potencjalnie wpłynie na tempo modernizacji obszarów wiejskich.
Spadek ogólnego wskaźnika windykacji należności zaległych
Ogólny wskaźnik windykacji należności zaległych spadł z 11,56% w 2023 roku do 11,14% w 2024 roku. Wskaźnik windykacji należności z tytułu bezumownego użytkowania wzrósł nieznacznie z 0,8% w 2023 roku do 0,89% w 2024 roku, ale nadal pozostaje na bardzo niskim poziomie. Raport z 2024 roku wyraźnie wskazuje, że „1,252,658 tys. zł, czyli 87,56% należności zaległych, pozostało nieuregulowanych”.
Te dane wskazują na utrzymujące się wyzwania w egzekwowaniu długoterminowych zobowiązań, szczególnie w przypadku starszych, problematycznych długów wynikających z rozwiązanych umów lub bezumownego użytkowania. Pomimo wprowadzenia przez KOWR bardziej rygorystycznych środków (np. 30-krotność czynszu za bezumowne użytkowanie), faktyczna ściągalność pozostaje trudna. Dla KOWR, ten stan rzeczy oznacza znaczną objętość nieściągniętych przychodów, co może wpływać na jego kondycję finansową i elastyczność operacyjną. Dla rynku, podkreśla to ryzyka związane z długoterminowymi zobowiązaniami płatniczymi lub sporami o użytkowanie gruntów, nawet w przypadku transakcji z podmiotem państwowym.
Wykres: Wskaźniki Windykacji Należności Zaległych KOWR
| Wskaźnik | 2023 (%) | 2024 (%) |
| Ogólny wskaźnik windykacji należności zaległych | 11,56 | 11,14 |
| Windykacja należności z tytułu bezumownego użytkowania | 0,8 | 0,89 |
Wzrost liczby stwierdzonych nieprawidłowości w użytkowaniu wieczystym
Liczba stwierdzonych nieprawidłowości w użytkowaniu wieczystym wzrosła z 67 przypadków w 2023 roku do 96 przypadków w 2024 roku, przy niewielkim wzroście liczby kontrolowanych umów (z 616 do 646).
Wzrost liczby nieprawidłowości w umowach użytkowania wieczystego sugeruje, że zgodność z warunkami tych umów spada, lub że nadzór KOWR w tym obszarze stał się bardziej rygorystyczny i skuteczniej identyfikuje problemy. Nieprawidłowości mogą dotyczyć sposobu użytkowania gruntów, terminów płatności lub innych zobowiązań umownych. Dla KOWR oznacza to rosnące wyzwanie w zapewnieniu prawidłowego wykorzystania i przestrzegania przepisów dla nieruchomości objętych długoterminowymi formami dysponowania. Nie bez znaczenia może też być fakt, że powszechnie uważa się, że można użytkować nieruchomość w sposób sprzeczny z treścią umowy użytkowania wieczystego, co potwierdzają orzeczenia sądów, jednak nie stoi to na przeszkodzie by KOWR po raz kolejny miał inne zdanie.
Co dalej z nieruchomościami rolnymi?
Analiza sprawozdań KOWR za lata 2023-2024 przedstawia złożony i dynamiczny obraz działalności agencji, z wyraźnymi obszarami poprawy, stabilizacji i pogorszenia. Z jednej strony, KOWR wykazuje zwiększoną efektywność w odzyskiwaniu gruntów z bezumownego użytkowania, co świadczy o wzmocnieniu kontroli nad Zasobem WRSP, jak i wskazuje na skuteczność zmienionych przepisów. Aktywne wspieranie innowacji i rozwoju odnawialnych źródeł energii w rolnictwie, wraz z dynamicznym wzrostem liczby spółdzielni energetycznych, pozycjonuje KOWR jako podmiot napędzający zieloną transformację i nowoczesne technologie w sektorze. Wzrost liczby pozytywnych decyzji na nabycie nieruchomości (choć dla mniejszych powierzchni) oraz stabilne stawki dzierżawne wskazują na kontynuację misji wspierania gospodarstw rodzinnych i utrzymania stabilności w zarządzaniu mieniem państwowym.
