5 kroków do budowy domu

Zastanawiasz się w jaki sposób dobrze przygotować się do budowy? A czy wiesz jakich dokumentów potrzebujesz do budowy? Zapraszam do zapoznania się z kilkoma podpowiedziami ułożonymi w 5 prostych kroków, których przejście zadba o Twój spokój i przybliży do zamieszkania w wymarzonym domu.

Krok 1. Działka budowlana.

Przed zakupem działki należy sprawdzić następujące dokumenty:
• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Dokumenty te określają zasady zagospodarowania danej nieruchomości.
• Wypis z rejestru gruntów. Dowiesz się o rodzaju klasy bonitacyjnej. Jeżeli klasa ziemi to I, II lub III, a działka leży poza planem miejscowym i poza granicami miasta, skontaktuj się z lokalnym projektantem lub innym specjalistą, który sprawdzi możliwości zabudowy.
• Księgę wieczystą. Czy na nieruchomości nie ma żadnych służebności lub roszczeń?
• Właściciel działki powinien okazać także zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu oraz że grunt jest bądź nie jest położony na obszarze objętym uchwałą o rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji.
Powyższe dokumenty będą wymagane przez notariusza do zakupu działki.

Ponadto podczas wyboru działki zwróć uwagę na:
• Koszt podłączenia mediów,
• Koszt uporządkowania i podniesienia terenu,
• Możliwość wycięcia drzew,
• Czy działka ma ustalone granice.
Sprawdź także, czy działka nie znajduje się na terenach osuwiskowych, blisko kopalni lub na terenach zagrożonych powodzią.
Można to sprawdzić za pomocą wielu narzędzi online, a wśród nich są między innymi publiczne jak i komercyjne geoportale.

Krok 2. Projekt domu.

Kup projekt katalogowy, jeżeli znajdziesz projekt, w którym chcesz nanieść tylko kilka niewielkich zmian związanych z np. dodaniem lub przesunięciem okna lub usunięciem lub przesunięciem ściany działowej.
Duże zmiany, takie jak przesunięcie ścian nośnych, zmiana wysokości budynku lub zmiana kąta nachylenia dachu, będą kosztowały kilka tysięcy złotych na etapie adaptacji projektu. W takim przypadku koszt projektu katalogowego i adaptacji zbliży się do kosztu projektu indywidualnego, więc warto od początku rozważać wybór projektu, który będzie najlepiej dopasowany do Twoich potrzeb.

Aby projektant mógł zacząć pracę, potrzebujesz:
a) Mapę zasadniczą, którą pozyskasz w Wydziale Geodezji w Starostwie Powiatowym.
b) Mapę do celów projektowych, który wykonuje geodeta.
c) Oświadczenia z zakładu energetycznego, wodociągowego, gazowni i odbierającego ścieki o możliwości podłączenia nieruchomości do swoich sieci.
d) Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy.
e) Badanie geotechniczne gruntu.*

*Nie każdy projektant wymaga takiego badania, ale zalecam jego wykonanie w każdym przypadku. Badanie pozwoli określić warunki gruntowo-wodne danej działki.

Mogą być także potrzebne dodatkowe dokumenty, np. opinia konserwatora zabytków lub uzyskanie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Projektant powinien Cię o tym poinformować.

Termin wykonania adaptacji projektu to kilka tygodni, przygotowanie projektu indywidualnego to kilka miesięcy. Dobrym zabezpieczeniem jest zapłata projektantowi 5 – 10% wynagrodzenia po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Krok 3. Kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego.

Jeżeli dom buduje jeden, generalny wykonawca, to najczęściej współpracuje on z kierownikiem budowy, który dba o jakość wykonywanych prac. W takiej sytuacji polecam skorzystanie z usług inspektora nadzoru inwestorskiego, który będzie naszym sojusznikiem. Kierownik wykonawcy, nawet jeżeli jest rzetelny, raczej będzie stał po stronie wykonawcy w przypadku sporów.

Jeżeli dom buduje wiele firm (system zlecony, gospodarczy), to skoncentrujmy się na wybraniu rzetelnego kierownika budowy. Dobry wykonawca i rzetelny kierownik, który jest po naszej stronie wystarczy i nie ma potrzeby w tej sytuacji korzystania z usług inspektora. Kierownik budowy musi być często na budowie. Radzimy unikać specjalistów, którzy pojawiają się tylko 4 razy na budowie. Znacznie lepiej zapłacić kilka tysięcy złotych za rzetelne prowadzenie całej budowy.

Krok 4. Wybór wykonawcy.

Rzetelnego wykonawcę znajdziesz:

• Zapoznając się z jego pracami. Poproś o pokazanie zdjęć, odwiedź budowę.
• Prosząc o referencje. Poproś o dwa numery telefonów do zadowolonych klientów. Niektórzy wykonawcy zasłaniają się RODO twierdząc, że nie mogą przekazać numerów telefonu. W takiej sytuacji zaproponuj, żeby sam do nich zadzwonił, poprosił o udzielenie referencji i przekazał ci słuchawkę albo zapytał, czy może ci przekazać ich numery.
• Sprawdź wykonawcę w internecie. Jeżeli nic nie znajdziesz, to nie ma powodu do niepokoju. Ludzie chętniej dzielą się negatywnymi opiniami niż pozytywnymi.

Krok 5. Pozwolenie na budowę i rozpoczęcie prac budowlanych.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
1) projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej (3 egzemplarze) albo elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

Procedurą administracyjną może zająć się także projektant budynku. Porozmawiaj z nim o rozszerzeniu zakresu usług.

Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, należy odczekać 14 dni i dopiero od tej daty można rozpoczynać prace budowlane. Uwaga – zdjęcie humusu, czyli wierzchniej warstwy ziemi, także może zostać uznane za rozpoczęcie prac budowlanych. Co najmniej 7 dni przed rozpoczęciem budowy, należy złożyć zawiadomienie do nadzoru budowlanego o planowanym rozpoczęciu robót oraz zgłosić dziennik budowy.

Czy potrzebujesz więcej informacji na temat zakupu działki lub przygotowania do budowy? Zapoznaj się z książką, oraz kursem przygotowanym przez autora niniejszego artykułu.