Z drugiej strony, agencja stoi przed znaczącymi wyzwaniami. Odnotowano istotny spadek całkowitych wpływów z gospodarowania Zasobem WRSP, głównie z powodu spadku wpływów i powierzchni ze sprzedaży nieruchomości rolnych oraz obniżenia średnich cen. Ten trend, w kontraście do rosnących cen na rynku prywatnym, pogłębia dysproporcję i sygnalizuje kurczenie się puli atrakcyjnych gruntów państwowych. Spadek ogólnego wskaźnika spłacalności należności bieżących i zaległych, choć niewielki, może być wczesnym sygnałem potencjalnych trudności finansowych u niektórych dzierżawców i nabywców. Najbardziej uderzającym trendem jest jednak wzrost powierzchni gruntów objętych negatywnymi decyzjami na nabycie, co wskazuje na zaostrzenie polityki KOWR w zakresie przeciwdziałania koncentracji gruntów i ochronie ustroju rolnego. Dodatkowo, spadek powierzchni gruntów przekazywanych nieodpłatnie JST oraz wzrost liczby nieprawidłowości w użytkowaniu wieczystym wskazują na potrzebę wzmocnienia nadzoru nad długoterminowymi formami dysponowania gruntem.
Wpływ na dostępność gruntów, politykę cenową i strategie inwestycyjne w sektorze nieruchomości rolnych
Dla rynku nieruchomości rolnych, te trendy mają dalekosiężne implikacje:
- Dostępność gruntów: Rynek będzie musiał dostosować się do zmniejszającej się podaży gruntów rolnych z Zasobu WRSP, zwłaszcza tych o większej powierzchni i lepszej jakości. KOWR będzie w coraz większym stopniu pełnił rolę zarządzającego, a nie sprzedającego, koncentrując się na dzierżawie i precyzyjnych interwencjach.
- Polityka cenowa: Spadek cen gruntów sprzedawanych przez KOWR, w kontraście do rosnących cen na rynku prywatnym, pogłębia dychotomię. Oznacza to, że grunty KOWR mogą być postrzegane jako mniej atrakcyjne lub wymagające większych nakładów inwestycyjnych, podczas gdy rynek prywatny staje się droższy, ale oferuje być może grunty o lepszym potencjale.
- Strategie inwestycyjne: Inwestorzy, głównie rolnicy, powinni rekalibrować swoje strategie, uwzględniając:
- Rosnące znaczenie dzierżawy: Dzierżawa z KOWR może stać się główną ścieżką dostępu do gruntów rolnych.
- Wyzwania w nabywaniu dużych areałów: Polityka KOWR aktywnie blokująca większe transakcje na rynku prywatnym oznacza, że nabycie dużych areałów będzie wymagało starannego planowania i zgodności z celami KOWR.
- Potencjał OZE: Nieruchomości rolne z potencjałem do rozwoju OZE (biogazownie, fotowoltaika) mogą zyskiwać na wartości, zgodnie z kierunkami wspieranymi przez KOWR.
- Ryzyka regulacyjne: Konieczność ścisłego przestrzegania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i warunków umów z KOWR jest kluczowa, biorąc pod uwagę stabilny poziom kontroli i wzrost nieprawidłowości w niektórych obszarach.
Rekomendacje dla firm działających w branży
W świetle przedstawionej analizy, dla firm zajmujących się obrotem nieruchomościami rolnymi, kluczowe są następujące rekomendacje:
- Monitorowanie lokalnych rynków: Z uwagi na regionalne zróżnicowanie działań KOWR, kluczowe jest szczegółowe monitorowanie aktywności poszczególnych oddziałów terenowych KOWR. Nadal niektóre oddziały terenowe są dość rygorystyczne, podczas gdy inne stosują zaskakująco łagodne podejście.
- Współpraca z KOWR: Budowanie pozytywnych relacji i dogłębne zrozumienie wewnętrznych procedur KOWR może znacząco ułatwić procesy transakcyjne i dzierżawne. Relacje mają znaczenie.
- Dyferencjacja oferty: Firmy powinny rozważyć dywersyfikację swojej oferty, koncentrując się nie tylko na tradycyjnych transakcjach kupna-sprzedaży, ale także na doradztwie w zakresie dzierżawy, profesjonalnego zarządzania gruntami rolnymi, a także na identyfikacji i rozwoju projektów OZE na gruntach rolnych.
- Edukacja i compliance: Inwestowanie w edukację klientów w zakresie zmieniających się przepisów prawa rolnego i wymogów KOWR jest niezbędne dla minimalizowania ryzyka transakcyjnego i budowania długoterminowego zaufania.
- Analiza długoterminowa: Biorąc pod uwagę stabilizację Zasobu WRSP i jego ewolucję, firmy powinny skupić się na długoterminowych perspektywach i wartości dodanej, jaką mogą wnieść na rynek, zamiast polegać na szybkich zyskach z obrotu gruntami państwowymi.
To już nie ten KOWR co kiedyś. Czy jest lepiej? W wielu aspektach tak. Mimo to nadal cieniem na wizerunek KOWR rzucają się te obszary, gdzie staje się on narzędziem w rękach polityków, a nie skuteczną organizacją realizująca długofalową strategię rozwoju rynku rolnego.